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[转载]美国买房HOA(屋主协会）及物业费须知

2014-02-13 23:53阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1085069695

     本文是一篇对美国公寓（Condo）使用和管理的描述和翻译均比较准确的文章。但视角绝对是中国国民的。殊不知，美国人之所以设计如此“让人难以接受的规定”恰恰是为了公寓的管理秩序、所有业主使用舒适度的最大化和房产价值的保护。

原文地址：美国买房HOA(屋主协会）及物业费须知
原文作者：翠屏逍遥客

美国买房，大家不仅要考虑居住的方便和舒适性,还需要考虑升/贬值和容易出售的程度。总之,Single Family House好于Town House; Town House 好于 Condo. single family，也就是独门独院的房子。Single family的好处就是屋主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性，但缺点就是一切都要自己打理，像是除草铲雪等，东西坏了也是自己找人修理，加上美国的人工成本可观，所以single family的管理及维修通常是屋主的一大梦靥。 Town House和Condo局限性在于有物业管理(HOA).HOA不仅有你很难控制的物业管理费用,而且有的HOA经常还有一些让人难受的规定.例如有的HOA规定不容许出租你的房子,有的HOA要求统一的外观,有的还不容许安装室外的卫星天线.所以你如果打算给一个Town House或Condo下单(Offer)前,一定要联系HOA,并仔细阅读HOA的条款.正因为这些局限性,大家(包括大多数的美国人)在购买房屋的时候尽量避免Town House或Condo, Town House或Condo的增值和出手的容易程度都远不如Single Family House.
Condo通常是由住户组成的大楼理事会(condo association)和第三者委托管理机构(property management company) 共同管理。通常每半年或一年有一次所有住户(unit owner)、大楼理事会和管理机构的会议，大家会针对大楼营运上、财务上、及管理上等事项进行讨论，住户有任何问题和意见也可以立刻在当场反应。
在美国购买con
do 虽然便利性高，但有些事项必须注意：
1. 大楼管理费(Homeowner Association Fee, HOA; condo fee)：Condo 一般都会收取管理费，大部份是采取月付的方式，至于付多少就要看区域和服务，也要看你住的地方多大(通常一栋大楼里会有one bed,two beds, penthouse, studio 等格局)，通常住的坪数愈大，付担的费用也愈高(旧一点的大楼费用也会比新大楼高，因为东西旧可能需要维修的频率比较高)。一般的管理费会包括水费，清洁费，铲雪等，但这笔费用不包括在每月的贷款里，所以是另一笔额外开销。
2. 特殊费用分摊(special assessments)：当大楼的设备有问题需要修理，通常是由所有住户分摊该笔费用。跟管理费一样，住的坪数愈大，付担的费用也愈高，费用的支付跟管理费一样是采取分期月付的方式，也可以选择一次付清。通常这样的费用比较难去预测，所以在购买condo 时，最好要了解该condo 有多少可挪用的储备金(reserve)，同时询问之前有无发生过类似的经验及其费用和原因，作为心理上的参考。
3. 大楼理事会规定：和single family 最大的不同，就是住户必须要遵守大楼理事会订定的所有规定，像是很多condo 都规定不能随意跟换住所的外观像是门和窗户等，很多想要进行室内装修之前也必须通报理事会得到获准才行施工，若是装修涉及到房子结构上的改变(像是线路，水管等)，需要得到建筑师和city hall的审核，手续比较麻烦。另外有些condo规定不能出租，只能出售，以便提升相当的房屋自有率(owner occupancy)，也有些是规定不能养宠物(pet-free)。
此外，几乎所有的condo 都有所谓的“First Right of Refusal'，也就是屋主在卖房前必须将卖价(unit sales price) 告知大楼理事会，让理事会有先买下该unit 的权利。
帮家人买了个condo做投资房，准备装laminate 地板，可是HOA说必须请contractor装，不能自己装。contractor 必须是insured，还必须把HOA保成additional insured。
美国HOA的实例可见《美国甜心》http://vip.book.sina.com.cn/book/chapter_100892_64833.html

有HOA即有好处也有麻烦
可以帮你做了很多打理维护工作，但是HOA有的限制则会让你很头痛，如限制出租，限制宠物，限制装木地板，等等。所以在美国买房如果有HOA，一定要先研究下该HOA的管理规定。

