“绿本”政策性住房买受人能否诉请过户（转载）
2022-04-05 13:50阅读：
“绿本”政策性住房买受人能否诉请过户
所谓“绿本”房，是指非市场商品房地产，因该类房地产的《房地产证》为绿皮本，故一般将其称为“绿本”房。其中，政策性住房属于极为常见的一类“绿本”房，主要包括准成本商品房、全成本商品房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房及安居型商品房等。该类住房的买卖在房屋交易市场时常发生，但因其“非市场商品房”及部分产权的性质，买受人往往无法直接办理产权证书过户，而需经出卖人获得房屋全部产权、办理“绿本”转“红本”等手续之后，才能变更产权人。就城市更新领域而言，若“绿本”政策性住房出卖人不配合办理房屋过户，买受人将无法在城市更新的确权、签约、回迁等过程中取得作为实质权利主体的相应利益，开发商亦将面临如何确定被搬迁人、与何方签订搬迁补偿安置协议等问题。因此，买受人能否通过诉请“绿本”政策性住房过户的救济途径成为“绿本”政策性住房的所有权人，是城市更新过程中值得关注与研究的问题。
经典案例
【裁判要旨】当“绿本”政策性住房现买受人已经全额支付房款、持续占用该房屋直至向旧改实施主体交付，且具备深圳市限购区域内购房资格时，现买受人有权请求原产权人补交地价、办理不动产权证，并请求原产权人、原买受人将房屋过户至其名下。
【案 例 一】熊某某与杨少波、深圳市润东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷
【审理法院】深圳市福田区人民法院
【案
号】（2018）粤0304民初28313号
【案情简介】1990年，被告润东公司（下称“原产权人”）与被告杨少波（下称“原买受人”）签订《商品房买卖合同》，约定原产权人向原买受人出售位于深圳市上埗地段新建住宅黄木岗东区某房屋。1991年，原产权人向原买受人出具付清房款证明。原告熊某某（下称“现买受人”）向原买受人支付购房款后，自1992年始持续占用案涉房产。2007年，现买受人为办理案涉房屋的房产证，与原买受人协商并于同年4月共同与原产权人前往深圳市不动产登记中心申请办理房地产转移登记手续，但该中心拒绝办理，理由为原产权单位已经办理案涉房产房地产证，且该房产因购房性质为“准成本商品房”不能办理市场商品房登记，原产权单位需补交地价、办理红皮房地产证后才能再买卖该房屋。因原产权人遗失案涉房产的房产证，经其公报遗失，深圳市国土资源和房产管理局向原产权人补发了案涉房产的房地产证，其中载明性质为准成本商品房，房屋用途为住宅。2010年，现买受人再度前往深圳市国土资源和房产管理局办理转红本手续，但因原产权人尚有30万元地价款未缴纳而未果。2017年，案涉房产所在片区被列入深圳市旧改项目，同年，案外人福田福华公司（下称“城市更新出资方”或“出资方”）告知现买受人需尽快完善相关手续，并暂缓对其支付单套按时签约奖励，此外，城市更新出资方还向其告知搬迁相关事项。随后，现买受人多次联系原买受人办理案涉房产房产证更名及拆迁补偿手续，但原买受人均拒绝协助。2018年，现买受人将案涉房屋交付至出资方，并于当月与原产权人前往深圳市不动产登记中心申请办理房产变更登记手续，但因该房屋已出售、不能再更名至原产权人名下而未能成功。故现买受人诉至法院，请求将房屋确权为其所有，原产权人、原买受人协助办理将案涉房产变更为市场商品房并过户至现产权人名下的登记手续以及搬迁补偿安置的相关手续。
经查，案涉房产系原产权人与深圳市房管局通过协议互换房产，从案外人曹某处受让所得，原产权人已经办理该房屋绿本《房产证》并于2017年将绿本交给原买受人。此外，该房产未被纳入原产权人改制资产范围内。另，现买受人已经购买莲花村北村某政策性住房，且截至2018年10月30日，现买受人家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
