[转载]香港中文大学PCLL（法律专业证书）学习心得录（中）
2013-05-19 20:37阅读：
香港中文大学法律专业证书（PCLL）学习心得录（中）
第三节 课程分论（第一学期）
在介绍课程内容之前，我要先就参考书的问题做一点说明。在以下的介绍里都没有“教材”或“参考书目”一项，因为PCLL的课程实践性之强已经不是任何一本或几本书籍所能尽述的。对于所有的PCLL课程来说，紧跟老师的步伐，包括做好课堂笔记、认真参与讨论和做好tutorial作业是通过考试的不二法门。考试虽然仍都是开卷形式，但笔者在讨论JD考试之时就指出过，以参考书内容之繁芜和考试时间之紧迫，如欲完全依赖参考书来完成考试简直难如登天。即使对于文书写作题，的确有若干“模板大全”以作参考，大家一般也会把有用的章节复印下来图个安心，但多数情况下，考场上救命的还是自己的笔记和脑海中的记忆。再加上在香港，多数优秀而富于经验的律师们都忙于业务，很少著书立说，导致如PCLL这般的法律事务教育体现出鲜明的“述而不作”成分，很多宝贵经验的传承都是靠口耳相传，在书上写出来的反而是过时或肤浅的信息了。
总之，如欲学好PCLL
，便必须谨守“尽信书不如无书”信条，紧跟老师脚步，勤做练习，活学活用，方可保自身无恙。当然，下文的叙述中如有若干有用的参考书目，我也会提及，但请注意任何一本书都不足以作为整个课程的参考。
3.1财产法与继承法实务(Property
and Probate Practice，简称PPP)
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LGS时间：周一上午9:15-12:15
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LGS主讲人：马约特·霍
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SGS导师：马约特·霍、亚兰·吉布、奎尼·黎、乔·萧
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【课程要点】：
è 本课程分为两个模块。第一模块介绍香港的继承法律制度、遗嘱的书写和遗产管理人的指定程序等。第二模块以香港土地法、物业转易法(conveyancing)为基础，学习买卖香港房地产过程当中涉及的产权文件和律师的有关业务。每个部分结束后，分别考试一次。
è 本课程的SGS和考试，都以文书写作为主。
è 学习成果（包括但不限于）：
Ø
香港土地法和房地产买卖流程、所涉及的法律文件概览；
Ø
香港的法定继承制度；
Ø
遗嘱的书写；
Ø
指定遗产管理人的手续；
Ø
撰写香港不动产租赁合同；
Ø
土地登记册查询方法；
Ø
撰写“业权查询”（requisition）；
Ø
撰写香港房地产买卖合同(Sale and Purchase
Agreement)；
Ø
撰写香港房地产产权转让文书（Deed of
Assignment）；
Ø
不动产按揭合同概览；
Ø
香港不动产成交手续（completion）概览。
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【课程地位】：
“财产法与继承法实务”与JD阶段的“香港土地法概论”(principles of land law)和“香港物业转易法概论”(principles of
conveyance)与一脉相承，结合成浑然一体的“土地法三部曲”。“土地法概论”讲实体法，好算是第一集；“物业转易法概论”讲程序法，好算是第二集；而到了PCLL，这“财产法与继承法实务”终于将理论与实践结合，好算是收官之作的第三集。
这门课是笔者在PCLL阶段学得最为顺手的一门。自己曾经视“土地法三部曲”为畏途，因为英美法系形式主义的毛病在这个领域体现得最为鲜明，各种“成心不让老百姓看”的术语也是在这个领域最为琳琅满目。如欲跳过语义的陷阱，揭开术语神秘面纱从而窥见背后那一清二白的实质，我们必须记好任课老师霍太的笔记、做好每一次练习，认真思考范文每一句话存在的意义。精意覃思之后，我们便会欣喜地发现“一切土地法都不过是纸老虎”，其形式虽看起来可怕，但一旦勘破铁门槛，便见镜花灿，所谓的物业转易流程和文件，不过是模式化极强的一些表格罢了。更为利好的消息是，这门课所传授的技能足以使我们掌握香港事务律师三大业务（诉讼、公司证券和物业转易）的其中之一。物业转易这个领域虽然被业内人士认为枯燥且获利不丰而忝列三大业务之末，但毕竟在香港的七百多家本地律所里面，专门依靠香港蓬勃的房地产市场和频繁的房地产交易作为衣食父母的也不在少数。而且一旦能够掌握土地法领域诸多诘曲聱牙的术语，“内行”与“外行”之间那华而不实的表达屏障便又多了一层，我们也从而多了一笔堂而皇之的炫耀资本，何乐而不为呢？
这门课的老师马约特·霍夫人为英国华裔，似有西洋血统，举手投足皆雍容华贵凛然不可侵犯，隐约有铁娘子风范。她在英国和香港两地的房地产法领域造诣之深仅次于朱迪丝·诗鸿屏老太太，而且与老太太的大而化之不同，霍太的教学风格是严谨细致一丝不苟的。她制作的讲义内容详实、逻辑清晰，完全可以作为教材使用。她上课的板书，特别是精心绘制的业权关系图，能够将复杂的产权关系一目了然展现在大家面前，美则美矣，只是对于制作电子版笔记的我们来说，在技术上是个挑战。她的SGS也以严谨著称，或许是由于房地产法的特殊地位，对于我们所做的每一份文件，她在SGS上都会当着十人小组的面，逐份摆在投影仪下，逐字逐句审查并作出批注，连拼写和语法错误都不放过。这种做法把我们每个人的成绩和弱点都摆在阳光下，固然令我们感到压力，但如此细致的反馈，对于我们掌握这些对细节要求极高的文书写作，诚然是一剂良方。
