这一两年，不，这三年，一直能够自我消解的自己却常常崩溃，默默地哭泣，或者动不动抹把脸就是满手的水，易感而脆弱，如果说曾经一直对幸福有期待，现在已不再期待，不敢奢望，在这个不稳定的不敢预期的时间，虽然坚守着无关紧要的小确丧，但是在日常的生活中却逐渐失去了小确喜。今天，看到了小林漫画，又哭了。想起自己曾经写过很多很多的文章，因为坚守着职业道德，总是不肯通过发博客来发自己的作品。但是，现在我觉得坚持不下去了，也许没有会在意的我的职业敬畏和职业操守，所以，拿出了几年前的存稿，发出来了！
新浪博客
更多获得感，为人民创造更加幸福的美好生活。
城市更新从大的方面分为两类，一类是完全的拆除重建，原来是旧村、旧厂房全部推倒重新规划，还有是老旧物业升级。其中，旧物业升级又分为两种，一种是不改变物业原有的用途和形态，第二个就是改变物业本身用途。也有把城市更新三种模式，一种是拆除重建，即把老旧小区拆掉，重新固化重新建设，居民异地安置再回迁；第二种是一些小区里有危楼，整个小区无法拆迁，一部分危楼做原拆原建，还有的不拆做综合治理；第三种就是今后城市更新的主流，即推倒重建，这实际上还是一种城市开发。
1.2存量时代 城市更新成为新命题
历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%、80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。中国的城镇化率今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。依靠投资、土地和刚需的增量发展时代已经大势已去，市场即将从增量时代步转变为存量时代。衡量存量时代是否到来的重要依据是房地产市场中二手房的占比，国外发达国家新建住房的占比一般达到10%以下，另一指标为套户比，目前国际公认住房供求平衡标准为每户1.15套。根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已达到户均1套，整体上正在快速进入到存量时代。从国际经验观察的角度比照中国，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
当下的中国是“增量时代”向“存量时代”的转换，是一种更根本、更深刻地改变。如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。存量时代意味着包含二手房交易和租赁市场在内的存量市场将占据市场主导地位，而原有的开发商主导市场也将转变为经纪行业主导。中国存量资产的使用率只有0.6%，一线城市更低，只有不足0.4%。相比之下，美国和日本的这一数字分别为1.6%、0.9%。城市更新是一个很大的趋势，我国实际上长期还处在城镇化和产业化的进程中。在这种趋势下，存量改造将带来大量发展机会。存量资产的盘活、运营、管理和价值提升，人民福祉的提高是城市更新的一个核心命题。
作为评价人民获得感的重要指标，“幸福指数”最早由美国经济学家萨缪尔森提出：幸福=效用/欲望。幸福与欲望成反比，与效用成正比；人的欲望与生俱来，但过度膨胀的欲望会降低个人幸福感；影响效用的因素分为物质财富、健康长寿、环境改善、社会公正、人的自尊五大类。衡量一国幸福感，报告有一套非常复杂的标准，这套标准包括九大领域：教育、健康、环境、管理、时间、文化多样性和包容性、社区活力、内心幸福感、生活水平等。每个大领域下，又分有3-4个分项，总计33个分项。
幸福指数已经流行了近半个世纪。里面包含的一系列主客观指标体系比如健康，亲情关系，工作压力，闲暇时间，社会公平，空气、水的洁净度和食品安全等等，都是人类幸福的重要源泉，并被纳入幸福指数指标体系考察范畴。从马斯洛的需要层次理论来看，安全感和社会需求感以及尊重需求感这些主观因素同样是判断幸福不可或缺的因素。当然，人们更多应该将精力集中在和自己生活真正紧密相关的事情并投身自己热爱的事情当中。
