向心城市：迈向未来的活力、宜居与和谐
陆铭
城市一直在两种力量的角逐之下生长。一种是向心力，它让你怀揣梦想；另一种是离心力，它让你肉身疲惫。
三个“向心城市”趋势：人从农村集聚到城市，从小城市集聚到大城市，从城市的外围集聚到中心城区。
第一章 向心城市：就业、居住与通勤
相对于中小城市，大城市的房价就好像你去欣赏一线歌星的演唱会所要付出的票价，这个票价对应的就是好的生活质量和就业机会。而一个城市市中心的房价是什么？那就相当于是演唱会的前排座位票。
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向心城市：迈向未来的活力、宜居与和谐
陆铭
城市一直在两种力量的角逐之下生长。一种是向心力，它让你怀揣梦想；另一种是离心力，它让你肉身疲惫。
三个“向心城市”趋势：人从农村集聚到城市，从小城市集聚到大城市，从城市的外围集聚到中心城区。
第一章 向心城市：就业、居住与通勤
相对于中小城市，大城市的房价就好像你去欣赏一线歌星的演唱会所要付出的票价，这个票价对应的就是好的生活质量和就业机会。而一个城市市中心的房价是什么？那就相当于是演唱会的前排座位票。
对于居民来说，中心城区的服务业既是就业机会，也是消费场所，这就需要在房价、收入和通勤之间进行权衡。要么居住在市中心，承受更高的房价，享受更多、更便捷的资源；要么远离市中心，节省住房上的费用，付出更多的通勤时间和金钱
还有一个组合，那就是住得远离市中心，就近上班，那就很可能得放弃更高收入的机会。
人口离开大城市（特别是其中心城区）这个现象在20世纪80年代中后期就已经逆转了。这和产业结构调整有关：越来越多的服务业，特别是以知识和信息为核心竞争力的生产性服务业进一步集聚到中心城区。
东京的女性所从事的工作大量位于市中心，似乎更加显示了市中心的优势。市中心有大量游客光顾；不少东京居民年轻的时候买了郊区的房子，老了才发现，市中心的各种服务更好。这些都是人的需求，相应派生出了市中心的就业岗位。
第二章 空间均衡：活力、宜居与和谐
人口密度是把双刃剑，它既可能传播信息和知识，方便服务业的发展，又可能传播疾病。
城市发展有三个规律：第一，经济发展水平越高，城市化率越高；第二，城市人口的分布，不管在发达国家，还是在发展中国家，全世界范围内出现的趋势都是人口从小城市向大城市集中；第三，在一些经历过工业化，然后转向服务业为主的大城市及周围都市圈范围，人口出现了分散化再向市中心集中的趋势。
在中国，除了少数民族地区之外，其实人们没有什么语言、文字、文化、宗教上的较大差异。但是我们却有一个制度成本，那就是户籍和公共服务挂钩的制度。如果一个人流动到另外一个地方，却没有当地户籍身份的话，那么，他的社会保障和公共服务待遇都与户籍人口存在差别。特别是在子女教育、廉租房申请，以及城市最低生活保障上，差别相对更大一点。
规划绑不住人们的脚，就好像风改变不了候鸟迁徙的方向。
壹 活力
世界长成什么样，是由人们的选择决定的。城乡发展的路子不是谁主张出来的，而是人们用脚投票选出来的。
大城市经常有各种各样的画展、话剧、音乐会，有些往往还是难得一见的。那为什么大城市会有比较强的消费多样性呢？其实又是规模经济的道理。在人多的城市，哪怕专门做一种很小众口味的菜，由于人口的基数和人群的多样性你都可以有足够的客源，但是在小城市，你恐怕就不敢这样做了。
人是生产者，更是消费者。作为消费者，人的天性有两个特点：一是钱多了会更多消费服务；二是“喜新厌旧”，喜欢多样性。
在农村，因为人口数量少，有些服务业很难经营，比如可以进行多样化选择的电影院、卡拉OK等，所以只能是“好山好水好寂寞”。
一个城市如果成为消费型城市，可以增强城市的竞争力。越是你想吸引的人才，他越可能有服务消费的需求，而且他还特别在意服务的品质和多样性。如果一个城市能够提供丰富多彩的生活，那么它对于人才的吸引力就越大。同样道理，城市的吸引力还来自环境、空气质量、公共服务、文化艺术氛围，以及安全、公正、法制。中国当前有很多城市正在打造国际消费中心城市，但恐怕不能认为消费型城市是商业步行街加购物就够了。