【裁判理由】法院认为，原产权人与原买受人签订房屋买卖合同向原买受人出售案涉房产，原买受人向现买受人转售案涉房产，在现买受人已支付完毕购房款，并占有使用案涉房产至其向旧城改造的实施主体交付案涉房产，且现买受人具备深圳市限购区域内购房资格的情况下，现买受人有权要求：1、原产权人向国土部门申请补交地价[1]，并向不动产登记中心申请办理市场商品房不动产证书；2、在案涉房产办理完毕不动产登记证书后，原产权人应与原买受人共同向不动产登记中心申请将案涉房产变更登记至原买受人名下；3、原买受人应在案涉房产登记至其名下后与现买受人共同向不动产登记中心申请将案涉房产变更登记至现买受人名下。因现买受人庭后书面说明称同意支付案涉房产转市场商品房过程中依法应补缴的地价款，法院予以确认。
【裁判要旨】当经济适用房买卖合同合法有效，且买受人付清购房款、已占用房屋时，若经有关行政机关确认，经济适用房能够通过办理相关手续转为市场商品房，则房屋买卖合同继续履行不存在障碍，经济适用房买受人诉请过户应予支持。
【案 例
二】李燕云与郑立乡房屋买卖合同纠纷
【审理法院】深圳市罗湖区人民法院
【案
号】（2013）深罗法民三初字第1699号
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【案
号】（2017）粤03民终9218号
【案情简介】2004年，一审原告李燕云（下称“买受人”）与一审被告郑立乡（下称“出卖人”）签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出卖人购买案涉房屋，其中载明：因该房产现暂时手续不齐全，出卖人保证该房的独立所有权，由此造成的一切后果，买受人有权追究，买受人应预付五万元现金并在出卖人领取房产证并向买受人转移房产所有权之日一次性付清余款五万元。同年，出卖人收到买受人支付的五万元预付购房款，并在收预付款两个月后陆续收取购房余款共计五万元。另查，出卖人于2008年向深圳市某局购买该局住宅楼中的经济适用房，同年，该房产办理了《房地产证》，房屋性质为非商品房。为获得案涉房屋产权，买受人诉至法院，请求判令案涉房屋产权归其所有，并诉请出卖人立即办理房屋产权过户手续。
本案经历一审、二审。二审期间，二审法院经函询深圳市住房保障署、深圳市某运输委员会，得到函复称：出卖人可经原房屋产权人深圳市某局同意并出具意见后向深圳市住房保障署申请办理取得案涉房产全部产权的手续，在深圳市住房保障署审核合格并出具同意出卖人取得安居房全部产权批复后，出卖人可持该批复等相关资料到深圳市不动产登记中心换领市场商品房不动产权证，案涉房产转为市场商品房后，其产权转移可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理。
【裁判理由】一审法院认为，案涉房产为经济适用房，依据《经济适用房管理办法》，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。但《经济适用房管理办法》于2007年颁布，买受人与出卖人签订的《房屋买卖合同》成立于2004年7月，根据法不溯及既往的原则，《房屋买卖合同》不适用该规定。故，《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但案涉房产尚未转化为商品房，不具备过户条件，故，一审法院对于买受人要求出卖人办理过户手续及确认房产所有权的诉讼请求不予支持。
二审法院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、案涉合同继续履行是否存在障碍、出卖人是否应协助办理案涉房产转为市场商品房并过户至买受人名下的相关手续。
关于合同效力问题。案涉合同系合同双方真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现出卖人以其签订合同时仅具案涉房产50%产权、未经其子女同意出卖房产为由主张案涉合同无效，于法无据，法院不予支持。一审认定合同有效正确，法院予以确认。
关于合同履行问题。案涉合同合法有效，双方即应恪守履行。依前述查明事实，案涉合同签订后，买受人已向出卖人支付款项合计10万元，结合出卖人向买受人出具收到购房款的《收款收据》、将案涉房产绿本《房地产证》原件交由买受人持有、将案涉房产交由买受人占有使用的事实，足以认定买受人已依约付清购房款10万元，于此情形下，出卖人亦应依约办理房产过户的相关手续。
