政策利好 邢台房价会不会飞？
2015-04-17 12:21阅读：
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房的，最低首付款比例调整为不低于40%。同日财政部也发布消息明确个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。
房地产行业经过去年一年的低迷之后，终于再次等来了政策的春风。面对政府如此“大尺度”的调控政策，开发商是喜是忧？究竟该如何应对呢？
政策利好 邢台房价会不会飞？
潘世雨
应对政策 去库存还是涨房价？
新政出台不久，就在朋友圈中掀起了各种风浪。房产之春降临，涨价迫在眉睫；现在不买房，再也买不起……一系列声音充斥着每个人的社交圈子。地产人士“喜大普奔”，仿佛房地产行业的春天已经来临。
3月31日，一张名为“××项目涨价通知”的文件截图在邢台不少人的社交圈子引发热议。
这份“涨价通知”内容显示：“从4月
6日起将上述项目涨价2%。”致电这家邢台知名房产公司营销总监，对方并不否认此事。
针对这种现象，业内人士表示，一些房企在新政出台后立即涨价，大有起哄架秧子之嫌。目前，邢台的存量房数量并不少，很多开发企业的首要任务依然是去库存。此外，邢台房地产市场面临着同质化竞争，如果你在形势利好的时候不抓紧时间去库存，而是涨价的话，那么就很有可能给你的对手机会。上述人士分析，现在一些房企是“明涨暗降”，一面涨价，一面给出诱人的优惠，借以消化库存。
有的房企借新政之机涨价，也有的房企依然坚持优惠促销。新政之后，致电多家房地产公司，大多数企业依然是按部就班地执行之前的营销方案，优惠和各种促销活动并没有停下来。
业内专家称，房地产已经从黄金时代步入白银时代，政策没法改变这个发展趋势。但新政策对房地产市场健康发展有利，开发商应该抓住机会，去化走量。
端正态度 楼市利好，谨慎乐观
相对于部分开发商对房产新政的过激反应，更多人对于新政持谨慎乐观态度。本人电话询问一些开发商的看法时，一些开发商代表并没有表示出十分的兴奋。经历了太多调控政策，不少开发商代表对新政策的出台表现出谨慎乐观的态度。一些开发商表示，利好政策的出台并不意味着市场就能转暖，开发商跑量的营销策略不会马上改变。
时隔七年，楼市组合拳再现！央行将二套房首付比例降低至40%等系列政策远远超出预期！这说明政府对于近期经济下行的压力及市场的预期要比我们想象的严峻得多。房地产政策产生的实际效果与今年的经济走势密切相关，由于经济下行压力依旧严峻，市场走势如何仍需观察。毋庸置疑，这对于楼市肯定是个好消息，货币政策宽松了，必然促进成交；与此同时，对于消费者来说也是重大利好，尤其是对首次置业和首改客户来说，是时候出手了。
业内表示，新政降低了房贷门槛、减少了交易成本，可能会改变交易双方的心理预期，4月有望出现成交量上涨，5月房价或有所回升。这种回升应该也非常有限，即便在一线城市，楼市也不会重演2009年至2010年的“疯狂”。目前，货币供应量增幅小于当时，多个城市的库存量却远大于当时，房价不会出现爆发性增长，有投机想法的人不宜抱太高期望。
客户变化 改善型需求被挖掘
仔细分析本次出台的政策，不难发现本次政策对于二套改善型需求的关注。无论是房贷还是税费的调整，都为改善型需求提供了最大的便利。
对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者首套房不必结清，不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算，调整前须支付120万元首付，调整后只需支付80万元，首付降低了40万元，将极大释放潜在的改善型购房需求。
以邢台为例，目前购房客户中改善型需求总量约占到市场的50%，房贷客户中符合二套房贷款标准的占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右的购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是为了以小换大、以远换近，不少二套房购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，而新政使得改善型购房者无须先卖再买，能自动享受40%首付比例。
发展方向 调整结构，追求品质化
