2022年05月29日
2022-05-29 11:24阅读：
《民法典总则编司法解释》对地产企业的影响
及其应对研究报告
北京大成（太原）律师事务所 裴建军律师
2022年2月25日，《关于适用<民法典>总则编若干问题的解释》(法释〔2022〕6号)（简称《民法典总则编司法解释》）发布。该解释共39条，分为一般规定、民事权利能力和民事行为能力、监护、宣告失踪和宣告死亡、民事法律行为、代理、民事责任、诉讼时效和附则9个部分。主要是为了解决三方面问题：一是确保民法典与旧法的有序衔接；二是系统梳理人民法院在长期民事司法实践中总结积累的经验智慧；三是回应民法总则施行后亟待明确的具体法律适用问题。本律师团队在解读《民法典总则编司法解释》有关条款的基础上，分析了对地产行业的影响，结合地产业务实际，提出一些应对之策。
一、关于民法的适用规则的解释
1、法律条文及解读
第一条 【民法的适用规则】民法典第二编至第七编对民事关系有规定的，人民法院直接适用该规定；民法典第二编至第七编没有规定的，适用民法典第一编的规定，但是根据其性质不能适用的除外。
就同一民事关系，其他民事法律的规定属于对民法典相应规定的细化的，应当适用该民事法律的规定。民法典规定适用其他法律的，适用该法律的规定。
民法典及其他法律对民事关系没有具体规定的，可以遵循民法典关于基本原则的规定。
【解读】本条规定了民法的适用规则。本条中的三款分别界定民法典总分则适用关系、民法典与其他民事法律的适用关系、原则与规则的适用关系，具有重要意义。具体内容可以分别理解为：
第一，分则有具体规定的适用分则规定，分则无规定的适用总则规定。但是，根据其性质不能适用的除外，这主要指身
份行为。
第二，第二款主要解决新的一般法（民法典）与旧的特别法（民法典颁布前的特别法规定）之间的适用关系。民法典颁布后产生的新的特别法，无论通过“特别法优先于一般法”，还是“新法优先于旧法”，都会发生新的特别法优先适用的结果，因而这是本款主要解决的问题。也就是说，第二款主要解决的是“特别法优于一般法”“新法优于旧法”两条规则之间的矛盾。民法典与法典颁布前我国法律体系中数量庞大的民法规范（既包括民事法中的规范，也包括其他部门法中的实质民法规范）之间的差异数量众多，这就需要特别关注民法典之外的庞大的民法规范。如何解决所面临的这类差异或冲突？主要是识别民法典之外的民法规范属于“细化”性质？还是实质上的“不一致”性质？
具体来说，如果属于“细化”，则适用该“细化”的民法典之外的民法规范。这里需要强调两点：首先，“其他民事法律的规定属于对民法典相应规定的细化的”中的“细化”。如，一些特别法的规则是对原合同法等法律规定的细化，而民法典的规定又未修改合同法等法律的相应规定，则仍可认为有关具体规则是对民法典规定的细化。
其次，本款中的“其他民事法律的规定”，不能狭隘地理解为仅仅是其他民事法律中的规定，而应理解为既包括“其他民商事法律规范”，也包括劳动法等非民商事单行法中的实质性民商法律规范。
第三，本条第三款规定明确了原则与规则的适用关系。但需要注意，这里采用“遵循”而非“适用”基本原则的表述，是因为民法基本原则只是抽象法律理念的表达，不具有“构成要件--法律效果”的规则构造，因而不具有适用的条件。“可以遵循民法典关于基本原则的规定”中采用“可以”，而非“应当”，是因为，漏洞补充方法有多种，如类推、目的性扩张、目的性限缩等解释方法，这些方法都以制定法规范为基础，在规则获取的确定性和妥当性上优于基于原则裁判，故应当予以优先适用。本款采取“可以”的表述，意即在法律没有具体规定时，应当首先尝试通过其他更具优先性的方法填补漏洞，而非直接跳到基于原则裁判的阶段。另外，习惯也是具体规则，具体规则应当优先于抽象原则适用，因而，基本原则应当放到习惯之后发挥作用。
总结本条第3款，可以理解为民法法源的位阶如下：第一位阶法源：法律具体规定；第二位阶法源：习惯；第三位阶法源：基于漏洞补充方法产生的规则，其中最优先适用的方法是类推，其次是目的性扩张、目的性限缩等，最后才是民法基本原则。
总结：本条实际上是民法典第11条“特别法优于一般法”的具体化。
2、对地产行业的影响
