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楼市：不信拐点论

2011-06-11 09:45阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1379749181

楼市：不信拐点论

网上吵吵说拐点，已经司空见惯。只是年年吵吵，季季吵吵，从未见一次说准过，有的专家预测也是屡屡跑调，我说这是专业的不准，为什么会这样？所谓的专家，被理论模型束缚了思维，老是用不准确的数据来推导，预测的结果一定与事实大相庭径。现在坚持说“拐点已经来到，或者说拐点就在下季”的专家，一定是在犯专业的不准的毛病，信息不对称是不适合做定量分析，而“拐点”的预测是一种定量的预测，比如要预测房价下跌的幅度，房价持续下跌的时间长度等等。
如果我们把拐点定位在：价格下跌30%以上，持续的时长定位在1-2年。那么，我们还会不会说拐点已经到来，或者说即将到来呢？相信，还会有人坚持说拐点很快就要到来，理由是：政策不松劲，开发商很缺钱，在现金为王的态势下，降价卖房是华山一条路。果真如此的话，我们的调控早就大功告成了。
政策会不会松动？不能笼统的说，土地供应计划加大，应该说是一种松动，说明政府有加大商品住房供应的意愿，但计划加大银根继续收紧就等于没放，因为缺钱的开发商无力拿地，拿了地也无法盖房。其实，土地供应计划加大，说明政府也有缺钱的困难，卖地的冲动。别的不说，万众瞩目的保障性住房建设就很缺钱，要实现卖地换钱的目的，就要在房地产开发贷款上网开一面，要不然很多想法就会付诸东流。政策松动主要围绕着供求机制与成本机制进行，不会在购房投资、投机方面松动，给投资、投机设置高门槛是不会松动的。
开发商很缺钱？对于资产负债率普遍很高的房地产开发企业来说，这是一种常态，但开发商不缺融资渠道，只是比起银行贷款融资成本较高而也，在融资成本高的情况下，开发成本就会加大，最后还会以转嫁给购房者。
在三线城市运作的房地产项目公司多数不缺钱，他们咬定的原则是“只涨不跌”，因为他们拖得起扛得住。因为国家的城市规划有利于三线城市的发展，在城市大发展，经济大提速的时期，房价上升几乎成了一种必然。现在三线房价紧逼二线房价已近成了一种趋势，这种倒逼的形势也会催高二线城市的房价。
下半年房价的走势应该是：一线城市房价是在太湖里行船波澜不惊；二线城市房价是在走楼梯缓缓地涨；三线城市房价先涨的涨速放缓，后涨的正在乘电梯上楼。就全国而言，整个“十二五”期间楼市不会出现拐点。



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