私募REITs和公募REITs

　　私募REITs和公募REITs
　　（一）什么是私募基金2000年年末召开的中国投资基金立法国际研讨会上，有关“向特定对象募集的基金”的立法问题进行了热烈的讨论，自此以来，私募基金一度成为热门话题。然而，无论是积极的鼓动者，还是跃跃欲试的经营者，对私募基金似乎都有自己的理解。而一些权威人士的说法也相去甚远：有的将目前形式多样的代客理财都视为私募基金，说已累积数千亿元资金，如夏斌的《中国“私募基金”报告》；有的说目前我国根本还没有私募基金，如北京大学金融与证券研究中心主任。《投资基金法）起草工作小组副组长曹凤岐就认为我国目前不存在真正意义上的“私募基金”，只能算是一 种“代客理财”。监管部门对此持极为审慎的态度。这种强烈反差使私募基金给人以雾里看花的感觉。尽管如此，私募基金毕竟不是雾中之花，作为一种新生事物，它在我国的产生和发展已有数年时间，只是由于没有合法身份，只能存在于灰色地带，人们对它不太了解。
　　其实，私募基金作为一种投资理财工具，在国外已有很长的发展历史。私募基金相对公募基金而言，是一种重要的非公募资产管理形式，起源于传统的私人银行业务，是市场经济向较高层次发展的必然产物。它是通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集而设立的投资基金，它与公募基金的最大区别，在于募集方式的不同，基金管理者或基金发起人利用自己的信息优势和人才优势，向特定具有一定规模的机构投资者或自然人筹集资金，用于证券市场或实业投资获取收益，并根据确定好的原则进行利益分配和风险分担。它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的，又可称为向特定对象募集的基金。我国的私募基金基本上有两种：一.是基于签订投资合同的契约型集合投资基金；二.是基于共同出资人股成立股份公司的公司型集合投资基金。
　　（二）私募REITs基金的概念私募REITs是指以非公开方式向特定投资人募集REITs资金，并以房地产为投资对象的投资信托。在这种条件下，REITs发起人通过电话等方式，直接向一些机构投资者或富裕的个人推销REITs单位并募集资金。由于私募REITs对投资人的风险承受能力要求较高，其监管又相对宽松。所以，各国的法律法规都明确限定私募REITs持有人的最高人数（如100人或200人），限定投资人的资格要求，否则不得设立。私募REITs具有如下几个特点：