由于地产企业从公司治理、公司集团架构设计、公司与关联公司的关系、公司并购或重组、股权变动，到投资、融资、取得土地、转让或受让土地使用权，再到合作开发、参与拆迁补偿、委托勘察、设计、规划、发包工程，以及房地产交易等，涉及的法律行为除建设用地使用权出让协议参照适用民法典相应规定外，一般均属于适用民事法律的范畴。而民法典之外还存在大量与地产业相关的实质性民法规范，如《公司法》、《房地产管理法》、《建筑法》、《土地管理法》、《招投标法》等及其配套行政法规。特别是，地产企业的运营主要是以民事活动方式开展的，即主要呈现为财产性法律行为，而且其中的绝大多数类型的法律行为事关重大、影响重大，一般来说，这些均涉及到民法的适用问题。适用问题，系方向和性质问题，决定投资、开发等合同的法律设计和根本走向，乃法之大者。同时，总则编为民法的最基础、最通用、全局性规定，具有根本性和影响的深远性。因而，《民法典总则编司法解释》对民法的适用规则的解释，显然对地产企业影响十分重大。
3、地产行业的应对
地产企业应当站在体系的立场上，从更高格局把握民法典的适用问题，以保障所有重大合同适用法律准确，更好的防范风险，相关律师也以此为标准更高质量为地产企业提供法律服务。建议地产企业在签订前，组织内外部律师对每个重大合同进行法律适用专项论证，即讨论重大合同交易结构设计、重大合同中关键条款设计或起草的法律依据及其准确性。
另外，虽然从一般法理意义上讲，民事领域法无禁止皆可为，但还是要充分重视民法基本原则设定的价值遵循和价值红线。具体到地产企业的投资、融资、开发、建设等及其模式设计，从法律上讲，并非只需要注意法律的禁止性明确规定，还需要注意研究民法的适用及民法典基本原则的遵循。
二、习惯的认定、证明和适用
1、法律条文及解读
第二条 【民事习惯的界定和适用】在一定地域、行业范围内长期为一般人从事民事活动时普遍遵守的民间习俗、惯常做法等，可以认定为民法典第十条规定的习惯。
当事人主张适用习惯的，应当就习惯及其具体内容提供相应证据；必要时，人民法院可以依职权查明。
适用习惯，不得违背社会主义核心价值观，不得违背公序良俗。
【解读】本条分别规定了民事习惯的界定、适用。首先，明确界定了习惯的范围、类型，即明确了法院对习惯的认定标准。其次，明确了主张适用习惯的举证规则。最后，明确了适用习惯的前提条件。这样就使得习惯这一法源在司法中的认定和适用规则明确了。
需要注意的是，司法解释对习惯的适用采取了当事人主张适用为主的思路。换言之，习惯并非当然被适用，法官不可能有能力去掌握、了解习惯的存在。这一思路符合民法典第10条“可以适用习惯”的立法原意，也符合我国国情。
2、对地产行业的影响
地产行业在公司并购或重组、股权变动，投资、融资、取得土地、转让或受让土地使用权，以及合作开发、参与拆迁补偿、委托勘察、设计、规划、发包工程，以及房地产交易等方面，无不充满着交易习惯，而地产企业在日常和重大民事活动中，也常常遵循交易习惯。因此，交易习惯对地产企业影响重大，因而发生争议时，交易习惯的认定和适用可能对地产企业的诉讼利益有着重要影响。
3、地产行业的应对
第一，地产企业可以梳理自身的重要交易习惯，并以书面方式进行明确，使参与交易的内部人员明确了解。第二，在双方合同、备忘录等书面法律文件中界定和确认涉及本次交易的地产企业的交易习惯，并尽可能内容明确，以防止举证困难。第三，需要时，在诉讼中注意对交易习惯的主张适用和举证。
三、滥用民事权利的认定及认定的法律后果
1、法律条文及解读
第三条 【滥用民事权利的认定与法律后果】对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。
行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。
构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。
【解读】本条明确了滥用民事权利的认定与法律后果。
民法典第一百三十二条规定了禁止滥用权利规则。从体系位置上来看，禁止滥用权利规则是对各项民事权利行使的限制性规定，为规范权利行使行为提供了法律依据。然而，如何判断滥用权利，尤其是如何区分滥用权利与侵权，在实践中仍然很不清晰。本条第二款明确了滥用权利的构成要件，结合民法典第一百三十二条的规定，具体包括以下三项：一是权利人必须是行使自身的权利。滥用权利发生在权利行使过程中，如果并不存在相关权利行使，则不可能构成权利滥用。二是权利人选择一种以损害他人为主要目的的方式行使权利。这意味着滥用权利人具有损害他人的恶意。因此，该权利行使的行为虽然表面上看似合法，但却以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的，且实际损害了这些权益，超出了正当的权利行使界限，故实际上是不法的滥用行为。三是行为人的行为侵害了他人的合法权益。当然，由于权利的类型繁多，滥用权利的形态多种多样，简单运用上述标准可能无法准确判断权利滥用。为此，本条第一款在判断权利滥用时采用了动态系统论的方法。从动态系统论的观点出发，首先应当具体权衡权利人利益和相对人利益或公共利益，从行为的外观的形态、结果，权利行使的时间、方式、对象、目的、造成当事人之间利益失衡的程度等，进行综合考量。
