2周：2019年重庆市场基础环境分析

2019-01-14 17:31阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1120708234

纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：
新年伊始，旧历岁末是受假日因素影响最为重要的时间段，本周没有新地块推出，也没有新成交地块，市场处于修整的真空期。

2、本周预售数据解读
预售许可证数据：
截止1月12日，本周预售许可证发放数量39.3万方。其中商品住宅28.3万方，非商品住宅6万方
截止1月12日，本月累计发放预售许可证数量为46.5万方，其中商品住宅33.7万方。

截止1月12日，全年累计发放预售许可证 46.5万方,其中商品住宅为 33.7万方
本周开发领域土地存量： — 39.3万方。

本周预售约40万方，按照预估来看，大致相当于全年均值水平，按照开工量的预判来看，以及整体市场对于逾期的判断来看，今年上半年应该是预售持续放量的高峰期，相比于2018年全年的3260万方，2019年预售证会呈现出一定的回调，只不过这种回调是建立在开发商对市场准确判断之后的理性回调，还是对市场预估不足，在运行过程中，因为现金短缺而导致的被迫回调。这个需要观察。

按照2018年出货量以及土地市场的存量与17—18通过并购激活的存量与开工量综合评

判，2019年预售许可证我们初步判断放量区间在2500—2800万方之间。也即全年周水平大致在50万方左右。而按照市场推演，上半年出货量应该是主力区间，我们预判上半年出货量会占到1500—1800万方之间。也意味着今年上半年将是存量的主要生成期间。

对于销售数据，市场上已经有两家机构出来了，铭腾显示2018年成交量为3619万方；克而瑞为3211万方，基于数据连续性的关系，我们今后将更多采信克而瑞的数据。克而瑞的数据与官方公布的预售数据存在一定的比差，比如12月，cq315网站预售许可证数据为438.3万方，而克而瑞的数据为486.3万方，两者存在10%左右的误差。

依据克而瑞的数据显示，去年成交的时间结构如下：一季度供应为639.6万方，成交为720.4万方，季度供求比为0.888，市场供不应求；二季度供应为706.1万方，成交950.7万方，供求比为0.743；三季度供应为992.7万方，成交为766.7万方，供求比为1.295；四季度供应量为1025.3，成交量为685.2万方，供求比为1.497.四季度的供求关系开始显著恶化。全年供应为3363万方，成交为3211万方，供求关系为1.048。2018年全年供过于求。市场从三季度开始显著逆转，四季度供求关系急剧恶化。依据克而瑞公布的存量，截止1月6日，1130万方，基于数据的连续性考察而言，数据之间不存现矛盾。
用动态库存来看，截止1月6日形成的季度动态库存为1.65，也即市场差不多为5个月的库存，按照12月的成交计算动态库存为3.86个月，依据10—11月的均值计算库存为5.76个月库存。按照目前数披露数据显示，一月的供应量预估为180—230万之间，按照2012年以来的均值计算成交大致为180万方。市场处于供过于求的状况，一月末，市场存量大致为6个月以上。

截止本周，预售许可证放量占2018年3259万方的1.5%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方）

3、调控政策的退出与市场走势判断
本周有资料显示，北京出让地块不再有限价销售的限制，其次天津招商泰达获得仅允许租赁自持地块改为可以出售的政策条款。两个政策，一个基本倾向是政策限制的逐渐松动，但前者是涉及到行业调控的变化，后者则是针对个体企业的救助。后者从某种程度上也涉及到市场的公平问题，即在土地市场高热的时候，开发企业通过这种手段获取了当时市场环境背景下的低价地块，对其他参与企业来说，涉及到市场不公的问题。而北京放开限价，这位政府部门判定市场将不会形成非理性上涨，甚至可能不会上涨的预期有关。但基于市场预期来说，属于悲观预期，而非乐观预期。

