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——关于2012年楼市的思维碎片
对于近期的邢台楼市来说我们可以用一句十分时髦的话来概况：到大潮退去才知道谁在裸泳。
面对全国房地产市场的煎熬与无奈，邢台的楼市可以说是“一半是海水，一半是火焰”来形容了。去年10月后，伴随着天气的变成一下子就从火热的夏季变成了冰冷的冬季，楼市的冬季和气候的冬季一起来到了。虽然今年3月楼市靠刚需出现了小阳春，可刚需后又靠什么呢？
那么针对如此的境况，2012年本地的房地产市场将如何演变哪？这是一个变革的时代，对于牵涉到房地产的方方面面来说2012年无疑是一个过关的年份。
政府责任重大而艰巨
自从房产管理局的名称变为“住房保障和房产管理局”之后不要看仅仅是名称上多了几个字，它的责任却发生了巨大的变化，把住房保障放在前面足见保障最底层的居民住房的是这个部门最为主要的任务。
这些住房除了中央及省级财政提供的不足部分资金之外，主要靠本级财政来承担。这对于我们这样一个小城市来说无疑是一笔不小的开支。筹措这笔资金需要政府付出很大的努力。而这项任务在2012年显得尤为艰难了。
在2011年第四季度房地产销售出现严重下滑的情形之下，我们预测起码2012年的前两个季度形势都不会有很大的改观，这对于政府是一个巨大的考验，这样的考验主要来自以下几个方面：
一、土地出让金将会出现增长缓慢或者是负增长的态势，因受到房地产销售不景气的影响，开发商对于未来预期降低，拿地热情降低，根据全国的土地出让情况，去年的土地出让面积预计下降了30%左右，虽然没有本地的2011年的土地出让资料，但是就今年的土地出让来说是不容乐观的。这对于财政收入的无疑是一个损失。
二、从去年就已经开始的房屋销售低迷将会进一步恶化，而又开发企业综合税率高达10.566所带来的本级税收将会持续下滑，加上由购房者交纳的2%、4%的房产交易契税也将随之减少。
三、中央政府对于保障房的建设指标并不会因为土地出让面积减少、土地出让金减少、普通商品房的成交量减少带来的税收的减少而降低指标。相反普通商品房的成交面积及成交价格却会因为保障性住房的供应量增加而受到影响。
从地方政府来考量，本地的商品房价的价格越高政府越高兴，因为可以带来可观的土地出让金、以及有高房价带来的高额的税收。而现实则因为中央政府对于楼市的调控而出现的土地交易及房屋交易的下降对于财政收入的影响，而同时在本级财政收入减少的情况下，保障房的面积又不能减少。
政府在既要考虑到财政收入的前提条件之下，同时又要满足最基层的居民的住房要求其压力是巨大的。如何处理好这样的艰难局面是摆在包括财政、土地、住房保障及房屋管理部门的一项艰巨任务。
加上我市管辖区域的小、管辖人口少等原因，所以无论是每年的实际成交房屋面积还是未来的潜在需求等方面都有很大的局限性。虽然现在周边的任县、沙河、南和等县区的很多城市化人群有不少到我市置业的居民，但是这些都是一种无意识的自然购买力。无论是政府还是开发商都没有主动出击来争取更多的外来置业者进入我市购房置业、安居我市。摆在政府面前的一项任务就是如何协调各个部门及说服广大的开发商一起有目的有计划地对周边的地区尤其是内丘、隆尧等地进行城市形象的推广活动，加深我市在这些区域中居民的影响力，眼光朝外，把本地市场做大，这样既对开发商有利，同时也会增加政府的税收，而同时有异地置业者带来的巨大的消费也将会推动第三产业的发展。那么如何有计划、有步骤地实施走出去战略。
购房者买还是不买是个问题
最近一二线城市房价确实在出现了实质性的下降。特别北上广，房价的下降趋势明显，在限购、限贷的双重压力之下成交量一直低迷，开发商实在扛不住的情况下。降价成为一二线开发商的唯一选择。继万科推出吸引眼球的“死了都要降”！之后，上海星河湾拿出六亿资金补贴前期购房者客户实施大降价。
