清议：地产股预收款分析
地产股预收账款是预售制度与销售确认制度的产物。大致的情况是，在签署销售合约并收到相应的销售款项后增计预收账款，在预售的产品竣工并交付客户后将相应的预收账款结转并确认为当期营业收入。
从预收账款的上述性质看，许多分析师认定预收账款分析是地产股财务分析的核心，并相信预收账款越多越好，只有这样才能保证今后的业绩。
其实这也未必。在当期销售产品是已开发产品或现房的情况下，销售额可直接确认为营业收入，并不涉及预收账款。另一种情况是，当期销售产品虽然期初是在建开发产品但期末已经竣工交付，同样可以直接确认为当期营业收入，亦不涉及预收账款。这两种情况决定了公司即使没有多少预收账款，业绩依然可以实现大幅增长。
一个典型的例子来自中弘股份（000979）。有关数据显示，该公司今年2月以来，连续登上北京市楼市销售排行榜前十名，其中上半年上榜项目为中弘国际商务花园，下半年为北京像素。销售火爆的主要原因是所售商品房性质为写字楼，实为商住两用的小户型，产权50年，且据介绍是北京极少数不限售的楼盘。该公司年初的预收账款仅0.86亿元，但上半年确认的营业收入为17.58亿元，同比增长163%；7-9月确认的营业收入为12.45亿元，同比增幅高达19.7倍。鉴于四季度在售的北京像素楼盘预计11月30日竣工交付，因此，尽管9月末的预收账款仅有1.75亿元，四季度仍有望录得可观营业收入，由此确保全年业绩持续大幅增长。
应当说，地产股预收账款分析的主要目的是把握公司业绩的潜在成长性。但这必须结合存货分析进行。一般地讲，如果与预收账款相比存货规模足够大，确切地说是在未来预收账款结转营业收入之后仍可保留足够多的存货规模的情况下，其业绩的可持续成长性便可以得到初步印证。
比如说金科股份。其9月末的预收账款余额167.5亿元，存货余额308亿元，在1-9月确认营收61.2亿元、销售101亿元的情况下仍分别较年初增长34%和12%。这是分析师看好该公司未来业绩成长性的主要依据，也确实令股价在第三季度营收不理想的情况下实现了触底反弹。
地产股预收账款是预售制度与销售确认制度的产物。大致的情况是，在签署销售合约并收到相应的销售款项后增计预收账款，在预售的产品竣工并交付客户后将相应的预收账款结转并确认为当期营业收入。
从预收账款的上述性质看，许多分析师认定预收账款分析是地产股财务分析的核心，并相信预收账款越多越好，只有这样才能保证今后的业绩。
其实这也未必。在当期销售产品是已开发产品或现房的情况下，销售额可直接确认为营业收入，并不涉及预收账款。另一种情况是，当期销售产品虽然期初是在建开发产品但期末已经竣工交付，同样可以直接确认为当期营业收入，亦不涉及预收账款。这两种情况决定了公司即使没有多少预收账款，业绩依然可以实现大幅增长。
一个典型的例子来自中弘股份（000979）。有关数据显示，该公司今年2月以来，连续登上北京市楼市销售排行榜前十名，其中上半年上榜项目为中弘国际商务花园，下半年为北京像素。销售火爆的主要原因是所售商品房性质为写字楼，实为商住两用的小户型，产权50年，且据介绍是北京极少数不限售的楼盘。该公司年初的预收账款仅0.86亿元，但上半年确认的营业收入为17.58亿元，同比增长163%；7-9月确认的营业收入为12.45亿元，同比增幅高达19.7倍。鉴于四季度在售的北京像素楼盘预计11月30日竣工交付，因此，尽管9月末的预收账款仅有1.75亿元，四季度仍有望录得可观营业收入，由此确保全年业绩持续大幅增长。
应当说，地产股预收账款分析的主要目的是把握公司业绩的潜在成长性。但这必须结合存货分析进行。一般地讲，如果与预收账款相比存货规模足够大，确切地说是在未来预收账款结转营业收入之后仍可保留足够多的存货规模的情况下，其业绩的可持续成长性便可以得到初步印证。
比如说金科股份。其9月末的预收账款余额167.5亿元，存货余额308亿元，在1-9月确认营收61.2亿元、销售101亿元的情况下仍分别较年初增长34%和12%。这是分析师看好该公司未来业绩成长性的主要依据，也确实令股价在第三季度营收不理想的情况下实现了触底反弹。