备注：附录中每个结构数据均有及时更新

附录1:基础市场环境因素简要简析

截止本周，市场各大主要数据机构数据均出来了，尽管单个数据相互之间依然存在较大的误差，但单个机构之间的供求关系则基本一致，我们依据数据连续性关系，我们成交上采信的是克而瑞数据，在预售方面采信的则是cq315方面的数据，两者的结果是导致市场存量减少104万方。
市场环境分析：
1、市场起始点环境
起始供求关系：市场在存量这一环节方面，起始点基本保持一致，2018年新增存量48万方，可以忽略不计。
供应势能：我们采取回溯三个季度的供应来判断，2017年2、3、4季度的供应量为618.9万方，695.7万方，784.5万方，环比呈现出温和递增，总共预售放量2099.1万方；而2018年2、.3、4季度的供应量为706.1万方，992.7万方，1025.3万方，合计供应量为2724.1万方。两者差为625.1挖方。
需求势能：2017年2、3、4季度成交分别为970万方，681.8万方，1016.6万方，合计2668.4万方；2018年2、3、4季度的成交分别为：950.7万方，766.7万方，685.2万方，合计2406.2万方，两者总体差为262.2万方，结构特征差异主要是，2017年三季度需求回调以后，四季度出现了49.1%的反弹，而2018年这呈现出季度性递减特征，四季度较三季度环比下跌10.6%。
存量势能：2017年2、3、4季度的存量分别是（—351.1万方），13.9万方，（—232.1万方），三季度累计减少存量569.3万方；而2018年2、3、4季度的存量分别是（—244.6万方），226万方，340万方，三个季度净增存量321.4万方，两者差额为890.7万方，也即2019年初，相比于2018年初存在着增加了890.7万方的存量抑制。

土地市场与其他环境关系：
2018年：本能土地市场启动节点为2016.6，冷却节点为2018.6月，在这两年时间，土地市场呈现出量价同步上行的局面（非规则量价同步上行），被市场解读为利好；其次是政策抑制明显，调控政策频繁，驱使一二级市场出现价差，而结构性市场差驱动市场热情；三是市场价格逐步形成温和上扬态势。
2019年：2018年二季度开始，三季度呈现出较为明显的趋势，市场土地价格量价回落，特别是成交量的显著回落；一二级市场价差显著缩小，结构性驱动背景明显弱化；三是市场开始出现明显的促销行为；抑制上涨性政策逐渐退出。

附录2:2012年—2019年1月的供应数据与成交数据
2012年1月预售：51.3万方成交：73.9万方
2013年1月预售：197万方成交：190.7万方
2014年1月预售：127.4万方成交：138.2万方
2015年1月预售：131万方成交：149.7万方
2016年1月预售：158.5万方成交：160.9万方
2017年1月预售：128.5万方成交：261.4万方
2018年1月预售：230.9万方成交：259.2万方
2019年1月预售：46.5万方
分析与说明：
1、2012年数值异常原因在于该年度春节在1月22日，节日因素导致的数据异常。
2、7年1月累计预售为1024.6万方，月均146.4万方。7年1月累计成交为1234万方，月均176.3万方，月均供求比为0.831.市场处于总体供不应求的状况。

附录3：2012年—2019年一季度数据（前预售许可证和后成交数据）:
2012年：317.9万 449.4万
2013年：764.7万 548万
2014年：361.2万 397.3万
2015年：422.2万 487.1万
2016年：617.1万 573.6万
2017年：329.1万 755.5万
2018年：532万方 789.1万方
2019年：46.5万方
分析与说明：
1、7年一季度供应总量为3344.2万方，年均季度值为477.7万方；7年一季度成交总量为4000万方，年均季度成交值为571.4万方。季度供求比为0.836.
2、值得关注的异常数据是2016年，一季度供应数据为617.2万方，结合到当年6.28日土地市场起飞数据，两者是否存在内在逻辑关联，值得关注。其次是当年一季度的成交均值也同比2014、2015年出现较大程度的上涨。这是否已经预示着市场开始出现转折？

附录4：从历年存量看市场发展

分析与解释：
1、从市场数据来看，2005年、2009年、2015年，2017年出现显著的供不应求.其中15年相对特征不太明显。我们翻阅历史数据发现，2005年，2009年，2017年都是楼市显著繁荣周期。（2018年成交数据没有出来，我们假定供求完全均衡，实际数据可能也相差不大）。
2、从数据来看，2006—2008年这三年是重庆存量基础构成期，之后仅有2011年为存量显著生成期，其余除2009与2017年为供不应求时期，均为供求基本均衡期。
3、从市场数据来看，市场并没有2013年的超级繁荣，如果从行业库存周期来看，应该是09年—2011年为一个周期，如果按照这个依据来看，那么本轮周期应该是2017—2019年为典型周期。2020年市场供求关系将基本定型。

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