快乐是人类生活与经济发展的终极目标，是衡量经济发展成功的最高指标。幸福指数越高的国家，人们向往的程度也越高。这些国家大多追求温馨、舒适的生活方式，开放，包容，诚信，平衡，贫富差距小。这些是他们获得很高幸福指数的基本原因。幸福的社会一定是靠良好的社会系统和制度来支撑，使得每个人的声音都能够被尊重和倾听，这些国家也更愿意接受和融合移民。人类生活质量不断上升，但全球过去30年的幸福指数仅微升。
2.2世界幸福国家排名和分析
2005年,联合国首次发布“全球幸福指数”报告，报告由纽约哥伦比亚大学地球研究所经过调查共同发布，比较全球156个国家和地区人民的幸福程度。衡量标准是根据各地公民的预期寿命、对生活的满意度计算，但也考虑各地人均消耗资源量。故排名较前的几乎都是中小型国家。丹麦成为全球最幸福的国度，北欧国家基本都高踞前列。中国香港排名在第67位，中国内地则排112。最不幸福国家集中于受贫穷和战火洗礼的非洲国家。
从结果来看，发达国家的幸福指数普遍比发展中国家高的多，但这并不意味着有钱就一定会幸福。财富并非决定性因素。通常富裕的国家国民幸福感比较高，但是，财富的多寡也并非是国民幸福感的决定性因素。美国哥伦比亚大学经济学家杰弗里·赛克斯表示，富裕亦造成烦恼，如饮食失调、痴肥等问题，亦可能令人沉溺购物和赌博。他警告，经济增长伴随而来是更多社会问题，如失去信任、焦虑等愈加严重。美国自1960年开始人均国民生产总值增长了三倍，但幸福指数却停滞不前。最重要的是，经济发展带来一些社会问题，人们社区意识丧失，社会信任度下降，在变幻莫测的全球化经济时代，焦虑感在不断扩散。现在，人们更看重社会支援、清廉度以及个人自由，这些远比财富重要。
根据2017年联合国发布了全球幸福指数的调查结果，挪威高居第一，紧随其后的依次是丹麦、冰岛、瑞士、芬兰。全世界垫底的是中非共和国，布隆迪、坦桑尼亚等非洲国家。中国人的幸福指数是5.273，位列79位，处于中游水平。
2018年全球幸福指数最高的前10名：芬兰、挪威、丹麦、冰岛、瑞士、荷兰、加拿大、新西兰、瑞典和澳大利亚。美国却未排进前10，排名第18名，英国还落后美国一名。作为最大的发展中国家，中国跻身“进步最大”第20名。
美国人的幸福指数从2014年开始就每年开始逐步下滑，根据美国gallup-sharecare官方调查显示，美国人开始担心每天的生活和治安，过度的持有枪支也带来了极大的恐惧。特别是近年来，美国的枪击遇袭案件频频发生，暴力犯罪率更是逐年增长，这无疑让普通民众时时刻刻生活在私人持有枪支恐惧之下。日本幸福指数排名很低，在发达国家中位居末位。作为老牌发达国家，日本人追求事物的极致，对幸福要求之高，因此当现实与理想有落差时，幸福指数就会相对较低。再加上近年因为安倍经济学而搞的物价暴涨、正社员雇佣减少，乃至表现自由受限等，要幸福更不容易。
根据中国多年的经验表明，影响幸福指数的最主要的因素是失业率和保障。中国从认知到重视幸福指数不过才十几年的时间。在过去几十年里，中国经济迅速发展，一跃成为仅次于美国的庞大经济体，但中国的幸福指数并没有随之腾飞，反而一直徘徊在中游水平。房价飞涨，物价上涨，环境污染，每项都影响着中国人的幸福感。调查发现，在幸福快乐来源方面，健康要占26.5%, 亲情占24.9%,工作11.7%,人际关系11.6%，收入9.8%，自由度7.3%。在过去的40多年里，中国人的物质水平、生活质量和人均寿命都有了显著的提高，但就主观的幸福感而言，如今的中国人还不如25年前的中国人那么幸福。
