陈仁科：文化地产的金融发展路径（二）——万科"小股操盘"模式借鉴

▍编者按：文化地产的发展离不开金融资本的大力支持，如何运用好金融创新工具来推动文化地产以及文化产业的快速成长，是文化地产开发必须重点研究的课题。本系列专题文章将就文化地产的金融发展路径进行探讨。
除了发展迟缓的REITs模式外，中国房地产也尝试了其他金融创新模式，文化地产也可以从这些模式中学习借鉴以寻求突破。首先是万科倡导的“小股操盘”模式：
小股操盘，顾名思义就是以较小的股权份额（通常也是较少的资金投入）来操作房地产项目。
万科的小股操盘实质上就是多方联合开发，但与过去多数为了联合拿地不同，万科的小股操盘是在不追求绝对控股的前提下（最低可仅占项目10%的股权），凭借自己的房地产开发、运营的专业能力，以及多年来树立的品牌影响力、大型上市公司较低融资成本，获取项目的操盘权力；合作方提供的可以是资金或者土地，但不管是否控股，都不能干预项目的具体经营管理。在利润的分配上，万科首先拿的是项目操盘的管理费用，然后才是股权的投资收益，最后是与合作方协定的其他收益（比如超出销售预期的分红）。

首先来看一下万科“小股操盘”的经典案例：昆明云上城。2012年8月，万科投资0.23亿元入股昆明云上城，占股23%。这个项目地段位置极佳，周边同地段项目均价超过10000元/㎡，且原投资方拿地成本还比较低。但是由于原投资方运营不当，1期住宅均价仅5880