特别是对于新经济来说，可谓得年轻人者得天下，所以要让城市更宜居、更宜业。不，“宜居”这个词对年轻人都不够确切，应该说，要让城市更好玩。
以前，城市强调“以事业留人”。未来，更重要的，将是“以生活留人”。
城市管理的最高境界就是让被管理者感觉不到，感觉到的是各种需求得到了有序的满足。
为了达到环境宜居的目的，其实“口袋公园”的模式更好，可以把公园建得多一点，小一点，增加市民去公园的可达性。
发达国家的一些城市，甚至将宽马路改成窄马路，提高街道的易于行走性，来增加街道的活力。
什么是技能互补性？说得通俗一点，就是一个城市不光需要大学毕业生，它也需要初中毕业生。比如说，在上海陆家嘴这个高大上的金融区，是不是需要保洁、保安、快递小哥？都需要，对吗？一个城市越多地吸引“高大上”的人群，就越需要辅助性的岗位来与之配套。 此外，当收入水平提高了以后，会产生越来越多的服务需求。比如说家政服务，如果你收入足够高，你会希望有人帮你来做家务，或者经常到外面去吃饭，不愿意在家自己做饭，然后你可以用省下来的时间去学习、工作，甚至娱乐。收入越高的人群，他的服务需求就越多。而从事生活服务业的人群，大量是低技能劳动力。 城市要有多样性，而恰恰是移民，特别是其中的低技能劳动力，是多样化的服务消费的供给者。
如果在“抢人大战”中只要高技能者，那么结果就是，高技能者带来了对于低技能者的需求，但低技能者的供给却被政策抑制了。然后，必然就是劳动力的短缺。你从生活当中也可以感受得到，北京和上海的服务价格特别贵，而价格恰恰反映出了这一短缺。 改善人口素质是整个国家的目标，对于一个城市来说，应该通过提供教育和技能培训来做贡献，而把低技能劳动者排斥在外则是帮倒忙。片面强调一个城市要提高人口素质，反而会把这个城市的生活成本给抬高，而最终的结果，高生活成本其实会相应地削弱这个城市对于高技能劳动者的吸引力。 一个城市，如果你不喜欢低技能劳动者，那高技能劳动者就不喜欢你了。
第四章 城市体系：国家、区域与城市
现代经济发展中，中心地区却并不一定需要资源。从国家发展来说，日本就是一个缺资源的国家，它靠的是技术和航运。如果没技术，显然不行，但如果没有海港，日本当年就没法把钢铁、汽车和电脑便宜地运到世界各国了。 一个国家的中心城市更不需要资源，但需要有好的地理条件。上海是在滩涂上长出来的城市，没啥资源，但它有一个别人没有的条件——长江入海口，是长江这条有超强运输能力的河流汇入大海，连接国内和国际两大市场的地方。所以，上海被赋予了“国内大循环的重要节点和国内国际双循环的战略链接”的使命。中国当前有九个国家中心城市（北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安），无一不占据重要地理位置。唯一有点特殊的是郑州，它地处京广线和陇海线的交汇处，带上了人为的因素。
大城市所能够提供的服务是金融、文化、咨询、教育和多样性的消费。在人们的日常生活和工作中，对于大城市所能够提供的服务的需求要远远超过中小城市和农村所能提供的服务的需求。因此，当有一种技术能够让人们更加便捷地获取大城市的服务的时候，大城市的优势就进一步被加强了，它所能创造的就业岗位和提升收入的空间也就放大了。
“一带一路”倡议当然会给内陆地区带来一波新的发展机遇。但请不要忘记，陆上运输的成本与海运成本差距巨大，这是个技术问题，在可以预见的未来不会发生变化。
那些曾经凭借港口功能发展起来的大城市——历史短点的是海港，历史长点的至少是河港——仍然是领先的大城市，因为它们已经积累了资本、人才和技术。
第五章 路径依赖：历史、政策与地理
只有与当地经济发展比较优势相吻合的人才，才会最终留下来。或者说，是比较优势决定了产业发展的潜力。先有了产业，才会有人来，而不是反过来。
