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【上市公司系列】融创中国财务分析

2016-01-05 08:45阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1317423174

一、全国市场销售状况
2014年，融创中国销售收入达到658亿元，较2016年同比增长20.22%，增速较快，也使得融创中国首次进入房地产企业top10。2015年前6月，融创中国销售收入为52.21亿元，较2014年同期大幅下降，主要是因为已交付的物业总建筑面积由2014年同期的51.99万平方米减少45.5%至2015年前六月的28.36万平方米。
【上市公司系列】融创中国财务分析

二、财务状况

1、盈利状况分析

融创中国作为中国中高端住宅产品的主要提供企业，项目主要分布在北京、上海、天津、重庆等直辖市或经济发达城市。由于中高端产品的政策敏感性较高、需求弹性较大，在近年来的市场调控中，融创中国的的财务表现一般，盈利能力受到较大的负面影响，其毛利率水平由2013
年的23.27%下降到2015年6月的11.36%，下降接近12个百分点，幅度较大。
从净利润及净利润的指标上来看，融创中国的盈利状况似乎还保持在比较高的水平，或者说还算是理想。如果扣除融创中国营业外收入对净利润指标的影响，2015年上半年公司已经出现实质性的亏损。单相信随着限购政策的放开，改善性需求将会得到释放，特别是对于融创中国这种项目主要集中在一线城市的企业来说，其盈利状况将有大幅度改善的机会。

2、负债结构分析

在一线城市始终保持高压调控政策的环境下，融创中国并没有采取快速扩大规模的策略，其企业发展规模基本比较稳定，维持在1000亿元左右的企业规模。同时不断调整其经营策略，调整企业的资产和负债结构，以降低企业的经营风险。
首先，在企业负债结构方面，融创中国不断进行优化以降低融资成本。尽管从企业整体的资产负债水平来说并没有太大的变化，但企业负债结构却发生较为明显的变化。加快销售速度，加速现金回流，体现在负债上则是预售款项占比的增加，2015年前6月的预售款达到141.08亿元，占比16.60%，较2014年提高3.14个百分点。同时降低整体的短期有息负债和长期有息负债水平，减少利息费用的支出，而在另外一些方面，公司还以新债还旧债的方式，调整债务利息成本 [1]。截止到2015年6月，融创中国的债务利息已经2013年底的10.00%降低到2015年6月底的7.70%，降低了2.3个百分点左右。这也从另外一个方面提高了企业的偿债能力。

3、资产结构分析

其次，表现在公司资产结构方面则是公司在建物业、竣工在售物业的减少，2015年上半年，融创中国的在建物业和竣工在售物业价值占比分别为32.28%和11.79%，较2013年和2014年均有一定幅度的下降。与此同时，公司也加大了对优质标的收购力度或股权投资力度，使得2015的货币资金出现较大幅度的减少，具体体现在融创中国与佳兆业、绿城、雨润集团的合作与开发。
再者，融创中国在取地策略上加快了节奏，2015年上半年公司的预付款达到30.13亿元，超过2013、2014年整年购地价款，占比达到2.86%。2015年融创中国购土地主要是扩大了进入城市的范围，扩大了公司开发范围。

三、土地储备

总体来说，融创中国的土地储备是比较稳定的，维持在2000度万平方米左右的水平，且主要集中在北京、天津、上海、杭州、重庆等城市，但随着市场的发展，融创也加大了二线核心城市的布局。2014年苏州拿地18.56万平方米，2015年上半年，公司在現有城市及新进入的济南和南京获得优质权益土地储备约525万平方米，將有力的支持公司未来持续稳健的发展。
[1]见2014年及2015年上半年财务报表

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