从“租售比”看青岛楼市形势
2007-03-19 22:01阅读：
针对于现在房价之争已经发展到了两会的话题上，而且很多网友开始到处寻找骂的对象，从政府领导到开发商代表，大有不把房价“骂下来”不罢休的势态。
我身在青岛所以对青岛的房价一直比较关心，每天看房子的成交价格以及各个地方的房产租赁价格水平，所以就现在的青岛各个区的住宅租售比说一下青岛的地产形势。
下面是我对于青岛几个比较熟悉的区域典型户型的房价租售比的计算
区位
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小区
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户型
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楼层
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面积平米
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租金/年
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售价/万元
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租售比
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市南
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香港花园
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套二厅
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4
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69
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2.4万
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58.8
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24.5
|
套一
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1
|
44
|
1.6万
|
|
37.8
23.6
|
套三厅
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2
|
80
|
2.6万
|
68
|
26.1
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逍遥花园
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套二厅
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6
|
72
|
1.8万
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58
|
32
|
套一厅
|
4
|
54
|
1.6万
|
39
|
24.3
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闽江花园
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套三厅
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3
|
128
|
4.5万
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117
|
26
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新贵都3
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套一厅
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16
|
85
|
4.2万
|
92
|
21
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市北
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浮山后6
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套二厅
|
4
|
68
|
1.6万
|
47
|
29
|
浮山后4
|
套二厅
|
6
|
74
|
1.6万
|
49
|
30.6
|
浮山后4
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套一厅
|
2
|
57
|
1.08万
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38
|
35.1
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四方
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学府苑
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套二厅
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5
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67
|
1.6万
|
42
|
26.25
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实验小区
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套二厅
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2
|
60
|
1.4万
|
39
|
27.8
|
李沧
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百通花园
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套二厅
|
2
|
80
|
1.2万
|
40
|
33
|
百通馨苑
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套二厅
|
2
|
80
|
0.9万
|
40
|
44
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即墨
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书香门第
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套二厅
|
2
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80
|
0.6万
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20
|
33
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我曾经看过相关的资料，按照国际惯例，租售比如果超过30，则说明房产的投资收益过低，房价过高，在20~30之间则是正常范围，如果低于20，说明房子的投资价格很大。
如果按照投资收益率来计算的话，租售比为20的投资收益率大于13%，投资效益相当明显，如果为30的投资收益率约为9%，相对于近几年国家的通货膨胀指数略有盈余，属于安全的投资方向。
从我对现在二手房比较来看，投资收益水平较高的有以下几种住宅：
1、商业繁华地段，由于流动人口增多，租金水平上升较快，2006年香港中路沿线的住宅租金上涨水平超过15%，而青岛租金平均上涨水平为12%；
2、小户型功能性住宅的投资收益水平较高，我对香港中路沿线计算了一下，基本上租售比都低于25，而大户型，则大都超过25；
3、校区房的投资收益均高于普通区域；
4、封闭式小区、物业管理优秀的小区的租金水平也明显高于普通住宅，但是由于销售价格也同样上升，所以从投资收益的角度相差不大。
对于青岛未来的房价形势，我认为与青岛市2008年后的经济发展水平息息相关，由于近几年的流动人口增加，对于青岛住宅租赁市场的促进很大，也从另一个方面刺激了青岛房价的上升，但是我们可以看到，青岛周边区域的房价水平已经明显过高，虽然四方、李村近两年的租赁市场也在逐步升温，但是由于缺乏经济基础的支撑，租赁价格的上升空间比较小，但是房价却上升很大，如果这种形势长时间持续，势必会影响地产市场的正常发展。
所以2007年，
青岛的中心区域的房价还有一定的上涨空间，但是周边区域的房价将会稳步发展，但是2007年大面积拆迁引起的市场波动情况还是未知数，我猜测变动范围还是集中在市南、市北的成熟区域。
声明：本推理仅以租售比为参考，讨论投资价值，刨除了居住需求的因素