依据本条第三款，滥用权利将产生如下两方面的法律后果：一是不发生相应的法律效力。换言之，滥用权利不应当产生行为人追求的后果。例如，在请求权的行使中，滥用请求权不能导致请求权的行使效果，其可以表现为提出请求不发生时效中断的效力，或者相对人不构成迟延履行等。二是如果滥用权利造成他人损害，已经构成侵权的，应承担侵权责任。滥用权利可能产生损害后果，也可能并未产生损害后果，即便造成了损害，是否构成侵权，还需要依据民法典侵权责任编的规定予以判断。如果权利人滥用权利的行为也满足了侵权责任的成立要件，受害人有权请求滥用权利人承担侵权责任。本条对滥用民事权利的认定与法律后果作出了规定，弥补了民法典第一百三十二条的不足，从而构建了较为完整的禁止滥用权利制度。
2、对地产行业的影响
由于所有的合同、制度及相关交易文件均存在百密一疏的可能，即便是法律也不可能明确限制所有权利的行使时间、场所和方式等。而没有限制的权利皆可能滥用。因而，地产企业在投资、开发、交易过程中，均可能遭遇权利滥用者。当然，地产企业有时也可能为了维护权利，不得已而滥用权利。因而，司法解释明确规定滥用民事权利的认定及认定的法律后果，对地产企业也有一定影响。
3、地产行业的应对
从他人滥用民事权利的角度看，地产企业积极应用这一司法解释规定，可以有效解决滥用民事权利的事件。因而，今后在投资、开发和交易过程中，以往经常遇到相应的滥用民事权利事件现象将越来越少。从地产企业自身来看，保护自身权利、权利最大化过程中，一定要注意善用权利、用好权利，以防止界限把握不住而落入滥用民事权利的法律陷阱之中，这种后果可能会比较严重。
四、完善法律行为制度的有关规定
1、法律条文及解读
第十八条 【其他形式的民事法律行为】当事人未采用书面形式或者口头形式，但是实施的行为本身表明已经作出相应意思表示，并符合民事法律行为成立条件的，人民法院可以认定为民法典第一百三十五条规定的采用其他形式实施的民事法律行为。
【解读】本条细化规定了法律行为的“其他形式”。本条的落脚点是民法典第135条中第一分句中法律行为的“其他形式”，这一细化最重要之处在于界定可推断行为作出的意思表示，因此又与民法典第140条关于意思表示客观要件的规定密切相关。本条的前身为合同法解释（二）第2条，而该条曾一度被理解为承认了事实合同理论。但其实，任何合同必须以当事人的意思表示为基础，事实合同在很大程度上是对意思表示之客观要件认识不全面的结果。与通过口头、书面等明示方式作出的意思表示类似，可推断行为属于当事人将效果意思表示于外部的默示方式。例如，乘客一言不发便刷卡登上公交车、地铁等公共交通运输工具。于此情形，虽然不存在口头、书面等明示的意思表示，但通过刷卡购票并接受运输服务等履行行为，已足以推断出乘客缔结有偿运输合同的意思表示，即本条规定的“实施的行为本身表明已经作出相应意思表示”，而其中的“意思表示”表明此处并非所谓的事实合同。特别强调的是，基于可推断行为订立合同，还需符合双方意思表示一致的合同成立要件。
第十九条 【重大误解的认定标准】行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。
行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。
【解读】本条规定的是重大误解的认定标准、判定撤销请求是否成立的标准。本条第1款确立了民法典第147条规定的重大误解之认定标准，是在《民通意见》第71条的基础上完善而成。本款关于“按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示”之规定，是对误解之“重大”要求的具体化。鉴于表意人在作出意思表示之时已产生误解，便不可能基于真实情况作出更加符合其自身利益的判断，所以“如果不发生该错误认识”只能是一种事后对当时情况的假定，据此得出是否作出该意思表示的判断便构成假定的当事人意思。那么于此情形，应根据诚实信用原则，探求一个据此行事的理性人在表意人当时所处具体场景下会如何作出决定。本款中的“按照通常理解”即体现了诚实信用原则的要求，可以容纳包括《民通意见》第71条曾规定的表意人因此所受损失大小等多种合理因素。
