内房股的投资逻辑

作者：小兵oo9
一，GDP 房地产及其相关行业在gdp占比超过了20%，间接影响估计达到30%。
房地产销售下降10%，影响gdp 2%-3%，也就是如果gdp要确保6%以上，除房地产外其他产业，要增长10%-13%。这其中的难度，经济学家去算吧。
所以我觉得，全国地产销售下降10%，就是容忍极限了。那么房地产销量有没有可能下降10%，当然有，即便很微小，也有。但综合考虑我国目前的经济发展阶段，我认为可能性很小，如果真的发生，中国各行各业的日子都不好过，很难找到好的投资机会。
二，我们假定中性和悲观两种情况。
首先从货值和推盘角度，恒碧万明年比今年推盘增长20%-30%，融创推盘增长50%-60%。
1、悲观情况，全国房地产销售下降10%，宇宙四大房企由于集中度上升，领先行业20%—30%左右，也就是宇宙四大房企，2018年仍有10%-20%的销售增长。
假定4大房企去化率一样（融创的去化率还是具备一定优势的），比今年低5%。
那么最终融创的增长仍将达到40%-50%。领先4大房企。
2，中性情况，2018年地产小年，前紧后松，房地产销售维持2016-2017年的销售额，也就是0增长，0增长意味着房地产在gdp中的作用每年下降1%，从长期看这符合国家战略需求，地产的贡献率下降，但5-10年内仍然是经济稳定的重要基石，比如到2027年，房地产贡献率就下降到gdp的10%左右了。
那么这样的趋势下，由于行业龙头的集中。
巨型房企每年15%-30%的成长性，继续维持3-5年，集中度再上升1倍。然后或早或晚转型成综合性企业。
那么恒碧万仍然具备15%-30%的成长性，目前按照当期销售来估算，大约3-4倍pe。
融创呢，仍然具备30%-50%的成长性。按照房屋销售估算。大约2-3倍pe。
最后呢，是企业文化，团队，领袖分析。此处省去1918字。
$融创中国(01918)$
$碧桂园(02007)$