抄底：谁是下一匹黑马？

2011-11-12 10:29阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1219760062

笔者上一篇文章题为“谁是下一个河西？”认为江浦新城最有可能成为下一个河西，而当今市场三足鼎立的另外两个——仙林湖、江宁大学城则相对悲观，尤其是仙林湖压力最大，多重因素会促使其进行价格调整与回归。而江浦新城的基础和空间距离有可能促使其相对有潜力。
该来的终究会来！
今年9月6日，笔者发了条微博“僧多粥少，仙林湖板块恶战免不了，该板块压力山大！” 仙林湖恶战果然如约而至。保利罗兰香谷2个月前首次开盘后，万科就开始加班加点赶工，与保利的多方争夺，暗中角力。而今万科9900装修价入市，显然正式挑起了仙林湖价格战的大幕。保利匆忙应战，声称房源要“8字头”开售，然后拦截万科。
一、仙林湖回归成本底，市场底有待观察
很多人解读万科的定价为大跳水，笔者认为尚未有销售过，之前没有成交价现在何谈跳水？这不宜过度解读，我认为万科此番定价更应为理解为仙林湖板块的价值回归。
仙林湖价值几何？笔者认为仙林板块功能单一，缺乏有效就业支撑，是一个发展平平的大板块，至于仙林湖这个距离市中心25公里的新板块更是从未看好过。比起其他竞争板块，仙林湖板块有四大硬伤：太偏远，不成熟，客户少，供应大。而且按照上文分析，从远离污染的角度来说，城市具备发展潜力的人居区位应是西南，江浦新城有可能成为下一个河西，而仙林湖难有大作为。
面对万科此番定价，保利应对略显仓促。在销许还没有拿到时就匆忙发布消息说要8字头卖房，拦客意图明显。另外8字头只是一个提法，未必会是均价，因为如若八字头则降幅甚大，老业主轻则砸售楼处，重则占领珠江1号某股票代码楼层都不奇怪。

br> 可以说，保利这场仗要打赢，并不容易。万科首次开盘，轻装上阵，自信满满，但是保利真要8字头均价血拼，则仙林湖不会有赢家！
因为目前已经接近成本底，算是个阶段性抄底价。万科均价9900，装修号称1500，估计扣除装修后的毛坯价应该还在9000元上方。按照万科普通的成本管控能力，在楼面地价4300多的基础上，这个房子售价已经接近成本价，盈利空间非常小，可以说是薄利或无利。而保利罗兰香谷楼面地价4600，比万科还高，如果售价出现倒挂，恐怕也十分不正常。万科保利作为品牌企业，应不至如何草率。
但是我想说的是，成本价虽到，市场底未必。对于仙林湖这样一个缺乏充分支撑的区域，市场的底部究竟在那里，就看其市场价值。该板块市场价值并不高，但是成本底已到，开发商不会亏本卖房，所以算是一个阶段性底部价位。
二、抄底：谁是下一匹黑马？
刚才提到成本底会是一个阶段性底部，因为很难让开发商低于成本去卖房，而且开发商亏本卖房则会完全丧失拿地意愿，则会带来土地市场极度萎靡，地方政府压力甚大，而且有后续供应不足、开发商跑路、烂尾楼等诸多风险。所以会不会见到真正的市场底很难说。
就成本底来说，万科金色领域的土地成本4300元/平米，含装修成本价接近9000元/平米；保利罗兰香谷，土地成本是4600多，成本价也要在8500左右，真要8字头的均价保利几乎无利可图，赔钱赚吆喝的是不会是一线央企愿意做的。
那么江浦的品牌开发商呢？雅居乐滨江地王楼面地价是7800元/平米，雅居乐集团内部透露集团老板指示要建滨江豪宅，15000元只是成本价，售价更高，可能会在18000-2000元/平米入市，明年下半年入市。
而江浦另一家近期开始面市的一线开发商项目中海万锦熙岸呢？今年6月份才拿的地，土地成本只有4030元/平米，比万科还便宜300，比保利便宜600，考虑到该项目今年12月底就要开盘，发展周期短，成本压力相对还轻松些，那么售价可能还更有想象空间，毕竟成本管控最强的莫过于中海。中海新入市时很可能选择盈利平衡点入手，那么万锦熙岸是否会是另一个值得抄底的黑马呢？很值得市场期待。
三、螳螂捕蝉，黄雀在后
万科吃定保利，罗兰香谷成本和客户因素所限，恐怕不易还手，略显被动。但中海还在江浦虎视眈眈呢？既城中河西豪宅中海凤凰熙岸单盘销售直冲30亿稳坐南京年度住宅单盘销冠并促使南京公司提前实现年度销售任务后，中海今年显得财大气粗，气定神闲。自称新河西核心品质标杆盘的万锦熙岸野心不小，从已经公开的景观、户型等产品角度上可以看出，该项目在客户定位上立志网罗江浦改善，河西首置。
毕竟中海万锦熙岸是新开盘项目，没有老客户的压力，定价在成本允许的范围内，自由度较大。对于城中的刚需们来说，值得关注。（更多内容请关注我的微博http://weibo.com/1219760062）

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