评论：是金融政策与市场规则导致了房价失衡

2007-04-20 08:45阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1250460355

评论：是金融政策与市场规则导致了房价失衡
文 / 姜仁卫舫架

语出此文，感怀于卫舫架先生的一篇《平抑房价的关键：加强有效供给》文章。我一直坚持认为：金融政策与市场规则是导致房价失衡的主要原因。金融政策在房市中存在很多的弊病，同时面对市场调控而言也存在着不公平性；而市场规则缺乏的有序性和严厉性，让“市场潜规则”大行其道，是导致房价失衡的主要原因。
一、“保大压小”的金融政策是目前政府对房地产业采取的一贯政策。
目前，政府对房地产业“保大压小”的金融政策，有些偏颇且吓死了胆小的。自2005年5月以来，国家公布了一系列有关稳定房价的宏观调控政策，但是，有多少“大”房企积极响应？事实是，今天这个楼盘均价每平米8000元，不几天，那个楼盘起价每平米就涨到9000元，政府在文件中强调要增加普通商品房住宅的开发，而大房地产企业争建高档商品房，你追我赶，操纵媒体，恶意炒作，甚至捂房惜售，等待房价上涨，制造虚假需求，致使房价节节攀升，一路上扬，北京市区楼盘的均价已接近每平米万元，就连市郊的房价也都涨到了7000——8000元/每平米，高档住宅从几百万一套，上跳到几千万一套。至于是否有人来买没关系，豪宅卖不掉，压的反正是银行的钱，卖掉了，赚的钱是我的。而另一方面，不少普通商品住宅开发的小型房地产企业，因为资金匮乏，原来可以拿地到银行抵押贷款继续开发，现在全被封杀，而大房企

在房地产开发上需要资金时，到银行贷款不仅不需要抵押物，银行反而会给他们几个亿、甚至数十亿的贷款授信额度，这样的竞争公平吗？
二、房地产的金融政策应把“保大压小”改为“扶优排次”，金融机构应该积极扶持优质项目。
所谓优质项目，主要就是中、低收入家庭的住宅开发项目、经济适用房项目、以及该城市政府认为必须按时按质要完成的重点项目，而不再以企业规模大小来给予资金信贷的支持。对于高档住宅的开发，（豪宅、别墅等）和豪华的娱乐休闲场馆建设，一律不予贷款。而对于优质项目，银行可以1：1的贷款给开发企业，至于如何有效监管，金融机构应该建立科学严格的监管机制，(例：聘房地产专家、业内人士跟踪项目、实施专项专管)和坚决兑现的诚信机制（企业守诚信、银行可授信、企业无诚信、打压不留情）。
要让中低收入家庭有房住，银行按揭的首付要稍微再下降一些比例，按揭的年限可适当延长一段时间，这样做能减轻中低收入家庭的负债压力和避免日常生活质量严重下降。
三、市场规则粗放，不成紧密体系，不能含盖细节内容且结构性差。
供给，除了土地和资金，还有一样，那就是市场规则。“无规矩不成方圆””。房地产市场能否健康发展，科学的完整的可操作性的市场规则至关重要。囤积土地、哄抬房价、恶意炒作、虚假信息，实际需求模糊不清，投机需求比比皆是，犹如一场沙尘暴遍布神州大江南北。其实，制定市场规则，纠正市场失灵，这本来就是城市政府主要职能之一。
市场经济的市场竞争，绝不是无序的竞争，我们不要老是等问题成了堆，造成严重后果，才来纠正市场失灵。而应该及时“制定市场规则”。市场规则有的是刚性，有的还须有弹性，例：房地产企业在银行的信贷，多为专款专用。如企业不守诚信、挪做他用，那就应该严格按协议规定去执行。这种规则属于刚性规则。诚信是一个人有无人格的主要标志，也是一个有高素质的人的起码条件。在这一点上，一是一，二是二，无须通融，对企业也应如此。任何人的说情都是在破坏社会诚信的建立！
四、市场弹性的规则也不应失去基本原则。
即便有弹性的规则也不应失去基本原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三章、第二十五条“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外”。就因为一个“但是”为开发商行贿，官员受贿埋下了隐患。把笼统抽象的“动工开发必须的前期工作”也作为一个可以继续延迟开发的理由，这不是在明白无误地告诉开发商，你想“延迟动工开发”随便找个理由都行。须知，资金问题、找不到合适的施工队伍、甚至董事长或总经理个人的原因都能成为“造成动工开发延迟”的理由。如此法规，显然缺乏执行力，难以监管。这个“但是”不仅造就了数以千计的千万、亿万身价的房地产富豪，而且也提供了无数权钱交易的机会。
五、涉及到违约责任的市场规则，应当机立断按规则严肃处理。
涉及到违约责任的市场规则，应在规则中具体明示，免得滋生权钱交易的温床。如果政府及时制订了科学的并能有效监管的房地产业的市场规则，房地产市场就能健康有序的发展，如再有囤积土地、恶意炒作、哄抬房价、违规操作，扰乱市场的行为，那就按规则严肃处理。
“保大压小”房地产金融政策客观上既为大房企建豪华高档商品房充当了“财务部的出纳”，又为他们大量囤积土地支付了一笔天文数字的土地出让金。如果三年前，金融就开始向中低档商品住宅开发倾斜，城市房价绝不会向今天高得如此离谱。
如果政府在土地供应上，能考虑到我国大多数城市，尤其是中西部城市的中低收入家庭占70％以上，能进一步让利给中低收入家庭，我认为：房价不仅会降下来，逐渐回归到理性价位，而且大部分的中低收入家庭住房难的问题也一定能得到很好的解决。

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