而对于越来越重视生活品质的年轻人来说，把城市变得好玩，就是更有效的“抢人”办法
技术决定了水运便宜，所以港口重要，除非你闭关锁国。中国改革开放之后，东南沿海再度崛起，其在全国经济格局中的地位与明清时期的江南遥相呼应。
在中国的城市规划里，有种思想很流行，那就是防止城市“摊大饼”。把新城建得远离主城，也许是因为那里的地便宜，也有可能是想通过拉开距离避免“摊大饼”式的城市蔓延，但结果是在实际上“摊了一张更大的饼”。远离主城意味着远离市场，延长了人们的通勤距离，不利于新城的产业发展、人口集聚和公共服务设施的建设，最终导致新城缺乏活力，发展缓慢。
贰 宜居
强化教育资源的空间均衡配置，随着城市的扩张在城市外围大量建学校，包括好学校，才是减少通勤的良策，而不是简单地疏解中心城区的人口。
租房的群体通勤时间更短，这也提醒我们，应该更注重发展城市的租房市场，特别是长租公寓，让更多的城市居民通过租房子，灵活地调整居住地和就业地之间的距离。尤其是对于需要频繁更换工作的群体，换工作本身就是改善收入和生活质量的手段，而租房市场的灵活性，能够使得他们在居住地的选择上不至于被锁定。
第七章 蔓延边界：高度、速度与规模
汽车和地铁改变了城市，增加了城市的半径。钢结构的摩天大楼又抬高了城市的高度。
大公司需要人才，留住人才又需要好的医院、好的学校、好的生活环境以及公共设施。
哈佛大学教授爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）在其著作《城市的胜利》（Triumph of the City）里讲过这样一句话：网络空间里的交流将永远无法与分享一顿美食、一个微笑或一个亲吻相提并论。
第八章 何以安居：土地、住房与规划
有三个因素会导致房价上涨先于收入增长： 第一，收入增长预期。资产之所以能够升值，是因为我们预期它的价格从长期来看会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。收入上涨得越快，房子就越值得早买，房价就越是先于收入上涨。 第二，城市化。中国目前处于城市化进程之中，越来越多的人口进入城市，也就是说，在平均收入提高的过程中，城市的人口规模还在增长，而且不同的城市人口增长速度差异非常大。在人口流入越多的城市，买房的需求就越可持续。预期到这点，这里的房子就越值得早买，房价-收入比就更高。
越是在经济发展的早期，你越会预期这个国家未来会有高速增长，而且人口会向城市迁移，那人们就早一点买房子，房价就涨上去了，房价和收入的比值就高一些。 但是，在发达国家，城市化进程已经结束了，人口在空间上的分布已经比较稳定了，同时发达国家经济成熟了，它的经济增长率会低一点。在发达国家当中，美国经济增长率已经算是高的了，每年百分之二点几。欧洲国家可能只有百分之一（甚至更低）的经济增长率。日本近年来的年均经济增长率仅略高于零。所以，在发达国家，除了少数几个大城市之外，房子并不是什么好的投资品。如果有人建议你去那儿买房，除非是自己住，否则就投资而言，还不如把钱用来买成长型公司的股票呢。 换句话来说，反而是在发达国家，房地产市场比较接近“只住不炒”的状态。很多人把发达国家的房价-收入比拿来直接与中国的数值比较，这是没什么可比性的。
中国城市和城市之间的房价差异，仅由外来移民占比这一个变量就可以解释41%。同时，人口多的城市反而因为规模经济效应能够吸引更多移民，于是，人们可能还会根据一个地方过去的移民占比变化率来判断它继续吸引移民的能力。我们发现，移民占比变化率又可以额外解释城市间房价差异的10%。
即使只看现状，上海地处中国这样一个人口大国，未来随着人口数量增长，逐步发展成为都市圈是大势所趋。而未来的“上海都市圈”如果以“1小时通勤圈”来定义，按轨道交通（地铁和城际铁路）的速度，半径大约在50—70公里，将覆盖江苏和浙江境内与上海相邻的中小城市。所以