本案中，买受人诉请出卖人协助办理房产过户的相关手续，实际上涉及案涉合同能否继续履行的问题，故应予考量案涉合同继续履行是否存在障碍。案涉房产目前仍为非市场商品房，案涉合同继续履行至过户登记于买受人名下，涉及到案涉房产可否转为市场商品房的问题。本案二审期间，二审法院就此函询深圳市住房保障署、深圳市某运输委员会，依其复函的内容，案涉房产如需转为市场商品房，需由出卖人向深圳市某运输委员会提交相关资料予以核查，并由深圳市住房保障署审核同意后至深圳市不动产登记中心依法办理。据此，二审法院认为，从本案现有证据看，案涉合同继续履行并未存在障碍，买受人诉请出卖人协助办理房产过户的相关手续符合合同约定，理据充分，应予支持。出卖人依约应办理房产过户的相关手续，即向深圳市某运输委员会、深圳市住房保障署、深圳市不动产登记中心办理相关手续将案涉房产转为市场商品房，在案涉房产转为市场商品房后协助买受人办理房产过户手续，将房产过户登记至买受人名下。买受人向二审法院确认出卖人办理前述房产过户相关手续的费用由其承担，属其对自身民事权利的处分，二审法院予以采纳。
【裁判要旨】在安居房已经具备办理“绿本”换“红本”房产证的条件时，买受人有权依据房屋买卖合同约定要求出卖人换领“红本”并协助将房屋过户。但在房屋买卖合同约定换证费用由买受人承担的情况下，换证需补交的费用应由买受人承担。
【案 例
三】李必善与赵培伦房屋买卖合同纠纷
【审理法院】深圳市福田区人民法院
【案
号】（2016）粤0304民初1233号
【案情简介】2010年，原告李必善（下称“买受人”）与被告赵培伦（下称“出卖人”）签订《二手房买卖合同》，约定买受人购买出卖人所有的深圳市福田区案涉房产，该房产为企业出售给职工单位的安居房。双方于合同中约定，出卖人在买受人付清房款后三个月内将案涉房产所有权转移给买受人，双方协定出卖人在案涉房屋的绿本房产证下发后即交付给买受人，并无偿为买受人提供办理房产过户手续或转为红本房产证所需资料，过户费由买受人支付。同年，案涉房产绿本房产证下发后，买受人依约付清房款，但出卖人拒不交付案涉房产，买受人诉至法院，法院经另案审理认定买卖合同有效，并判令出卖人即刻交付房产、向买受人赔偿因延期交付造成的损失，确认买受人对案涉房产享有占有、使用、收益的权利。但因该案终结时案涉房产取得全部产权的条件未成就，法院未对买受人要求出卖人协助换领市场商品房房产证并将产权过户给买受人的诉请进行处理。现案涉房产已具备房产证绿本转红本的条件，但出卖人再次拒不配合，买受人遂诉至法院，请求判令出卖人与第三人办理房产证绿本转红本手续，相关费用由买受人承担，同时要求出卖人在取得红本房产证后协助买受人将案涉房产产权登记过户至买受人名下。
【裁判理由】法院认为，案涉房产现已可以办理绿本房地产证转为红本房地产证手续[2]，买受人请求出卖人、第三人办理该手续，法院予以支持；绿本转红本所应补交的全部费用，由买受人承担。出卖人取得案涉房产红本房地产证后，还应当协助买受人将案涉房产产权登记过户至买受人名下。
【裁判要旨】全成本微利房价安居房属于面向住房困难群体配售的非市场商品房，在限制上市交易期限内转让该房产，损害了公共利益，故出卖人与买受人签订的安居房买卖合同无效，买受人诉请继续履行合同并协助其办理过户于法无据，法院不予支持。
【案 例
四】牙含花与刘红、李江房屋买卖合同纠纷，
【审理法院】深圳市龙岗区人民法院
【案
号】（2017）粤0307民初16810号
【审理法院】深圳市中级人民法院
【案
号】（2018）粤03民终11162号
【审理法院】广东省高级人民法院[3]
【案
号】（2018）粤民申11386号
【案情简介】2004年6月，一审被告刘红、李江（下称“出卖人”）与深圳市龙岗区住宅局签订《安居房买卖合同》，约定出卖人向深圳市龙岗区住宅局购买位于深圳市龙岗区某处的全成本微利房价安居房，出卖人经市住宅管理部门审核并以全成本微利房价购买上述房产，在付清房款、缴纳税费后取得住房全部产权。2004年9月，一审原告牙含花（下称“买受人”）与出卖人签订《房产买卖合同》，约定出卖人将前述安居房购房指标以六万五千元转让买受人，买受人自出卖人收到指标费时即取得房屋所有权，出卖人可亲自或委托买受人办妥包括过户手续在内的各种手续，但依现政策近期内不能将该福利房马上过户给买受人，如在房产证可办理过户登记手续时，出卖人应当在三个月内亲自或委托买受人到房地产权登记部门办理过户。签约当日，买受人即付清指标费。2014年9月，出卖人取得案涉房产《房地产证》，其中注明：“非市场商品房，该业主于2004年6月18日向深圳市龙岗区住房局购买全成本微利房价安居房”。该证书封面写明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。”2017年7月，出卖人取得案涉房产房屋红本《不动产权证》，房屋性质变为市场化商品房，其权利人为出卖人，登记类型为安居房换证。后因出卖人未依约办理案涉房产的过户手续，买受人诉至法院，请求判令出卖人继续履行合同并协助其办理房产过户手续。