本条第2款明确了判定撤销请求是否成立的标准。需要注意的是，在一些情形下，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的，则可以判定撤销请求不成立。这主要是考虑到尊重交易习惯、一些交易撤销后导致损失过大，或没有撤销必要等情形。
第二十条 【误传的法律行为效力】行为人以其意思表示存在第三人转达错误为由请求撤销民事法律行为的，适用本解释第十九条的规定。
【解读】本条明了确误传的法律行为效力和法律后果。本条参考域外通行规则，将传达错误纳入重大误解的适用范围，是对民法典第147条的有益补充。《民通意见》第77条虽然对传达错误有所规定，但旨在解决相对人因此所生损害之赔偿责任的承担问题，并未直接触及法律行为的效力。与此不同，本条一方面规定传达错误也构成法律行为的可撤销事由，另一方面规定应直接“适用”本解释第19条确立的认定标准，由此表明传达错误也属于民法典第147条规定的重大误解。所谓“误解”的核心含义是指表意人对其作出意思表示所基于的客观情况存在错误认识，或者对其所为意思表示的客观意义或者所选取的表意符号存在不当理解。但不论如何，其所涉典型情形发生于表意人与相对人之间。而在传达错误的情形下，表意人选择由第三人向相对人传达其意思表示，因此形成不同于典型情形的三人关系。尽管如此，也可以认为传达人是表意人的喉舌，或者表意人的误解在于，相信传达人可以将意思表示准确、完整地传达给相对人，但事实并非如此。这可以认为是“误解”之可能文义的边缘地带。误传适用意思表示错误的规则，是域外法例的通行做法。如《国际商事合同通则》（PICC）第3.4条规定，在表述或转达声明时发生的错误视为发出声明人的错误。《民法典总则编司法解释》这一规定充实了重大误解的适用规则，也有利于与域外规则衔接。
第二十一条 【欺诈的认定标准】故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
【解读】本条明确了欺诈的认定标准。使得民法典第148条和149条规定的欺诈，有了认定标准。相较于其前身《民通意见》第68条而言，本条最重要的贡献是，对“故意隐瞒真实情况”这一不作为式欺诈的构成，增加了限定条件，即行为人“负有告知义务”。这一规定充分采纳了学术界的意见，对民法典第148条和149条规定的“欺诈”含义作了必要的限定，符合当前民商事实践的需要。故意实施的欺诈行为包括（故意）告知虚假情况和（故意）隐瞒真实情况两种情形，但二者在评价上不应完全相同。在前一种情形下，行为人积极地通过编造虚假事实、提供误导信息等方式使对方陷入错误认识，违反了交易磋商过程中的普遍性不作为义务，必然对相对人的意思决定自由造成严重侵害；而在后一种情形下，相对人只是因行为人消极地不提供重要交易信息而陷入错误认识，但由于双方当事人之间存在利益冲突，原则上应由相对人亲自搜寻对己方有利之交易信息，除非行为人依诚实信用原则负有主动告知的义务。本条明确将隐瞒真实情况的不作为式欺诈限于行为人负有告知义务的情形，有利于促进当事人之间的利益平衡。
第二十二条 【胁迫的认定标准】以给自然人及其近亲属等的人身权利、财产权利以及其他合法权益造成损害或者以给法人、非法人组织的名誉、荣誉、财产权益等造成损害为要挟，迫使其基于恐惧心理作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百五十条规定的胁迫。
【解读】本条规定了胁迫的认定标准。这与《民通意见》第69条规定的标准基本一致。仅在表述上有一些变化。将“迫使对方作出违背真实的意思表示的”修改为“迫使其基于恐惧心理作出意思表示的”，这主要是因为，我国《民法总则》之前的法律仅规定了一方当事人所为的胁迫行为，并未涉及第三人的胁迫行为，而《民法总则》及其之后的《民法典》明确了第三人胁迫成为撤销民事法律行为的事由。从本条规定可以看出，从不同角度可以将胁迫行为进行类型化从胁迫行为的目标看，可以分为身体胁迫与精神胁迫。第二，依胁迫行为的主体看，可以分为当事人所为的胁迫与第三人所为的胁迫。