这次政策的出台，一方面表现出过去一年国家宏微观政策对房地产市场产生了一定影响，取得了积极效果。另一方面表现出房地产行业是我国的重要行业，要打破所谓的“房地产泡沫”的魔咒，同时，对房地产商提出了更高的要求，提升产品质量，追求产品升级。过去为了解决住房问题而购房的消费者，将会追求房子的品质和圈层，那些环境好、品质高、区位优势明显的大盘将会受到消费者的青睐。因此，房企要借助本次机会，转变企业发展模式，给市场提供更好更多的优质产品，降低购房者的交易成本，活跃地产市场。
业内专家分析，新政给房企带来了转好机会。第一，以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，二套房贷降首付、营业税降低免征等政策有可能促使这些企业继续拿相对优质的地块，开发以改善型需求为主的产品。第二，二套房贷降首付、营业税降低免征等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的城市，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。第三，二套房贷降首付、营业税降低免征等政策使产品走品质路线将重获市场认可，未来房企将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，优化户型、精装修等，提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。
调查：改善型买家买房更挑剔
相比首次置业者，改善型购房者考虑得更全面，也更挑剔。对他们而言，居住更优雅是二次置业的目标。他们在社会上摸爬滚打多年，对生活有了深刻体验。为了住得更好，他们舍得花钱，当然他们也不会像土豪那样只买贵的不买对的，大平层、舒适三房、复式，只要符合他们的需求，都可能成为他们的目标。
从总价上来看，有研究数据表明，邢台多数改善型置业者希望总价控制在70万元左右。“就好比总价50万元是刚需客群的一道坎，对于改善型客户特别是首改客户来说，80万元的总价就是他们的置业门槛，超过这个价位通常就很难有人接受，而总价在60万~70万元的市区改善型住宅往往就比较热门。”业内人士介绍。
一楼盘销售经理林先生就表示，根据这个总价原则，由于改善型户型通常在120㎡以上，因此单价在5000--6000元的房源就较容易去化，“以我们楼盘为例，去年常常一周都卖不出一套大户型，但最近这段时间平均每天能卖出1套，有时候还能卖出2~3套，这在当下市场很难得，就是因为我们推出了特价房，将总价控制在80万元以内”。
有业内人士指出，对于改善型需求购房者而言，他们不会像刚需型购房者那样急切且冲动，通常都会十分精明地货比多家，最终选择最适合自己的房子，所以确实具备居住优势，产品户型设计、品质、区位好的楼盘，配合达到首改客户心理门槛的价格，往往能达到较好效果。
超3成网友表示会出手买房
4月10日，从多家银行以及楼盘了解到，目前二套房首付四成的政策尚未在邢台落地，但4月8日，在采访中桥西区某楼盘的置业顾问则表示，建行目前已经开始执行二套房首付四成的政策，改需置业的人数在观望之后可能会持续增加。近日记者从河北省银监局获悉，房贷新政正在邢台积极落地，邢台银行将二套自住房首付贷款比例调整为40%，多家银行机构表示新政落地后，原有客户贷款申请可按新政策进行重新申请。
新政在积极落地，会对购房者买房产生什么影响？据搜房网线上调查，49.34%的网友表示二套房新政对自己没有影响，33.19%的网友表示自己会出手。
为何很大一部分购房者持观望态度？网友小刘表示，“二套房新政？跟我有什么关系，我首套房还没买呢，若是首套房贷款比例降低的新政落地或贷款额度提高，我可能会考虑出手”，在采访时很多刚需置业者表达了像小刘一样的观点。
但也有一部分购房者选择出手，不再观望。政策重返2009，购房压力大大降低，一套60万的房子，新政前首付需要36万，现在只需要24万，很多网友认为这个时候出手买房无疑是一种明智之举。
新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型需求也应被鼓励。
业内人士认为，对开发商来说，今年应该把握两大关键词——去库存和转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。以为房价会快速飞起来的人会失望的。
