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昆明看大盘——大盘不是小盘的简单扩大

2006-04-28 18:27阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1210577820

木木/图文
新亚洲体育城是王志纲工作室在昆明参与策划的一个项目，在项目启动阶段很多人都很担心，这个远离市区的郊区大盘能否被昆明人接受。一年后新亚洲体育城已经成为昆明第一盘。不仅销售业绩创下奇迹，而且当时工作室为这一楼盘的定位——大昆明，新都心，已经完全被昆明人所接受，不仅提升了整个板块的价值，对这一区域的发展也起到了直接拉动作用，加快了昆明市政府大昆明战略的实施和推进。
当王志纲再次来到昆明时，开发商星耀公司总经理颜语兴奋之情溢于言表。此次他邀请其清华地产总裁班的60名同学聚会昆明，把每月一次的课堂搬到了新亚洲体育城。参观体育城时，大家对一个民营企业居然能独立开发如此大规模的一座新城感到惊奇和震撼。对这种开发商参与城市运营的模式十分感兴趣。

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颜总在同学的宴会上兴奋地给王老师敬酒，用方言说：我们现在好
比小母牛翻跟头，翻着翻着就上去了。

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颜总亲自给同学们担任导游。同学们评价，原来这位不善言谈的小个子，
今天真得令人刮目相看。

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同行们参观体育城模型，对如此大规模的城区建设大为赞叹。

星耀集团开发的新亚洲体育城承担了昆明万人体育馆·国际标准赛场及其配套项目，及按五星级标准设计的供残疾人居住的，可容纳600人居住的300余套运动员公寓的建设。2007年5月第七届全国残疾人运动会将在此举行。而围绕这些体育设施将建造大型体育居住社区。成为未来昆明新城的中心。

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俯瞰建设中的体育城。

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王志纲一到昆明就吸引了大批记者，在记者会上他回答了记者的提问。
谈到如何看待新亚洲体育城，王志纲讲起码有几点启示：
一是，充分证明市场是创造出来的；
二是，由企业参与城市运营商，市场与市长跳双人舞，推动城市化进程，是一种实现企业、政府双赢的模式；

三是，大盘的开发不只是简单地小盘扩大化，不只是单纯的住宅开发而必须运用泛地产、复合地产的方法和手段，有建设一座城市的气魄和手笔。新亚洲体育城的广告——大昆明，新都心，不是简单的噱头，讲究地是项目定位、功能定位、形象定位三合一。大思路明确之后，按打造一个新的主题式城区的方式来实施，而不是简单地建一个楼盘、一个社区，而是一个全新的城区。

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谈到对昆明的看法，王志纲说：昆明四季如春，其独特的自然资源和人文资源在中国乃至亚洲都将越来越值钱。昆明人要作好准备，昆明不仅是昆明人自己的昆明，注定会成为全中国人的昆明，昆明的外向度很高。下一步昆明的城市营销，就是如何把昆明卖出去，把世界请进来，让世界来消费昆明。世博会开了一个好头，使云南成为了旅游强省，下一步就是要考虑如何做休闲的文章。现在已经有了不少高水平的高尔夫球场，据说还要再搞很多个，到时候昆明可能会成为一个高端人群的休闲胜地。而政府大昆明战略，只有更好地借助市场的力量，才能把昆明的潜在价值和能量焕发出来。

当记者问到昆明的地价增长水平较高，据说累计增长已经排在全国第一，达到12.32%。到底是地价拉动房价，还是房价拉动地价。王志纲说：地价肯定是房价的重要组成部分，一般来说占到30%-40%。从城市发展的角度，地价上涨对于资源合理而有效地利用利大于弊。开发商拿地的费用高了，必然会花更多的心血，精心打造，想方设法提高物业的价值。使得有限而珍贵的土地资源能发挥最大价值。市场对于资源的选择和配置比政府按主观意志的配置强100倍。但这又涉及一个问题，因为一个城市不单单是富人的，还要照顾到弱势群体的利益。这时候一只手让市场来定价，稀缺资源价越高越好，让发展商去抢，然后拼命去盖好房子。政府可以回收更多的钱，关键是政府应该用这部分钱来保障穷人的住房。所谓“下要保底，上不封顶。” 好玉就应该精雕细琢，卖个好价钱，不能金娃娃当黄铜卖。社会的公平和保障需要政府去平衡。很多人喜欢用道德来讲，但道德也要遵从规律。
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