肖太寿土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税

2017-03-29 08:32阅读：

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土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税

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《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，在土地出让或转让合同中，如果注明了土地交付使用时间，则土地使用税从合同中约定土地交付时间的次月起缴纳城镇土地使用税。如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。另外，在土地管理局与企业办理土地交付实践中，要特别注意两点：一是土地管理局与企业办理土地交付使

用手续的时间滞后于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；二是土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间早于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税从国土局与企业办理土地交接单上时间的次月起缴纳。根据以上分析，企业在签定土地转让和出让合同时，必须在土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税。

[案例分析：某企业土地使用合同中未明确土地交付使用时间而多缴纳土地使用税的涉税分析]

（1）案情介绍
2016年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2016年的土地储备指标全卖完了，为了实现2016年的财政收入的目标，当地政府只好把2017年的土地指标预先放到2016年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2017年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。安徽阜阳某房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2017年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2018年3月份才办理了土地使用权证书。2018年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2016年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2016年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。
2、涉税风险分析
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定：“通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”
至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[2006]186号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2016年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。
《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”第六十四条第二款规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 ”
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第二条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”，根据以上政策文件规定，该公司与政府签订的土地出让合同应该按价款的万分之五贴花。根据以上政策规定，本案例中的房地公司没有按规定的期限办理纳税申报，则必须承担补缴2016年12月份以来的土地使用税，罚款和缴纳滞纳金。
（1） 税收风险控制策略
如果该房地产公司能提前做好税收筹划，在2016年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假设为2017年12月，则根据财税[2006]186号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2018年1月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。因此，要税务筹划没风险，必须要从合同签订入手。

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