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现在政策趋向下房价反弹的可能性等于零

2019-05-20 04:40阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1224900857

【现在政策趋向下 房价反弹的可能性等于零】
（文/马跃成）
看了一期“马郎配”节目，马自以为是地说，三年前，我就说2017年下半年的房价是最高点，当时就跟大家说，2017年下半年可以卖房子了，那个时候是房价的最高点，再等就要后悔了。现在回头看，主要城市的房价，那个时候，就是最高点。
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这个马某真是老马识途，确实厉害，中国房价走了20年，某某某号称十年预测房价都准，但也只是一个大概数，他也只是说，十年后的房价比十年前的高了很多。他也不敢说，按照年度预测，每一年房价的涨跌变化。因为事实上，这20年中国楼市一致都是在波动中上涨，这个趋势只是一个历史趋势，每个人都能预测的很准，预测的时间越长，越准确。你说，我能预测100年后的房价，只要你说，肯定涨到没边了，那么一定是正确的。不过，这不是你的水平高，是因为，人类历史的规律就是这样的。
如果，你说预测三个月以后的房价，可能就会打脸。3月份小阳春，很多人，就预测红五月还会更红，结果，4月份，楼市就迎来了一场倒春寒。这个马专家到底是怎么预测到的2017年下半年房价见顶，我们还不得而知。马某在节目中也没有说清楚。
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其实，我不太相信预测，特别是不对政策进行研究，就敢对楼市说三
道四，因为，中国楼市本就是政策市，虽然政策很多时候们也是无可奈何，但是，其影响还是不能被忽视的。
他说，2018年的时候，所有房地产的指标都见底了。他进一步预测，2019年，在延续2018年的趋势。马某说，去年底的时候，他的判断是，2019年房地产调控会放松，所以，大家看，虽然政策层面没有动，但是，实际上还是在放松。另一点是，今年的热点是股市，不是房市。所以，今年不要谈房地产的小阳春，没有小阳春。今年能够稳住，这个已经不容易。房地产当前，最大的工作是不能出问题，这是政策的趋向。
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马某的这个观察，我觉得还是符合实际的。但是，他说的，政策层面没有松动，但是实际松动，我还是有点不理解。前句的主语是政策，政策没有松动，这个是对的。应该说，不但没有松动，实际上，很多城市还在根据“因城施策”正在紧锣密鼓地出台新政呢。
但是，后句说实际已经松动，可是，实际不是个名词，那么这句话究竟想表达什么？什么东西松动了？他可能是想说，房价松动了，但是，没有上涨的迹象啊？4月倒春寒之后，整体上是向下走的趋势，这个与松动也不沾边。
他说，现在看，政策的变动，和市场的变动，都是正常的。至于说，楼市会不会在政策的导引下，发生反弹，这个可以说是没有可能，概率等于零。郎也认为，这个是有征兆可循的东西，是政策延续性的结果。所以，说房价反弹，是不可能的。房地产求稳定是重中之重，能稳定已经很不容易，千万不能出问题，这是我们今年调控的目的。住建部明确提出了“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。
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这个判断，很多人都是同意的，所以说，有些人指望房价反弹确实不要想了。在楼市投资，房价不上涨10%以上，都是白忙活，谁敢相信现在还有这样的机会？“房子是住的不是炒的”这个定位，就已经很清楚了，不炒房，房价就没有上涨空间。
去年之前，五六线的小城市，在棚改的催促下，房价上涨的比较快。但是，这些地方的房子，当地居民买房，用于居住是没有问题的，但是，如果投资性购房，是没有任何投资空间的。马某用了一个词叫“万劫不复”。确实是，如果说小城市没有投资空间还是对的，因为中国自住需求都是奔着价格洼地走，自住需求，最主要的考虑因素就是房价，什么环境、质量、品质，他们都要排在后面，因为，东西再好，没有钱没用。
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他认为，中国楼市的风险在两头，机遇在中间。所谓的两头，第一个是一线城市，风险大，热点城市的房价上涨之后，必然要掉下来。第二个是五六线城市的房价，实际上，五六线城市的房价，比一线城市还要大。因为，如果小城市的房价，如果下降的话，就不会有成交了。现在，五六线城市的房子是真正的不动产，卖不出去啊！
其实，哪里的楼市最危险？不是看房地产规模的大小，主要看投资占比。投资大的地方，房价就上涨的很快，当然，风险也就越大。到一线城市投资的占多数，这个我是同意的，在很多年以前，我就开始讲，北京才是全国最大的投资市场，北京房价不降没有道理。当时，很多人都不信，他们说，北京是全国的北京，全国人民都来北京买房，怎么可能下降？我说，原因正在这里。
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五六线城市，基本上都是自住需求，农民进城，也主要是到县城买个房。没有听说，有炒房团，到县城组织炒房团的。专家们认为，现在，讲中国城市化的大格局，中国的人往哪里去？最理想的是往大城市走，但是，特大城市都会限制人口流入，而五六线的城市，又留不住人口，所以，下一步，40个二线城市才是未来人们流动是未来中国的40个极。
不过，我们一定要认识到，未来城市发展的动力在于农村人口的城市化，而不是外国移民，所以，根据未来就业的发展情况，可能越是大城市的吸引力，越大。但是，农民作为城市化的主力军，在努力进城的同时，还要考虑到田间地头的那些事，他们不可能到百公里之外的大城市定居。【本文由“马跃成”账号发布20190515】
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