增量时代，关注指标是“数量”。存量时代，关注指标是“质量”。城市更新的巨大蓝海，以存量焕新生，城市更新赛道发力。据国家统计局最新数据，2019，重点城市新增土地量减少，以存量焕新生的城市更新自进入视野以来，热度不断提高。根据萨缪尔森的“幸福指数”公式，降低欲望与提高效用一样能增加幸福感，通过福利保障减小贫富差距；通过高等教育提高人口素质；通过学习传统文化懂得敬畏自然，都是降低欲望的有效方法。进入存量时代，城市更新是未来提高人民幸福指数的重要保障。中国的城镇化发展进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，城市运营商由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者；作为市场主体，城市运营商通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。也使得居民更加幸福。
世界上最幸福的国家，在城市规划、建筑及景观方面的理论与实践经验非常值得借鉴，例如芬兰首都赫尔辛基通过建筑与景观提升“幸福指数”。
年轻时，故作姿态，不喜欢别人懂，后来，很长时间，不屑于别人懂，爱谁谁，现在，懂不懂，都随意，尽心而已！
1 城市更新和存量时代
1.1城市设计和城市更新
城市设计：城市设计由设计城市、城镇和街区的建筑师组成，目标是创造出具有永续价值的、为社区服务的美好场所。在项目进程中，把市民、经济学家、工程师、建筑师、开发商、决策者、政府官员和施工者组织起来，一起构建人性化的、美好的未来，而城市设计是其中的创新核心。城市设计立足于每个场地的独特性和良好品质。通过多尺度空间的设计工作，城市设计可以协调各个建筑，以使之共同构成有活力、有生命力的特色城市风貌，包括研究公共空间、居住区、城镇以及地方文化。设计服务主要包括三种类型：城市设计、模式图则及设计导则、建筑设计。城市设计项目通常包括总体规划、战略规划、详细规划或愿景规划。设计的项目类型包括，传统的混合居住区，城市中心、滨水区和特定区域，新村镇。城市更新是“把一些已经不适于城市发展的地方，进行城市功能的重新布局”。广义上的城市更新包括土地更新、商办更新与住宅更新。城市更新的业态、模式种类繁多，涉及问题极为复杂，目前不少人对城市更新的概念还停留在片面的认知。随着中国大城市开发度的日趋饱和，存量土地的改造和提升已经变得至关重要。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市也进入了轰轰烈烈的城市更新浪潮之中。城市更新从大的方面分为两类，一类是完全的拆除重建，原来是旧村、旧厂房全部推倒重新规划，还有是老旧物业升级。其中，旧物业升级又分为两种，一种是不改变物业原有的用途和形态，第二个就是改变物业本身用途。也有把城市更新三种模式，一种是拆除重建，即把老旧小区拆掉，重新固化重新建设，居民异地安置再回迁；第二种是一些小区里有危楼，整个小区无法拆迁，一部分危楼做原拆原建，还有的不拆做综合治理；第三种就是今后城市更新的主流，即推倒重建，这实际上还是一种城市开发。
1.2存量时代 城市更新成为新命题
历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%、80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。中国的城镇化率今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。依靠投资、土地和刚需的增量发展时代已经大势已去，市场即将从增量时代步转变为存量时代。衡量存量时代是否到来的重要依据是房地产市场中二手房的占比，国外发达国家新建住房的占比一般达到10%以下，另一指标为套户比，目前国际公认住房供求平衡标准为每户1.15套。根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已达到户均1套，整体上正在快速进入到存量时代。从国际经验观察的角度比照中国，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