在这样的情形之下，我市的房地产的成交从去年11月开始进入下行通道，售房部一天没有看房者、一个星期没有成交客户已经不是什么稀罕事情了。
面对如此情况，坐不住的开发商肯定是有的。原因很简单，一些项目，特别是下半年施工的项目，目前尚未取得预售许可，即便是在10月份以后取得了预售许可，但是由于当时寒潮已经到来，所以销售业绩也不会十分理想，虽然房管局的备案显示不会有很大的下滑，但是那些都是以前的沉淀客户在办理流程中的成交，不是第四季度的真实成交，而第四季度尤其是十二月份的成交那会是相当的可怜，估计整个市区新房的成交总套数不会超过300套，甚至更低，而前十个月本地成交新房9000套月均900套。
在这样的情况下。开发商唯一走的道路就是降价，试图通过降价来促进成交。但是我市的开发商目前还有很多抱着侥幸心理在等待与观望，等着形势变好，等着春节的返乡置业小高潮、小阳春的出现，所以对于目前的成交低迷出现了两种状况：一是一些开发商因为项目自身因素或者是公司实力等方面的因素，坐等。把原本在各种媒体上投放的广告停了，因为广告做了也没有买房者，白白浪费金钱，所以干脆停了算了，你爱买不买，反正房子降价是不可能。另外一些开发商早在10月下旬已经开始半遮半掩地实施了变相的降价——每天一套特价房、返乡置业有优惠等措施，通过促销变相降价。降价的幅度一般在每平方米200元左右。所有的开发商都是那种羞羞答答的故作镇静的降价。
即便是这样这些娇羞扭捏的降价并没有吸引多少购房者入市购房。现在用一个词来形容购房者来说就是：熬！很多购房者都抱着我要熬死你的决心，誓死不买房，逼你就范。因为一些不是十分了解房地产市场的购房者看到媒体上说某地一平方米降价几千几千的，降价幅度在30%左右，他们也试图想在本地也有这样的降价幅度，也就是房价降千儿八百的。虽然从事房地产及相关产业的人都知道这是痴人说梦，但是就是有人抱着这样的想法。
也有相当数量的购房者明白我市的房价和周边比起来算是便宜的了，降价空降不是没有而是很少，一些开发商因为资金回笼问题，因为从投资担保公司拿了高息需要还款原因会作出适当的让步，但是那都是暂时的，所以不会是长久的事情，也不会有太大的降幅。
正是基于这样的两种现实，那些以为本地开发商也会大降价的人干脆就不去看房子，一门心思等着房价大跌，虽然不期望房价“一夜回到解放前”，但是希望房价回到08年甚至是大拆迁时的还是大有人在的。所以这部分人是“抱着葫芦不开瓢”的，任你做促销，任你发短信、任你电话打爆就是不去看房子，更不要说出手了。而另外一部分购房者明明知道房价大降是不可能的，但是又怕自己真是出手买了之后房价真的是降了的话自己岂不是吃了大亏，所以也是出于观望与纠结中，买还是不买确实是个问题。
每年一进入农历的腊月，近郊及边远农村还有外地的一些四五十岁的人都开始进入到市区来看房子了。他们一般都是在离自己老家最近的那些板块一个个售房部开始跑着看。然后选中几个项目，直接把自己在外工作的孩子的QQ号码告诉置业顾问，让置业顾问和在外地的真正购房者沟通，这些在外工作者通过网上的沟通选中几个项目等到春节过年时直奔目的地会在一两天之内作出购买决定。所以历年来作为下三线城市的本地楼市都是一个旺销的好时机，但是今年这样的看房老人几乎不见了。售房部的置业顾问倒也变得清闲起来。
作为楼市中起着决定作用的购房者在今年注定是一个纠结的年份。买还是不买都是问题，一是怕买了后悔，另外一个是怕不买更后悔。今年的情形注定比08年金融危机那年更为形势莫测。这是考量购房者智慧的年份，作为购房者从来没有今年更需要智慧来作出购买与否的决定。
开发商生死攸关的一年
记得在09年，我同一个开发商朋友聊天时对他说，今后三年是决定本地开发商未来在这个城市中排序的时期。一个思路正确、定位准确、敢于创新、善于用人、乐于付出的开发商将会脱颖而出。而一个当一天和尚撞一天钟，只知索取，不会付出的开发商将会退市。四年下来，我们再回过头来看看当时的开发商格局与现在的显然是发生了巨大的变化。有人已经早早歇菜了，有人在止步不前，有人已经出现质的飞跃。座次重新排定。