第二十三条 【民事法律行为不成立的法律后果】民事法律行为不成立，当事人请求返还财产、折价补偿或者赔偿损失的，参照适用民法典第一百五十七条的规定。
【解读】本条规定了民事法律行为不成立的法律后果。这吸收了2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（俗称九民纪要）第32条续造合同法第58条的司法经验。民法典第157条将原合同法第58条提升至总则层次，并对其适用前提作了扩充，将原先的“合同无效或者被撤销后”改为“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后”。所谓“确定不发生效力”主要是指在法律行为附生效条件或者需经行政机关批准等情形，该法律行为由于所附条件不成就或者相关事项未获批准而最终不能生效。所以不论是“无效、被撤销”，还是“确定不发生效力”，均难以涵盖合同不成立的情形，但合同不成立情形下却存在相同的规范需求。例如在隐藏的不合意时，尽管合同因双方意思表示不一致而不能成立，但当事人完全可能因不知合同不成立的事实而履行合同，此时也存在返还财产、折价补偿、损害赔偿等问题。由于不成立已超出民法典第157条之可能文义的范围，因而，本条规定的是“参照适用”民法典第157条规定。
因此，实践中需要注意区分法律行为不成立、法律行为不发生效力、民事法律行为无效、法律行为被撤销等及其法律后果。
第二十四条 【附不可能条件的法律行为之效力】民事法律行为所附条件不可能发生，当事人约定为生效条件的，人民法院应当认定民事法律行为不发生效力；当事人约定为解除条件的，应当认定未附条件，民事法律行为是否失效，依照民法典和相关法律、行政法规的规定认定。
【解读】本条细化规定了附不可能条件的法律行为之效力。本条是对当事人作出的附条件之意思表示加以解释的结果。作为法律行为的附款，条件所指向的事实之发生与否原则上应具有或然性，但当事人也可能将完全不可能发生的事实约定为条件，例如“如果太阳明天从西边升起，我就将笔记本电脑卖给你”“如果下个月地球毁灭，你我关于房屋租赁的约定就作废”。对此，《民通意见》第75条曾规定，附不可能条件的法律行为一概无效。但是，这并不完全符合当事人的意思。只有以不可能发生的事实作为生效条件时，才表明当事人无意让法律行为实际发生效力；而将不可能发生的事实约定为解除条件的情形，当事人的意思恰恰是不希望法律行为之效力受该事实影响。所以，对于所附条件不可能发生，本条明确区分了生效条件与解除条件两种不同情形，对于生效条件情形下，“应当认定民事法律行为不发生效力”。而对于解除条件情形下，则“应当认定未附条件”，至于此时整个法律行为的效力究竟如何，则根据法律、行政法规的规定另行作出判断。
2、对地产行业的影响
民事法律行为制度是民法典总则编的核心制度，广泛适用于合同等各种内容。《民法典总则编司法解释》在法律行为制度方面的前述重要完善，或属于进行细化和明确性质，或属于对没有作出规定的予以补充规定的性质。可以看出，前述关于法律行为制度的司法解释规定主要针对交易中出现的其他形式的法律行为、重大误解、误传、欺诈、胁迫、附条件法律行为效力等而展开，进一步明确了交易规则和效力认定规则，有利于维护交易安全。这些新规定对地产企业的交易行为、交易活动，显然会产生重大影响。
3、地产行业的应对
合同有效是地产企业投资、融资、取得土地、合作、开发、土地使用权转让、项目转让等等一系列交易环节正常运转的基础，是地产企业所面临的最重要法律风险，也是保护地产企业合法权益的关键。尤其是对于《投资合同》、《开发合同》、《合作协议》、《股权转让合同》、《并购重组合同》、《资产转让合同》、《保证合同》、《抵押合同》、《认购协议》、《房屋买卖合同》等基础性法律文件，必须避免被认定为适用合同不成立、合同不发生效力、合同无效或合同可撤销的相关事由，最大限度地避免合同成立、合同效力的不确定性。
地产投资、融资、合作开发、土地使用权转让、项目转让等的合同往往比较复杂。尽管需要重点关注履行的可行性、利益平衡、交易设计等，但是也需要对前述事项予以重点关注，而这往往是许多企业和律师容易忽视的。
五、关于完善代理制度的有关规定
1、法律条文及解读
第二十五条 【共同代理人中的部分代理人擅自行使代理权的法律效力】数个委托代理人共同行使代理权，其中一人或者数人未与其他委托代理人协商，擅自行使代理权的，依据民法典第一百七十一条、第一百七十二条等规定处理。