当下的中国是“增量时代”向“存量时代”的转换，是一种更根本、更深刻地改变。如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。存量时代意味着包含二手房交易和租赁市场在内的存量市场将占据市场主导地位，而原有的开发商主导市场也将转变为经纪行业主导。中国存量资产的使用率只有0.6%，一线城市更低，只有不足0.4%。相比之下，美国和日本的这一数字分别为1.6%、0.9%。城市更新是一个很大的趋势，我国实际上长期还处在城镇化和产业化的进程中。在这种趋势下，存量改造将带来大量发展机会。存量资产的盘活、运营、管理和价值提升，人民福祉的提高是城市更新的一个核心命题。
2 幸福指数
2.1幸福指数作为评价人民获得感的重要指标，“幸福指数”最早由美国经济学家萨缪尔森提出：幸福=效用/欲望。幸福与欲望成反比，与效用成正比；人的欲望与生俱来，但过度膨胀的欲望会降低个人幸福感；影响效用的因素分为物质财富、健康长寿、环境改善、社会公正、人的自尊五大类。衡量一国幸福感，报告有一套非常复杂的标准，这套标准包括九大领域：教育、健康、环境、管理、时间、文化多样性和包容性、社区活力、内心幸福感、生活水平等。每个大领域下，又分有3-4个分项，总计33个分项。
幸福指数已经流行了近半个世纪。里面包含的一系列主客观指标体系比如健康，亲情关系，工作压力，闲暇时间，社会公平，空气、水的洁净度和食品安全等等，都是人类幸福的重要源泉，并被纳入幸福指数指标体系考察范畴。从马斯洛的需要层次理论来看，安全感和社会需求感以及尊重需求感这些主观因素同样是判断幸福不可或缺的因素。当然，人们更多应该将精力集中在和自己生活真正紧密相关的事情并投身自己热爱的事情当中。
快乐是人类生活与经济发展的终极目标，是衡量经济发展成功的最高指标。幸福指数越高的国家，人们向往的程度也越高。这些国家大多追求温馨、舒适的生活方式，开放，包容，诚信，平衡，贫富差距小。这些是他们获得很高幸福指数的基本原因。幸福的社会一定是靠良好的社会系统和制度来支撑，使得每个人的声音都能够被尊重和倾听，这些国家也更愿意接受和融合移民。人类生活质量不断上升，但全球过去30年的幸福指数仅微升。
2.2世界幸福国家排名和分析
2005年,联合国首次发布“全球幸福指数”报告，报告由纽约哥伦比亚大学地球研究所经过调查共同发布，比较全球156个国家和地区人民的幸福程度。衡量标准是根据各地公民的预期寿命、对生活的满意度计算，但也考虑各地人均消耗资源量。故排名较前的几乎都是中小型国家。丹麦成为全球最幸福的国度，北欧国家基本都高踞前列。中国香港排名在第67位，中国内地则排112。最不幸福国家集中于受贫穷和战火洗礼的非洲国家。
从结果来看，发达国家的幸福指数普遍比发展中国家高的多，但这并不意味着有钱就一定会幸福。财富并非决定性因素。通常富裕的国家国民幸福感比较高，但是，财富的多寡也并非是国民幸福感的决定性因素。美国哥伦比亚大学经济学家杰弗里·赛克斯表示，富裕亦造成烦恼，如饮食失调、痴肥等问题，亦可能令人沉溺购物和赌博。他警告，经济增长伴随而来是更多社会问题，如失去信任、焦虑等愈加严重。美国自1960年开始人均国民生产总值增长了三倍，但幸福指数却停滞不前。最重要的是，经济发展带来一些社会问题，人们社区意识丧失，社会信任度下降，在变幻莫测的全球化经济时代，焦虑感在不断扩散。现在，人们更看重社会支援、清廉度以及个人自由，这些远比财富重要。
根据2017年联合国发布了全球幸福指数的调查结果，挪威高居第一，紧随其后的依次是丹麦、冰岛、瑞士、芬兰。全世界垫底的是中非共和国，布隆迪、坦桑尼亚等非洲国家。中国人的幸福指数是5.273，位列79位，处于中游水平。
2018年全球幸福指数最高的前10名：芬兰、挪威、丹麦、冰岛、瑞士、荷兰、加拿大、新西兰、瑞典和澳大利亚。美国却未排进前10，排名第18名，英国还落后美国一名。作为最大的发展中国家，中国跻身“进步最大”第20名。
