财务答疑：以不动产投资的股东转让股权是否应当纳税
2013-06-24 10:11阅读：
作者：纳税人俱乐部
问：股权转让是指股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。近年来，随着我国市场经济体制的建立，国有企业改革及公司法的实施，股权转让成为企业募集资本、产权流动重组、资源优化配置的重要形式。股权转让协议是当事人以转让股权为目的而达成的关于出让方交付股权并收取价金，受让方支付价金得到股权的意思表示。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权。请问，以不动产投资入股的股东，将持有的股份全部转让给另一股东，其转让股权行为是否应当缴纳'销售不动产'营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)以及印花税
?受让股权方是否应当缴纳契税?
答：一、营业税方面
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。也就是说，对以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的，不论是在投资环节还是在转让股权环节，均不属于营业税的征收范围。
二、土地增值税方面
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对投资者来说，只是转让所持有的股权而已，并没有转让投入的房地产;同时，对投资企业来说，只是转让投资者投入的房地产的权利。此外，从土地增值税的征税对象上看，只有房地产转让行为才能成为土地增值税的征税对象，税法没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税，所以，股权的转让行为并不能成为土地增值税的征税对象。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定：转让100%股权，股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按土地增值税的规定征税。该政策出台的目的在于防止纳税人规避土地增值税，而针对纳税人转让100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的情况下，应按土地增值税的规定征税。该规定并不适用纳税人转让部分股权。
应当注意的是：要区分被投资企业是否属于从事房地产开发的行业。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围;投资方为房地产开发企业，以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均属于土地增值税的征税范围。
三、企业所得税或个人所得税方面
对自然人转让股权应按'财产转让所得'项目计算缴纳个人所得税。股权转让个人所得税应纳税额=(股权转让收入-股权计税成本(财产原值)-与股权转让相关的合理税费)×20%。实践中，纳税人为了规避税收，利用个人股权转让私下交易的隐秘性，编造虚假转让价格现象比较普遍。为防止和杜绝该类现象发生，《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》(国家税务总局公告 2010年第27号)第二条第一款规定：符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的; 2.申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的; 3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的;4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的;5.经主管税务机关认定的其他情形。计税依据明显偏低且'无正当理由'的，主管税务机关可依法核定。而如何界定正当理由?国家税务总局公告
2010年第27号文第二条第二款明确规定：所称正当理由，是指以下情形：1.所投资企业连续三年以上(含三年)亏损;2.因国家政策调整的原因而低价转让股权;3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;4.经主管税务机关认定的其他合理情形。自然人股权转让所申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关将采取以下方法进行核定：(一)参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。(二)参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。(三)参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。(四)纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。
另外，为了加强股权转让所得个人所得税的征收管理，《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)第一条规定：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税(扣缴)申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。因此，股权转让个人所得税，可以由'负有纳税义务的转让方'或者'负有代扣代缴的受让方'到各自所在的主管税务机关办理纳税或扣缴申报，并持税务机关开具的完税凭证或免税、不征税证明，到所在注册登记的工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
企业股权让渡给他人的，应根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第三条的规定执行，即：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。企业转让股权投资而发生的股权投资损失，根据《国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第6号)第一条的规定，企业对外进行权益性(以下简称股权)投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。企业转让股权投资而取得的股权转让所得，《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19