【解读】本条规定完善了民法典共同代理中代理权的行使规则。为解决实践中共同代理情形下一人行使或数人行使代理权产生何种效力的问题，本条规定，在共同代理的情形下，共同代理人中的部分代理人擅自行使代理权应认定为无权代理。
第二十六条 【需要转委托代理时“紧急情况”的界定。】由于急病、通讯联络中断、疫情防控等特殊原因，委托代理人自己不能办理代理事项，又不能与被代理人及时取得联系，如不及时转委托第三人代理，会给被代理人的利益造成损失或者扩大损失的，人民法院应当认定为民法典第一百六十九条规定的紧急情况。
【解读】本条是对转委托代理规则中何为“紧急情况”的界定。民法典第一百六十九条第三款规定了紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的，转委托代理可以不经被代理人同意，代理人也无须对转委托的第三人的行为承担责任。这规定是为了保护被代理人利益的需要，但这里的“紧急情况”需要明确界定，否则，在司法实践中可能会产生大量不同的裁判标准，引起很多问题。本条对“紧急情况”的界定，符合常理，也符合生活逻辑。
第二十七条 【无权代理行为未被追认时行为人的法律责任】无权代理行为未被追认，相对人请求行为人履行债务或者赔偿损失的，由行为人就相对人知道或者应当知道行为人无权代理承担举证责任。行为人不能证明的，人民法院依法支持相对人的相应诉讼请求；行为人能够证明的，人民法院应当按照各自的过错认定行为人与相对人的责任。
【解读】本条规定了无权代理行为未被追认时行为人应当承担的法律责任。首先，本条明确了相对人是否知道或者是否应当知道行为人无权代理，应当由行为人承担举证责任。这符合“谁主张谁举证”的一般举证规则。同时，因为代理被代理人进行交易是由行为人发起的，其也最靠近是否出示了拥有代理权的证据，因而由行为人证明相对人是否知道或者是否应当知道行为人无权代理，是比较合理的。其次，无权代理行为未被追认时行为人的法律责任承担，本条规定区分了两种情形：即行为人不能证明相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人请求行为人履行债务或者赔偿损失的，法院应当支持；行为人能够证明相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，法院应当按照各自的过错认定行为人与相对人的责任。因此，这里责任承担主要根据过错来认定。
第二十八条 【“相对人有理由相信代理权”的认定标准】同时符合下列条件的，人民法院可以认定为民法典第一百七十二条规定的相对人有理由相信行为人有代理权：
（一）存在代理权的外观；
（二）相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。
因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当就无权代理符合前款第一项规定的条件承担举证责任；被代理人应当就相对人不符合前款第二项规定的条件承担举证责任。
【解读】本条规定明确了“相对人有理由相信代理权”的认定标准。民法典中“相对人有理由相信代理权”的规定比较抽象，实践中情形又比较复杂，因而在司法实践中产生了不同的司法裁判标准，以往司法实践中因为没有统一而明确的标准，从而导致认定比较混乱。如何认定“相对人有理由相信行为人有代理权”，是适用表见代理制度的关键问题。对此，本条第一款以《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定为基础，结合理论研究成果和司法实务经验，明确了认定“相对人有理由相信行为人有代理权”的两个条件：一是存在代理权的外观；二是相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。对这两条件的认定需要结合代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，以及合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点等因素综合判断。
此外，本条第二款还对表见代理的举证证明责任的分配作了详细规定，明确了相对人对行为人实施民事法律行为时存在代理权的外观承担举证责任，被代理人就相对人不构成善意承担举证责任。这一规则既吸收了司法实务中的经验做法和学术界的研究成果，也与《民法典物权编解释（一）》有关善意取得规定的基本思路一致。明确了司法实践中表见代理的举证责任分配。这一举证责任分配符合民事诉讼举证原理，公平合理。