美国人的幸福指数从2014年开始就每年开始逐步下滑，根据美国gallup-sharecare官方调查显示，美国人开始担心每天的生活和治安，过度的持有枪支也带来了极大的恐惧。特别是近年来，美国的枪击遇袭案件频频发生，暴力犯罪率更是逐年增长，这无疑让普通民众时时刻刻生活在私人持有枪支恐惧之下。日本幸福指数排名很低，在发达国家中位居末位。作为老牌发达国家，日本人追求事物的极致，对幸福要求之高，因此当现实与理想有落差时，幸福指数就会相对较低。再加上近年因为安倍经济学而搞的物价暴涨、正社员雇佣减少，乃至表现自由受限等，要幸福更不容易。
3、存量时代的幸福追求
3.1增量时代到存量时代的幸福指数
中央财经委员会第五次会议指出，当前我国中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。经济增长从单纯追求增量转向增量和存量并重的阶段性特征逐步显现。不断提升存量效能和城市能级，努力为推动城市高质量发展探索新经验。随着城市建成程度的提高，改革进入深水区，必然要求对各类有限的资源和要素进行更加高效的整合利用，必然要进行更加深刻的利益格局调整和优化。要求我们以人民为中心，瞄准正确发展方向深化存量改革，提高人民的幸福指数。根据中国多年的经验表明，影响幸福指数的最主要的因素是失业率和保障。中国从认知到重视幸福指数不过才十几年的时间。在过去几十年里，中国经济迅速发展，一跃成为仅次于美国的庞大经济体，但中国的幸福指数并没有随之腾飞，反而一直徘徊在中游水平。房价飞涨，物价上涨，环境污染，每项都影响着中国人的幸福感。调查发现，在幸福快乐来源方面，健康要占26.5%, 亲情占24.9%,工作11.7%,人际关系11.6%，收入9.8%，自由度7.3%。在过去的40多年里，中国人的物质水平、生活质量和人均寿命都有了显著的提高，但就主观的幸福感而言，如今的中国人还不如25年前的中国人那么幸福。
增量时代，关注指标是“数量”。存量时代，关注指标是“质量”。城市更新的巨大蓝海，以存量焕新生，城市更新赛道发力。据国家统计局最新数据，2019，重点城市新增土地量减少，以存量焕新生的城市更新自进入视野以来，热度不断提高。根据萨缪尔森的“幸福指数”公式，降低欲望与提高效用一样能增加幸福感，通过福利保障减小贫富差距；通过高等教育提高人口素质；通过学习传统文化懂得敬畏自然，都是降低欲望的有效方法。进入存量时代，城市更新是未来提高人民幸福指数的重要保障。中国的城镇化发展进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，城市运营商由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者；作为市场主体，城市运营商通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。也使得居民更加幸福。
3.2 城市更新通过设计塑造存量时代的城市幸福生活
目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。如果参照日本，粗略估计住宅更新，180万亿的存量资产，更新率约1.5‰，更新净收入约10%，合计约270亿规模。根据此前国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。这仅仅是“三旧”改造中旧城改造的一部分，若算上旧厂和旧村改造，市场会更大。而大体量的对旧城、旧村和旧厂的“三旧”改造是城市更新的重头戏之一。世界上最幸福的国家，在城市规划、建筑及景观方面的理论与实践经验非常值得借鉴，例如芬兰首都赫尔辛基通过建筑与景观提升“幸福指数”。
年轻时，故作姿态，不喜欢别人懂，后来，很长时间，不屑于别人懂，爱谁谁，现在，懂不懂，都随意，尽心而已！