业主协会，（Homeowners’ Association, i.e. HOA, or Residential Community Association, i.e. RCA）或者简称HOA，是管理共有部位的正式法律实体。业主协会有权力执行行为限制（deed restrictions）。大部分城市多单元私有公寓（condominium），郊区多单元住宅开发（townhome development），以及很多新建的单栋别墅式开发有HOA。通常HOA在开放项目建成时就已经设立了。每一个业主都会收到一份“契约，条件和限制（CC&R）”的文件（这个在第三章详细介绍），而HOA是保证CC&R的内容被忠实的执行，以便保障该物业的品质和市场价值。
业主协会（HOA）在美国是非盈利性的法人组织（nonprofit corporation），具有独立的法律地位，可以作为法律主体，通过业主委员会（the board of directors of the homeowners'' association）同物业服务公司订立物业服务合同。美国的业主委员会是业主协会的管辖实体和执行机构，能够做为HOA的法律代表与其他各方订立合同，处理各种诉讼事务。它仿佛是一个住宅物业的“政府”，管辖着这个物业的共有利益部分。
以下是HOA的具体特点：
对于所有该开发项目的业主，参加HOA并成为会员是强制性的。
  • 所有会员都必须缴纳HOA的会费
  • 除了所有市政部门的法规，HOA有权力制定和执行物业维护以及装饰设计方面的标准
  • HOA是法人组织（corporation），拥有自己的内部规章制度（bylaws），通常HOA会由一个董事会（governing board）（即业主委员会）来雇佣一个物业管理公司property management company来负责维护和物业制度执行（这里点出了业主委员会的执行机构的性质）
  • 很多业主协会定期发布自己的通讯简报
通常，HOA会处理以下全部或者部分事物：
  • 收取维持社区运行的必要费用
  • 维护社区的景观
  • 维护社区的休闲娱乐设施
  • 为社区活动提供必要的场所
  • 提供安全保障
  • 安排维护道路状况
  • 执行行为规范：比如，单体住宅外部的装饰，单元的商业使用，垃圾和其他不雅环境的控制，街道停车的要求，庭院植物的树种和种植要求，庭院围栏的设计要求，宠物的种类和数量，以及其他在“契约，条件和限制（CC&R）”中的要求等等
“共有利益开发”，Common Interest Developments (CID)，或者叫“共有利益社区” Common Interest Community (CIC)是美国目前最流行的住宅开发模式。这种模式正在以罕见的速度在美国全国范围内普及，并且催生出封闭式居住区这种美国历史上从未有过的住区模式。我们看到的美国现在那些风格统一的郊区别墅住宅，或者属于“共有利益开发”(CID)的直接产物，或者被转型为“共有利益开发”(CID)，这是他们和基本上不属于这类开发的城市住宅最大最本质的差异。“共有利益开发” （CID）不是一个单纯的概念，它可以大体上看做是好几种住宅开发的集合：多单元私有公寓（condominium），规划开发的住区（planned development subdivisions）以及住房（股份）联合体（housing co-operatives），最后这类开发形态在美国也极少，主要集中在纽约地区，很特殊。这些类型的住宅开发有三个共同点，这些共同点同时也是识别CID的独特标志：首先，他们都有“共有的”物业成分，其次，他们都通过由全体业主组成的协会组织来拥有或者管理共有的物业部分，第三，他们都具备如同“宪法”一般约束协会及其会员行为的管辖性文件和法条。简而言之，CID是一类结合了单个业主的专有利益和全体业主的共有利益，依据事先约定的契约和法条，通过协会对共有利益施行所有权或者管理权的住房开发模式。
“共有利益开发”CID这种模式，对于住宅开放商来说很有好处，这也是它得以在美国被广泛采用的重要原因，除了提高土地利用的效率，提高利润方面的优势（这个方面展开说有很多内容，这里省略了），CID最大的优点就是可以通过制定相应的契约和法条，确保一项物业后续的开发和使用有统一的风格和基调。对于开发商来说，统一的建筑风格是确保物业价值，方便物业定价，和吸引消费者购买的重要条件。这也解释了本章开篇的问题，CID的开发模式决定了即使开发商不负责单体住宅的建造，也可以通过参与订立管辖CID的契约来控制居住区的建筑形式和风格。

CID目前在美国极为流行，在不远的未来很可能成为美国最主要的物业开发模式。历史上，早在1830年美国就有了现代意义上的CID，但这种模式真正得到推广是在1950年代。到1960年，美国全国的业主协会（HOA）和CID尚不足500个。然而到1993年，根据美国社区协会学院（CAI）的统计，美国有15万个HOA，成员超过3千万人。到2004年，大约5千2百万人（占全国人口的17%）居住在26万个由HOA控制的居住物业中，并且CID的速度以每年1万个递增，在住宅开发活动剧烈的美国南部和西南部（也叫“阳光带”地区Sun Belt），一半以上的新建住宅物业是CID。1990年代以来，美国随着CID开发活动的加剧，开始出现了前所未见的封闭式社区。在加利福尼亚州，三分之一的新开发居住区是封闭式社区。这些通常用围墙围合，有私人保安和监控设施的居住区在外观上和我国的封闭式居住区十分相似。但是需要明确的是，美国的封闭是社区兴起的原因和我国的情况有不同的地方。美国出现的大量封闭式社区是CID的一个特殊类别，是通过各种物理和技术手段，以限制非业主人员的出入来加强一个CID的共有利益部分的特殊的CID。

在美國要出售的房子通常在上市前幾週的週末(通常是星期天1pm-4pm)會開放參觀，稱為open house。Open house時會有賣方的房屋仲介 (Real estate agent) 鎮守在屋子裡。Open house時每個人都可以進去參觀，不需要預約，直接走進去就可以。通常在路口看到open house的牌子就表示附近有房屋正在開放參觀，循著箭頭方向前進就可以了。非open house的時間如果想要參觀房子，需要找房屋仲介(自己找即可，為買方房屋仲介，不需要和賣方房屋仲介同一人)。出售中的房屋通常是以號碼鎖鎖住前門，每一個房屋仲介都可以查詢到密碼，在open house之外的時間帶客戶去看房子。
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