第二十九条 【法定代理人、被代理人追认意思表示的生效时间】法定代理人、被代理人依据民法典第一百四十五条、第一百七十一条的规定向相对人作出追认的意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百三十七条的规定确认其追认意思表示的生效时间。
【解读】本条明确了法定代理人、被代理人追认意思表示的生效时间。民法典并没有对追认这类准法律行为的生效时间作出规定。本条明确规定，应当直接依据民法典第一百三十七条确定生效时间，即追认、撤销以对话方式作出表示的，相对人知道其内容时生效；以非对话方式作出的，到达相对人时生效。这对于合同生效时间的确定具有重要意义。
2、对地产行业的影响
代理制度补充和扩张了民事主体的民事行为能力，充实了民事自由，使当事人意思自治得以真正实现。特别是，表见代理制度是信赖保护的一项重要制度，对于保护善意相对人利益、维护交易安全具有重要作用。由于不规范或法律知识的欠缺等原因，实践中地产业务中发生的涉及表见代理纠纷也非常多。地产企业业务的广泛性和复杂性，其民事行为能力的充分、自由实现，决定了需要委托代理人代理的方式，而且地产企业因业务开发需要，日常发生的委托代理行为非常之多。因而，代理制度的新规定，对于地产企业影响重大。
3、地产行业的应对
第一，建议地产企业对可能产生代理行为的部门、管理人员、员工进行代理法律制度的培训，以使其具备代理法律知识并增强法律观念。第二，建议地产企业梳理相关业务流程，对涉及代理制度新规定内容的，审查后决定是否需要调整。第三，进一步规范运营，最大程度降低代理引起的交易安全风险。第四，签订合同时，结合合同文本及相关要求，需要审查对方主体资格以及代理人的代理权限。
六、关于完善民事责任制度的规定
1、法律条文及解读
《民法典总则编司法解释》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条。
【解读】第三十条至第三十四条规定，分别明确或细化了正当防卫、防卫过当、紧急避险、紧急避险过当或超过必要限度、见义勇为受害者的权利保护等特殊类型下，是否承担以及如何承担民事责任的问题。《民法典总则编司法解释》的前述民事责任条款作出细化规定，明确了防卫过当造成不应有损害的，防卫人只承担部分责任，以及见义勇为受益人适当补偿数额的确定规则等。主要目的就是通过明确认定标准和责任承担，鼓励民事主体依法积极保护自己和他人的合法权益。这些规则就社会生活中应当提倡什么、反对什么、禁止什么，亮明了司法的态度，集中体现了“弘扬真善美、鞭笞假恶丑”的价值导向，有利于发挥司法裁判的评价、指引、规范功能，以褒扬友善品格，鼓励好人好事。
2、对地产行业的影响
地产企业的管理人员或工作人员无论是在工作中，还是在下班后，为了保护自身、企业其他工作人员的人身安全和企业财产，以及保护他人人身和财产而产生的正当防卫、防卫过当、紧急避险、紧急避险过当或超过必要限度、见义勇为而受害等，均可能引起是否承担民事责任的问题。但这些属于偶发性事件，且相对较少发生，并非地产企业经营所特别关注的内容，因而这几条规定对地产企业的经营影响较小。
3、地产行业的应对
建议地产企业在对员工开展法制培训和教育时，适当加入弘扬社会主义核心价值观教育的内容，褒扬友善品格，鼓励好人好事，履行企业的社会责任，提高企业的社会形象。同时适当增强员工安全教育。
七、关于完善诉讼时效制度的有关规定
1、法律条文及解读
第三十五条 【诉讼时效期间中止、中断、延长的适用情形】民法典第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效期间，可以适用民法典有关诉讼时效中止、中断的规定，不适用延长的规定。该条第二款规定的二十年期间不适用中止、中断的规定。
【解读】本条明确规定了三年诉讼时效期间可以中止、中断，但不得延长。二十年诉讼时效期间不得中止、中断。适用延长规定的情形为，只有在超过二十年诉讼时效期间，有特殊情况的，当事人向人民法院提出申请，经人民法院决定予以延长。这样，使得民法典中诉讼时效期间的中止、中断、延长的适用情形完全明确了。