另，经一审法院向深圳市住房和建设局发函征询案涉房产取得房产证后能否自行买卖，获得该局回函确认：购买全成本微利房价安居房后，符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府第88号令）相关要求并取得全部产权办理红本房产证书后，方可自行买卖。
【裁判理由】一审法院认为，买受人与出卖人签署《房产买卖合同》之时，案涉房产性质为全成本微利房价安居房而非市场商品房，该房产处于限制上市交易期限内。出卖人在限制上市交易期限内擅自转让案涉房产，说明当事人对案涉房产已无居住上的必要需求。国家住房保障政策的目的在于保证符合申购条件的住房困难群体对房屋使用价值的需求，而非保证购房人对房屋交换价值的预期，案涉房产在限制上市交易期限内的转让既破坏了国家对全成本微利房价安居房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得全成本微利房价安居房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，故本案中买受人与出卖人签订的《房屋买卖合同》无效。买受人诉请出卖人继续履行合同，并在判决生效之日起十天内协助买受人办理房产过户手续，于法无据，法院不予支持。
【裁判要旨】买受人以规避国家购房政策为目的购买经济适用房，损害了社会公共利益与国家利益，房屋买卖合同无效，其过户经济适用房的请求应予以驳回。
【案 例
五】张量发与李志华、甘丽珍经济适用房转让合同纠纷案，
【审理法院】深圳市南山区人民法院
【案
号】（2011）深南法民三初字第585号
【审理法院】深圳市中级人民法院
【案
号】（2011）深中法民五终字第2600号
【审理法院】广东省高级人民法院
【案
号】（2013）粤高法民一申字第135号
【案情简介】2005年8月16日，一审原告张量发（下称“买受人”）与一审被告李志华、甘丽珍（下称“出卖人”）签订《房产买卖合同》，约定出卖人将案涉经济适用房以305519元转让给买受人。其后，出卖人与深圳市国土资源和房屋管理局于2005年8月18日签订《经济适用房买卖合同（乙类）》，约定出卖人以285519元从深圳市国土资源和房屋管理局购买案涉经济适用房。出卖人于2005年9月1日取得案涉经济适用房并将该房屋交付给买受人，于2005年9月19日取得案涉房屋的绿本房地产证并将该证交付给买受人。案涉房屋买卖合同签订满5年后，出卖人拒绝将房屋过户，买受人遂起诉至法院要求出卖人按照合同约定办理房产转让手续。
【裁判理由】一审法院认为，案涉房屋买卖合同未违反法律和行政法规的效力性强制规定及经济适用房转让的相关政策，合法有效，判令出卖人依约办理绿本转红本手续及登记过户手续。
二审法院及再审法院认为，经济适用房是面向低收入住房困难家庭配售，具有保障性质的政策性商品住房，因此，国家对经济适用房购买主体设置了严格的限制条件。买受人没有购买经济适用房的主体资格，其与出卖人签订《房产买卖合同》目的就是借助出卖人的购房资格来规避国家政策购买案涉经济适用房。双方明知国家对经济适用房有政策限制，为了牟取私利签订案涉房产买卖合同，损害社会公共利益和国家利益。因此认定买受人与出卖人签订的《房产买卖合同》无效。
【裁判要旨】准成本商品房买卖合同未违反法律法规强制性规定，属于有效合同，出卖人未依约协助买受人过户构成违约，但因出卖人违规拥有两套政策性房屋而无法取得准成本商品房全部产权，不具备合同继续履行的条件，故驳回买受人的过户诉请。
【案 例
六】潘春妍与叶活佳,甘丽珍房屋买卖合同纠纷
【审理法院】深圳市宝安区人民法院
【案
号】（2015）深宝法民三初字第1937号
【审理法院】深圳市中级人民法院
