由于政策方面的因素，截至目前，我国大陆仍无法拥有自己的REITs。这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。而目前国内的地产企业，对如何操作离岸REITs不甚了解。为此，本文对REITs的基本操作思路及上市流程予以梳理，以飨读者。
REITs海外融资基本思路
拟上市REITs结构（如下图所示）主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。
以国内某机构到新加坡/香港资本市场上市为例，其基本思路如下：
1．新加坡/香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。
5．REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸式REITs基本操作流程
1.确认首次公开发行REITs目标物业（资产），建立资产池
首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。
2.对物业进行审计及资产评估
在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。
3.上市前融资安排
根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。
4.实施资产重组
在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征（所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，
拟上市REITs结构（如下图所示）主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。
以国内某机构到新加坡/香港资本市场上市为例，其基本思路如下：
1．新加坡/香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。
5．REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸式REITs基本操作流程
1.确认首次公开发行REITs目标物业（资产），建立资产池
首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。
2.对物业进行审计及资产评估
在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。
3.上市前融资安排
根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。
4.实施资产重组
在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征（所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，