临近年终，对即将过去的2011年如何评价，来年形势如何成为大家普遍关心的话题。近期每天都有不止一家媒体朋友来采访，所以也有必要把大家普遍关心的话题答复一下，这也是年终盘点的题中之意。先从大家最关心的价格谈起：
一、什么样的开发商行为叫降价？
到底有没有降价？这是个问题。目前市场所关注的“降价”有三类：如万科金色领域等新盘成本价低开、如某些楼盘拿出滞销户型做特价房（不点名）、如武夷绿洲等全面调低价格出手。
我认为前两者都不算真正意义的降价。之前并没有销售，第一次开盘没有本楼盘的成交参照价格何谈降价？而拿出滞销户型做特价房则显得诚意不足，比如江宁一些刚需盘大户型滞销，拿出来做特价显得诚意不足。一方面这些楼盘缺乏改善性客户，另一方面购买特价房又需要一次性付款等附加条件。所以这两种大降价的说法有些牵强。
至于一些老盘全面调低价格可以视为降价，但是这些大降价楼盘多是较早拿地的楼盘，成本压力小，并且缺乏近期老客户的压力。而2009年至今拿地的开发商则成本高企，或者近期都有成交的老客户，对降价形成掣肘。所以这样降价的老项目出现有利于购房者，但是又有多大的比例呢？
二、怎样的板块会降？
调控之下，购房有两个大的变化：一是投资性购房已经退潮，购房更应回归居住价值本身，购房人的买房行为也更多从居住本身的需要出发，考虑居住地和就业地的关系、居住地的配套完善程度、未来发展前景等问题。二是板块的价值回调与城市发展均好化回归。
以南京为例，投资性购房的退潮很明显。南京一些定位投资性的楼盘，成交状况都不太好。如某酒店盘做五年售后返祖，相当于打了7
一、什么样的开发商行为叫降价？
到底有没有降价？这是个问题。目前市场所关注的“降价”有三类：如万科金色领域等新盘成本价低开、如某些楼盘拿出滞销户型做特价房（不点名）、如武夷绿洲等全面调低价格出手。
我认为前两者都不算真正意义的降价。之前并没有销售，第一次开盘没有本楼盘的成交参照价格何谈降价？而拿出滞销户型做特价房则显得诚意不足，比如江宁一些刚需盘大户型滞销，拿出来做特价显得诚意不足。一方面这些楼盘缺乏改善性客户，另一方面购买特价房又需要一次性付款等附加条件。所以这两种大降价的说法有些牵强。
至于一些老盘全面调低价格可以视为降价，但是这些大降价楼盘多是较早拿地的楼盘，成本压力小，并且缺乏近期老客户的压力。而2009年至今拿地的开发商则成本高企，或者近期都有成交的老客户，对降价形成掣肘。所以这样降价的老项目出现有利于购房者，但是又有多大的比例呢？
二、怎样的板块会降？
调控之下，购房有两个大的变化：一是投资性购房已经退潮，购房更应回归居住价值本身，购房人的买房行为也更多从居住本身的需要出发，考虑居住地和就业地的关系、居住地的配套完善程度、未来发展前景等问题。二是板块的价值回调与城市发展均好化回归。
以南京为例，投资性购房的退潮很明显。南京一些定位投资性的楼盘，成交状况都不太好。如某酒店盘做五年售后返祖，相当于打了7