肖太寿房地产开发产品代销合同的财税处理及例解

2016-02-14 18:29阅读：

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房地产开发产品代销合同的财税处理及例解（肖太寿财税工作室原创，转载务必注明出处）
作者：中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士
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为了更好的销售房地产企业开发产品，节约成本，越来越多的房地产企业选择房产经纪公司代理销售其开发产品。基于此，房地产企业与房产经纪公司一定会签订开发产品代理销售合同。在代理销售合同的情况下，房地产企业应如何进行税务处理？要看房地产企业与房产经纪公司在代理销售合同中如何约定的代理销售方式和服务价格条款有关系。基于合同与企业的税务处理相匹配的原理，代理销售合同决定了营业税和企业所得税的处理。具体分析如下。
（一）税收政策法律依据

1、企业所得税纳税义务时间确认的 税收政策依据
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第（四）项的规定，房地产企业采取委托方式销售开发产品的，应按支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式和包销方式等四种委托代销方式进行企业所得税收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。另外，根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
2、销售佣金的企业所得税处理的税收政策依据
根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第二款的规定，非保险企业与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算的手续费及佣金支出限额准予在企业所得税前扣除，超过服务协议或合同确认的收入金额的5%计算的手续费及佣金支出不准许在企业所得税前进行扣除。财税[2009]29号第二条规定：“企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除”。第五条规定：“企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。
3、营业税纳税义务时间确认的税收政策依据
《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。” 基于《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十二条的规定，营业税纳税义务发生时间必须具备三个条件：一是为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产；二是收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据；三是以上两个条件必须同时具备，如果不满足“同时具备”，则不发生营业税的纳税义务。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”
（二）代销合同中不同代销方式约定的税务处理
1、支付手续费方式代销合同的财税处理
甲房地产公司2014年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，合同约定：A公司按销售额5%收取手续费。2015年9月， A公司将销售清单提交给甲公司时，共销售房屋2000平方米，每平方米5000元。并按合同约定转交售房款950万元。基于此代理销售合同，请分析甲公司和A房屋销售公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的财务处理为
借：银行存款　950万元
销售费用 50万元
贷：销售收入　1000万元
（2）甲公司的营业税和企业所得税纳税义务时间
A公司2015年9月将销售清单提交给甲公司时，营业税和企业所得税的纳税义务时间是2015年9月，确认收入是1000万元，而不是950万元。
（3）A公司的账务处理为：
借：其他应付款——甲公司　50万元
贷：主营业务收入——代理销售收入 50万元
（4）A公司的税务处理为：
A房屋销售公司开据服务业发票50万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照50万元确认收入缴纳营业税和企业所得税。
2、视同买断方式代销合同的税务处理
甲房地产公司2014年开发住宅小区，与B房屋销售公司签订代理销售合同，合同约定：B公司采取买断方式代理销售开发产品，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2015年9月，B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，平均售价5000元，实现销售收入1000万元。请分析甲公司和B房屋销售公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的账务处理
借：银行存款 900万元（按买断价计算）
销售费用 100万元
贷：销售收入 1000万元。
（2）甲公司的营业税和企业所得税纳税义务时间
甲公司在2015年9月，B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时确认收入1000万元，作为营业税和企业所得税的纳税义务时间。
（3）B公司的账务处理为：
借：其他应付款——甲公司　100万元
贷：主营业务收入——代理销售收入 1000万元
（4）B公司的税务处理为：
B房屋销售公司开据服务业发票100万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照100万元确认收入缴纳营业税和企业所得税。
3、超基价分成方式代销合同的税务处理
甲房地产公司2014年开发住宅小区，与C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定：销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2015年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，平均售价5000元，实现销售收入1000万元。请分析甲公司和C公司房屋销售公司的账务和税务处理。
(1)甲公司的账务处理为：
C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除。
借：银行存款　900万元（按保底价计算）
销售费用 30万元
贷：销售收入　1000万元。
（2）甲公司的营业税和企业所得税纳税义务时间
2015年9月C公司提交销售清单给甲公司时，甲公司确认收入1000万元，作为营业税和企业所得税的纳税义务时间。
（3）C公司的账务处理为：
借：其他应付款——甲公司　30万元
贷：主营业务收入——代理销售收入 30万元
（4）C公司的税务处理为：
C房屋销售公司开据服务业发票30万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照30万元确认收入缴纳营业税和企业所得税。
4、包销方式代销合同的税务处理
甲房地产公司2014年开发住宅小区，，与D公司采取包销方式签订代理销售合同。合同约定：（1）D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；（2）如果截止到2015年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。（3）由受托方与客户签订售房合同。截止到2015年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，平均售价5000元，还有300平方米未售出。请分析甲公司和D房屋销售公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的账务处理为：
D公司代理业务营业额为5000×1700＋300×4500＝985（万元）。
借：银行存款　900万元
销售费用 85万元
贷：销售收入　985万元
（2）甲公司的税务处理
2015年9月D公司提交销售清单给甲公司时，甲公司确认收入985万元，作为营业税和企业所得税的纳税义务时间。甲公司给业主开销售不动产发票850万元，给D公司开销售不动产发票135万元。
（3）D公司的账务处理
在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商。
借：其他应付款——甲公司 85万元
贷：主营业务收入——代理销售收入 85万元
（4）D公司的税务处理
D房屋销售公司开代理服务业发票。85万元给甲房地产公司作为销售费用处理，按照85万元确认收入缴纳营业税和企业所得税。

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