集体建设用地租赁合同期限能否超过20年？
2024-12-26 11:35阅读：
农村集体组织成员通过租用集体建设土地，进行房屋建设并发展餐饮、制造等第三产业，是广大农村地区重要的经济发展模式。由于涉及房屋建设等高成本投入，此类租赁合同期限往往约定很长，有的期限长达50年。
近年来，因为征地拆迁等各种原因，一些农村集体组织频频引用《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年.超过二十年的,超过部分无效”的规定，主张土地租赁合同超过二十年的部分无效，要求收回土地。
各地人民法院在审理案件时，裁判标准不同，有的认定合同超过20年依然有效，有的则认定无效，同案不同判导致缠讼、上访事件时有发生。
一、认定土地租赁合同超过20年有效的案例及理由
广州市中级人民法院（2021）粤01民终21452号、山东省青岛市中级人民法院（2022）鲁02民终4578号、天津市第二中级人民法院（2024）津02民终1466号、长沙市中级人民法院（2021）湘01民终11873号等判决均认定集体土地租赁合同超过20年部分仍然有效。
主要裁判理由是：集体经营性建设用地租赁合同，并非一般的租赁合同，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理”。当《中华人民共
和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。”
原国土资源部于1999年8
月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。
工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。
二、认定土地租赁合同超过20年部分无效的案例
北京市第三中级人民法院（2021）京03民终14242号、上海市奉贤区人民法院（2022）沪0120民初1633号、陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终9574号、山东省青岛市中级人民法院（2023）鲁02民终15916号判决书中，法院均认为案涉协议超过二十年的部分无效。
主要理由是：虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途国有建设用地执行”，但该款中“集体经营性建设用地的出租”与“集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等”两者是并列的，意思是“集体经营性建设用地的出租”，参照同类用途的国有建设用地执行；“集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等”，参照同类用途国有建设用地执行，并非出租的期限参照同类用途的国有建设用地出让的期限，租赁的期限还应当适用《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限超过二十年的部分无效。
三、广东省的做法
通过检索案例可以，广东省各级法院对于此类纠纷的裁判标准是一致的，都认定最高租赁年限可为五十年。
广东省高级人民法院2010年12月8日做出《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》(粤高法民一复字【2010】17号)，明确：“《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》与《土地管理法》等法律存在一定的冲突。为防止大量纠纷涌入法院，稳妥处理此类案件，目前我省法院的民事案件不审查具体行政行为的合法性，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效”。
实际上，国家对于投资回收期长的承包、租赁，一直贯彻许可较长期限的原则。比如：1993年
11月5日中共中央、国务院《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》规定“开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的，承包期可以更长”。
1996年6月1日国务院办公厅《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》规定：承包、租赁、拍卖“四荒”
使用权，最长不超过50年。1998年11月7日国务院《关于印发〈全国生态环境建设规划〉的通知》规定：由于“四荒”治理开发投资回收期长，风险大，必须有长期稳定的政策。允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。1999年12月21
日国务院办公厅《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
为了让人民群众对租赁投资有明确预期和利益期待，进一步优化营商环境，当前，需要加快完善集体经营性建设用地立法，明确集体建设用地出租期限最长不得超过50年。在国务院制定具体管理办法之前，各级人民法院应当借鉴广东做法，统一全国各地司法裁判标准，避免同案不同判情形出现。
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