清议：日本楼市泡沫到底是如何破灭的
有评论说，加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。
再清楚不过，如此评论一口咬定中国楼市正在发生当年日本的事儿。但中国有句老话：知之为知之，不知为不知。
说到日本经济史，我可以算得上是一个知日派（详见早前相关博文）。但我所知道的日本楼市泡沫破灭完全不是上述评论所指的那样。
据早期日本企划厅《经济白皮书》提供的数据，在田中角荣提出“日本列岛改造论”之前的1955——1972年，日本地价指数累计上升了17.23倍，而这一期间的地价上涨的确与贷款增长密切相关，后者的同期增幅为18.3倍。但是，1972年的日本房地产市场显然不存在泡沫，因为下一年和再下一年，日本地价的年度涨幅依次是25.1%和23%。之后的涨幅虽然放缓，但直到1991年，以1974年为基数，日本地价指数又上涨了1.4倍。请注意，以1991年为界，之前35年的地价指数累计涨幅中，74%是1972年以后创下的。
那么，日本楼市泡沫破灭是哪一年发生的事呢？答案是1992年。据日本内阁府《经济财政白书》，在之后截至2006年的15年里，日本的地价指数累计下降了55.55%。这期间发生了以巨额不良贷款著称的“住专问题”。但住专问题不是因，是果。
有评论说，加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。
再清楚不过，如此评论一口咬定中国楼市正在发生当年日本的事儿。但中国有句老话：知之为知之，不知为不知。
说到日本经济史，我可以算得上是一个知日派（详见早前相关博文）。但我所知道的日本楼市泡沫破灭完全不是上述评论所指的那样。
据早期日本企划厅《经济白皮书》提供的数据，在田中角荣提出“日本列岛改造论”之前的1955——1972年，日本地价指数累计上升了17.23倍，而这一期间的地价上涨的确与贷款增长密切相关，后者的同期增幅为18.3倍。但是，1972年的日本房地产市场显然不存在泡沫，因为下一年和再下一年，日本地价的年度涨幅依次是25.1%和23%。之后的涨幅虽然放缓，但直到1991年，以1974年为基数，日本地价指数又上涨了1.4倍。请注意，以1991年为界，之前35年的地价指数累计涨幅中，74%是1972年以后创下的。
那么，日本楼市泡沫破灭是哪一年发生的事呢？答案是1992年。据日本内阁府《经济财政白书》，在之后截至2006年的15年里，日本的地价指数累计下降了55.55%。这期间发生了以巨额不良贷款著称的“住专问题”。但住专问题不是因，是果。