肖太寿:某房地产企业的土地变更到全资子公司名下进行开发的决策失误导致多交193.16万元税收成本的分析
2016-10-31 21:38阅读：
新浪博客
140万元/亩。A公司领导层商议一致同意:将白湖片区D8地块过户到A公司100%控股下的具有房地产开发资质的全资子公司B公司名下进行综合开发。但该地块如何变更到B公司名下,面临两种决策方案:一是A公司将该地块按账面净值划转到B公司名下;二是A公司将该地块以增资扩股形式的投资入股到B公司名下。最后A公司领导层决策同意第二种方案。请分析其中的涉税成本。
（1）A公司需缴纳的税收成本
第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
基于以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。
②增值税、土地增值税的处理
由于本案例中的A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下。根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（ 国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（二）的规定，100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。基于以上税收政策的规定，A公司的账务处理如下：
借：资本公积/实收资本（账面净值）
根据会计核算可以发现，A公司按原账面价值划转，无增值，因此，无需缴纳营业税、土地增值税。
③印花税的处理
（2）B公司需缴纳的税收成本
①契税的处理
《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”基于此规定，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。
②印花税的处理
A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司缴纳印花税为: 120×52×0.05%=3.12（万元）
第一种方案下的总税收成本为：6.24万元。
（1）A公司需缴纳的税收成本
按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内发生转让国有土地及其地上建筑物的行为，是土地增值税的纳税义务人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号
土地增值税=【140×52÷（1+5%） -（120×52 ÷（1+5%） +3.64）】×30%=296.05万元
④企业所得税
《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”基于此规定，A公司将土地投资扩股到B公司名下，应缴纳企业所得税。
【（140-120） ÷（1+5%） ×52-（3.64+ 296.05 ）】×25%=172.7（万元 ）
A公司需缴纳税费合计：3.64+ 296.05 + 172.7 =472.39（万元）。
（2）B公司需缴纳税费
140×52 ÷（1+5%） ×3%=208（万元）
按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
B公司需缴纳税费合计： 208 +3.64=211.04（万元)
第二种方案下，双方缴纳税费合计：472.39 +211.04=684.03(万元).
但是，房地产企业B公司取得该土地的入账成本比第一方案的土地入账成本多52亩×（140-120） ÷（1+5%）=990.5（万元），考虑到加计扣除30%，第二种方案下的开发成本（土地成本加上加计扣除成本）比第一种方案下多990.5×（1+30%)=1020.2(万元)。B公司未来计算土地增值税时，增值额少1020.2万元，按照最低一档税率30%计算，至少可以少缴纳土地增值税306.1万元（ 1020.2 ×30%）和少缴纳企业所得税178.53万元[（ 1020.2 - 306.1 ）×25%]。基于以上分析，选择第二种方案的综合税收成本为199.4万元（684.03- 306.1 - 178.53 ）。
3、分析结论
（1）A公司需缴纳的税收成本
第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
基于以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。
②增值税、土地增值税的处理
由于本案例中的A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下。根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（ 国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（二）的规定，100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。基于以上税收政策的规定，A公司的账务处理如下：
借：资本公积/实收资本（账面净值）
根据会计核算可以发现，A公司按原账面价值划转，无增值，因此，无需缴纳营业税、土地增值税。
③印花税的处理
（2）B公司需缴纳的税收成本
①契税的处理
《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”基于此规定，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。
②印花税的处理
A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司缴纳印花税为: 120×52×0.05%=3.12（万元）
第一种方案下的总税收成本为：6.24万元。
（1）A公司需缴纳的税收成本
按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
③土地增值税的处理
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内发生转让国有土地及其地上建筑物的行为，是土地增值税的纳税义务人。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号
土地增值税=【140×52÷（1+5%） -（120×52 ÷（1+5%） +3.64）】×30%=296.05万元
④企业所得税
《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”基于此规定，A公司将土地投资扩股到B公司名下，应缴纳企业所得税。
【（140-120） ÷（1+5%） ×52-（3.64+ 296.05 ）】×25%=172.7（万元 ）
A公司需缴纳税费合计：3.64+ 296.05 + 172.7 =472.39（万元）。
（2）B公司需缴纳税费
140×52 ÷（1+5%） ×3%=208（万元）
按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。
B公司需缴纳税费合计： 208 +3.64=211.04（万元)
第二种方案下，双方缴纳税费合计：472.39 +211.04=684.03(万元).
但是，房地产企业B公司取得该土地的入账成本比第一方案的土地入账成本多52亩×（140-120） ÷（1+5%）=990.5（万元），考虑到加计扣除30%，第二种方案下的开发成本（土地成本加上加计扣除成本）比第一种方案下多990.5×（1+30%)=1020.2(万元)。B公司未来计算土地增值税时，增值额少1020.2万元，按照最低一档税率30%计算，至少可以少缴纳土地增值税306.1万元（ 1020.2 ×30%）和少缴纳企业所得税178.53万元[（ 1020.2 - 306.1 ）×25%]。基于以上分析，选择第二种方案的综合税收成本为199.4万元（684.03- 306.1 - 178.53 ）。
3、分析结论