第三十六条 【特定的诉讼时效期间起算点】无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的权利受到损害的，诉讼时效期间自其法定代理人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，但是法律另有规定的除外。
【解读】本条对无民事行为能力人、限制民事行为能力人遭受法定代理人以外的人侵害的，诉讼时效期间的起算点作了规定，明确以法定代理人知道或应当知道损害事实以及义务人之日起计算。这种起算点有利于保护无民事行为能力人、限制民事行为能力人。
第三十七条 【对法定代理人请求权的诉讼时效期间的起算规则】无民事行为能力人、限制民事行为能力人的权利受到原法定代理人损害，且在取得、恢复完全民事行为能力或者在原法定代理终止并确定新的法定代理人后，相应民事主体才知道或者应当知道权利受到损害的，有关请求权诉讼时效期间的计算适用民法典第一百八十八条第二款、本解释第三十六条的规定。
【解读】本条规定补充了民法典第一百九十条关于对法定代理人请求权的诉讼时效期间的起算规则。根据民法典规定，对法定代理人的请求权的诉讼时效期间自该法定代理终止之日起计算，但是在实践中可能存在一种情况，即在该法定代理终止时，遭受侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人及其新的法定代理人均不知道损害事实和义务人。本条补充解释了这一法律漏洞。根据本条规定，即使原法定代理已经终止，诉讼时效期间也不当然自此起算，前述特殊情况应适用民法典第一百八十八条第二款的规定，自知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
第三十八条 【诉讼时效发生中断的期间及诉讼时效中断的认定】诉讼时效依据民法典第一百九十五条的规定中断后，在新的诉讼时效期间内，再次出现第一百九十五条规定的中断事由，可以认定为诉讼时效再次中断。
权利人向义务人的代理人、财产代管人或者遗产管理人等提出履行请求的，可以认定为民法典第一百九十五条规定的诉讼时效中断。
【解读】本条第一款规定了诉讼时效发生中断的期间，即无论是在原来的诉讼时效期间内，还是在中断后产生的新的诉讼时效期间内，诉讼时效均可以中断，这对诉讼时效的再次中断进行了明确。本条第二款规定明确了权利人向义务人的代理人、财产代管人或者遗产管理人等主体提出履行请求的，可以产生诉讼时效中断的法律效力。这是因为，权利人向义务人的代理人、财产代管人或者遗产管理人等提出履行请求，也属于积极行使权利和主张债权的表现。而且，义务人的代理人、财产代管人或者遗产管理人等，代理或代管人有着义务人权利和义务的表征，向其提出履行请求，即相当于向义务人提出履行请求。这有利于保护债权的权利，符合权利保护的价值取向。这也体现了法律对民事主体的要求不能超出日常生活中人们一般的认识和做法的范畴，不能强人所难，毕竟一般民事主体不是法律人，不能对其行使权利设定过于严苛的要求。
2、对地产行业的影响
诉讼时效在性质上是向法院请求保护民事权利的期间。除法律另有规定外，超过诉讼时效期间，法院将不予保护地产企业请求的相关民事权利。《民法典总则编司法解释》前述完善诉讼时效制度的有关规定，对于地产企业行使民事权利、履行民事义务方面也会产生重大影响。
3、地产行业的应对
第一，建议地产企业建立主张债权的诉讼时效台账，并定期清理债权台账；第二，根据债权的诉讼时效台账，建立诉讼启动和中断诉讼时效发函、发布公告机制；第三，针对义务人下落不明或无法联系等情况，及时向义务人的代理人、财产代管人或者遗产管理人等提出履行要求。第四，涉及无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的权利的合同等事项，需及时通知法定代理人并注意诉讼时效期间。
以上就是在解读《民法典总则编司法解释》基础上，对地产行业受到的影响及其应对所作的分析研究。总则编司法解释是对民法典总则编相关规定的明确、细化和补充，理解和弄通总则编司法解释有助于准确理解、把握总则编。总则编是民法典的“纲”，纲举才能目张。因此，重视和学深悟透总则编及其司法解释，可以为地产企业应用民法典维护权利、防范法律风险、创造法律价值打下坚实的基础。
参考文献：
1.朱广新.
经验、法理与体系：民法典总则编司法解释的三重思维。
2.
郭锋等.《关于适用民法典总则编若干问题的解释》的理解与适用。
3.申卫星. 民法典总则编司法解释对法律行为制度的发展。