那么今年不再是排座次的问题，不再是你会后退几名，他会前进几名的问题，今年的严重性是房地产市场今后能不能再看到你的问题。
前几年的顺序的排定除了与开发商的思路与境界有关外，还与外来开发商的强势进入有关。思路决定出路，眼界决定境界是过去的事情了。今年摆在广大开发商尤其是中小开发商面前的一个问题是活下去的问题。
也许有人以为我在这里是耸人听闻的制造紧张气氛，市场不会有那么可怕。本地的房价是不会大降的。我们不可能赔钱卖房子。理是这个理。我也认同本地的房价长期来看不会降。不但不会降反而还有巨大的上行空间。但是那是未来，那是镜中花，水中月。你未必能够看得到，那样的胜利果实你未必能够吃得到。也许你不但会死，而且会死的很惨。
降不讲价是你自己的事情，和别人无关。我购物时间遇到可以讲价的时间经常说的一句话是：你利润别看那么高，卖出去才会赚钱，卖不出去你算的利润再高无用不是吗？你说降价了你利润减少了，现在的情况是你即便是降价了，买房子者也未必任你那壶酒。他可能还会继续观望下去。房子暂时不住死不了人。你要是一直不降价，没人买你房子也许是要出事的。你借了担保公司的很高利率的大额度贷款，原本计划三两个月等到卖了房子就归还的，结果你现在每月卖的房子连你自己公司的招待费用都不够，你死扛着等着回暖。那么我告诉你这样的梦想你暂时还是放弃吧。政治稳定远比经济发展重要，中央这次是铁了心要作出点效果来的。即使放松政策，也是一步步来，不会一下子放开的，所以实际上最坏的还在后面。
这样扛不住的开发商就要降价了，羞羞答答不行的话就直接报纸电视一起上每平方米你打出来直降600元。把利润挤干算了。前两年挣得钱也该放放血了。今年的关键词对本地的中小开发商来说就两个字“活着”，留得青山在不愁没柴烧就是为本地的中小开发商准备了几千年放到今年用的。要不信你试试吧。今年这个坎你要是过不去的话你就从房地产行业里面消失吧。有心计的朋友可以算算，从十年前那么卖房子的开发企业到现在还有几个再折腾，活下来的有几个还有以前的呼风唤雨叱咤风雨的。
一方面是政府对于房地产市场调控丝毫没有改变的迹象，一方面是保障性住房的加大力度建设，一方面是外来企业的虎视眈眈，一方面是一二线城市的房价直线下跌，一方面是老百姓攥紧钱袋子不出手的谨慎观望。马上过年了谁手抓挠谁清楚。
万科董事长王石在2010年销售突破1000亿的年会上无不骄傲自豪地说：我们在明年要放慢速度，力争销售收入不超过1400亿，结果怎么样？在第四季度冒着售房部被砸——实际上砸的不止是一两个。业主堵门等风险，一些项目的降价幅度超过20%甚至多个项目的降价幅度已达30%情况下才完成销售收入1210亿元。针对今年的房地产形势，在去年11月份作为掌门人的郁亮就说：快出货、不拿地、缓开发、现金为王。而在7号的会议上郁亮又发出了改变公司经营目标由原来的“盖好房子”为“盖有人住的房子”。什么意思？就是要多盖刚需房，少盖投资性住房。
面对今年严酷的房地产形势，摆在开发商面前的道路主要有：积极降价，回收资金；寻求项目合作，分钱给别人；股份改造成立更大具有抗风险能力的企业；歇菜清仓不干。其余别无他法。
对于合作与整合，很多人也许心不甘，情不愿的，这就是标准的小农意识在作祟。宁当鸡头不做凤尾。
连绿城、建业这样的大企业都能够坐到来谈合作，其余的开发商有多大的实力，有多大的能耐，不要说你就资产一两个亿，甚至是三万千万了，即便是目前世界上最大的开发企业万科的很多项目都是和中粮合作的。你还有什么资格说自己不会和人合作哪？
生存还是死亡是今年开发商必须面对的必答题。选择什么样的思路决定你今后的出路。事实就摆放在那里，起决定作用的是你们自己。走过去，前面是个天。但是请大家记住马云的一句著名话：今天很残酷、明天更残酷、后天很美好，但是很多人死在明天晚上。开发商谁能活到后天不是看造化，而是看胆略与思路。