这门课的SGS导师共有三位。其中奎尼·黎是广受学生爱戴的SGS全能型名师，她的授课风格是温和朴实，不会强迫同学发表意见，而且凡事不为己甚，略为讨论一下就公布参考答案，上她SGS的同学的日子的确比另外两位老师好过些。不过笔者身在霍太亲自主导的小组里，经受了她梳篦般的字斟句酌洗礼后，深感收获颇丰。考虑到霍太是任课及出题教师，且对于PPP这种文字琐碎、概念复杂的课程来说，有一个细致的老师指导，其实好过动辄公布答案的风格。后来者选择哪一位的录音去整理笔记，这就见仁见智了。
学好这门课的关键之一还是在于笔记。由于有大量的图表和文书范本需要插入笔记，所以制作这门课的笔记需要IT达人协助。笔者的笔记样本如下：
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【重点提示】：
【LGS
01：撰写租契（lease）、物业转易律师收费文件、董事会决议。无SGS。】
本讲内容属于热身性质，不是学习重点。再加上有关租契的内容孤立于整个课程主体之外，故不出意外的话，本讲内容不在考试范围之内。
这里学习的“租契”顾名思义，是以“契据”(deed)形式为之的租期在三年以上的房地产租赁合同。
在此略为科普一下：“契据”这个东西很奇妙，它是在普通法系地区具有特殊法律效力（例如以契据形式做成的合同无需对价支持、契据项下权利的诉讼时效为12年而一般合同为6年等）的正式法律文书。在香港，任何重要的房地产协议文件和交割文书，如重大租赁协议、房地产买卖协议、产权过户文书等，都要以契据行使为之。香港物业管理上的重大优势之一就是多数商业住宅楼宇都有所谓的“公契”（Deed
of Mutual Covenant，简称DMC），具有强制执行力，可以约束所有楼内的住户和租户。这公契的效力之所以强于内地的业主公约，就在于它是以契据形式为之，效力高于一般民事合同。
一份协议文件如欲“以契据形式为之”，说起来也不难，只需在形式上做出某种姿态即可。其中一种方法是，就多方协议而言，在文书里看门见山以”THIS
INDENTURE” 开头，这一般就表达了“这是一份契据”的意思。所谓indenture，雅称“双联契据”（与另一种雅称“平边契据”的deed
poll相对），其源流在于英国中世纪时大家在羊皮纸上签署正式协议，把一式多份的副本抄录在同一份纸卷上，再把每一份副本做不规则的锯齿状分割，以便日后产生纠纷时各方当事人持文书副本核对之用。这跟中国周朝的“傅别”（也是把合同文本一分为二以便日后核对的做法）很相似。当然如今的香港早已不需分割羊皮纸，但indenture这个略显迂腐的词汇却流传下来，成为提升合同效力、体现当事人严肃意图的“功能键”。事实上，刚才我提到的DMC一般就是以THIS
INDENTURE开头的。
本讲内容虽不是考试重点，但对于我们熟悉整个物业转易法实务，以至于找到整个PCLL的学习状态是至关重要的。故从这节课开始就要做好笔记。整节课大概会分为两部分：第一部分，霍太会根据自己精心编制的讲义，结合在JD学过的内容，为大家梳理有关租契的法律规定；第二部分，霍太会根据一份租契范本，结合课前提供给大家讨论的案例，逐条讲解并修改该范本。本周虽然有课前作业，但并不需提交。不过笔者认为我们在学习的时候还是要从态度上给予充分重视，不放过每一次联系的机会，这样到了后面的SGS环节才不会进退失据。
本讲的末尾还会略及“律师收费文件”和“董事会决议”，前者不言而喻，是律师身家性命之所在，故虽然考试言不及利，但我们可不要掉以轻心。后者“董事会决议”对于物业转易法来说是一份很简单却不可或缺的文件，因为律师经常需要为客户公司所派出的签署正式文书的人员起草这份决议，以便该人员获得公司的有效授权。
【LGS
02：香港继承法（上篇）——法定继承制度；无SGS】
从第二讲到第四讲，进入本课程的上半部分——香港继承法实务。这部分一共三讲，重点非常清晰，即法定继承制度、遗嘱继承制度和遗产管理人制度，其中尤以遗嘱的写作为每年必考之重点。这部分虽然内容庞杂，但却杂而不散，脉络清晰，我们只要克服了初期的畏难心理，紧扣讲义、紧抓细节，就可以在PPP的第一次考试当中拿下较高分数。一般来讲，这样做是为了给本课程的后半部分的真正难点——物业转易实务做一铺垫。诚如霍太坦言，很多人在第二部分的考试中都挂掉了，只是因为第一部分成绩较高，总分才勉强过半（鉴于PCLL考试扣分较狠，故及格线定为50分）。所以，我们在学习的时候，一定要抓住继承法这块肥肉——正所谓“贴秋膘，好过冬”。
另外，从第二讲到第四讲这三次LGS，是对在JD阶段没有涉及的香港继承法有关规定和实务的全面介绍，这部分既不难，又紧扣实际，妙趣横生，其趣味程度仅次于JD阶段的选修课“香港婚姻法”。
这第二讲也不是核心考点，主要围绕《无遗嘱者遗产条例》，逐条介绍法律规定，特别注意掌握无遗嘱者法定继承人顺序（学过内地继承法的同学可以自行比较一下，可以发现很多有趣的东西）、遗产管理人的地位、代位继承等内容。本讲内容在
