设定设定居住权的房屋不可买卖和租赁，居住权比房照更牛居住权的房屋不可买卖和租赁，居住权比房照更牛

2024-04-26 14:46阅读：

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设定设定居住权的房屋不可买卖和租赁，居住权比房照更牛居住权的房屋不可买卖和租赁，居住权比房照更牛

《民法典》第三百六十六条：规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
房屋居住权，是很多老百姓所不知道的法律概念，甚至很多律师对这个概念和规定也很模糊。具体讲，房屋居住权是法律所规定的，房主按照住房性能，通过一定的法律契约，确定非房屋所有权人可以获得的房屋使用权。在正常情况下，房屋产权人将房屋租给他人使用或允许他人居住，并不会失去自己对房屋的所有权。但房屋居住权一旦设定了，就具有排他性，这是需要买房人所注意的。房屋居住权是用益物权的一种，具体是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。房屋居住权，可以根据遗嘱或者遗赠设立，也可以按照合同约定设立。
《民法典》第三百六十七条规定：“【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。”
这一条规定非常重要，房屋居住权应以书面合同为成立要件，如果没有书面合同为凭据，主张享有居住权的一方，无法抗辩房产所有权人对居住权的否定，也无法抗辩房屋所有权人去世后，合法继承人对房屋主张的继承权和使用权。
房屋的居住权不是房屋所有权，只是对房屋的合法使用权，即对房屋拥有的享用权。这种房屋的使用权不能出售、抵押、赠与

、继承，它从属于房屋的所有权。
设立房屋居住权，应当向县级登记机构办理居住权登记，经登记后居住权才能成立。但不包括因房屋租赁产生的居住权，不包括住旅馆的情形。
《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
基于法律规定了居住权的登记原则，就意味着没有办理登记的居住权原则不产生法律效力。这是因为居住权设立后具有排他性功能，国家采取了居住权以登记为设立的有效条件，其目的是排除可能发生的损害第三方利益的恶意设立居住权的情形。

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《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
这一条规定是为了保证房地产市场出租和交易的公平而设立的一项原则。因为居住权是产权人以外的人依据合同获得的一项专属权利，它不等于所有权，也不能取代所有权，所以，法律禁止对居住权进行转让或继承。
《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
这一条规定非常重要，凡是设立居住权的房屋，非因居住权期满或居住权人死亡，居住权不予消灭。居住权有两种消灭情形，一种是依照合同约定期满或遗嘱、遗赠确定的期限届滿消灭。居住权期限是所有权人与居住权人签订合同所约定的，因此居住权需要设定期限。享有居住权的人，可以在行使居住权的房屋内一直居住到合同约定或遗嘱遗赠期满。二是自然消灭，居住权人在合同约定的居住期限内可以居住到死亡。也就是说，居住期限未终了时，一旦发生了居住权人死亡的情形，居住权自然消灭。如果没有出现以上两种情况，即使是房屋所有权人本人，也无权要求居住权人迁出所居住的房屋。
《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
这个规定对一些再婚老人来讲具有特别意义。很多再婚老人的再婚配偶在临终前会留下遗嘱，在自己死亡后，再婚配偶有权在自己生前拥有产权的房屋内继续居住到死亡时或再次再婚时止。这种情形就属于以“遗嘱方式设立居住权”的情形，居住权人因遗嘱而享有的居住权受法律保护，并享有排他权。
现实生活中，很多人在结婚的时候，会要求有房产的一方在房产证上添加上自己的名字，以确保自己的婚后利益。这种情形是以设定产权共有的方式保护自己对所居住的房产享有物权权利的同时并享有居住的权利，这种由所有权人自己居住的权利是没有期限的。
房屋居住权是非产权人对他人房产享有的居住权利，并在居住期限届满前享有排他性。因此，有人说，居住权比房产证更牛是有道理的。
如果夫妻协议离婚的时候，双方约定婚姻期间共同居住的房子归一方所有，另一方享有居住权。如果这个约定没有期限，居住人的居住权利会永久得到保护。即使产权人将房子卖掉，或者因为债务纠纷被债权人申请法院强制执行，享有居住权的一方仍然可以在该房屋中继续居住。这个居住权约定非常厉害，非经居住权人本人同意，居住权不得解除，也不得因法院的强制执行而解除。
居住权不得转让，也不能继承，设立居住权的房屋也不得出租，但当事人另有约定的除外。这就意味着，只要合法设定了房屋居住权，房屋的所有权和占有、使用权就可以依据合同而进行分配，以满足当事人的不同需求，从而使得当事人的相关权利获得有效的保障。房屋所有权是一种私有物权，非经物权人本人同意，其占有居住及使用权与物权不可分割。但物权人本人一旦同意对房屋设定居住权，二者就可以分离，由不同的自然人享有。
设立居住权应向登记机构申请登记是一项重要原则。在正常情况下，居住权是有期限的。产权人在对自己的房产设立居住权时，一定要对居住权的期限考虑清楚。也就是说，设立的居住权期限既要保证当事人的相应权利，又要考虑产权所有人的基本权益。

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比如，某甲欠某乙10万元没有资金偿还，某甲将自己的一套住宅签订合同允许某乙及其亲属无偿居住十年后消灭双方的债权债务。某甲同意对自己房屋设定居住权的时候，没有考虑自己的房屋是学区房，租金价格上涨较快。双方对该房屋办理居住权登记的第二年，学区房价格暴涨。某乙基于自己居住的房屋是学区房，便把儿子一家也迁到该房屋居住，其刚到入学年龄的孙子一同享受到居住获得的利益，而某乙及其儿子自己的房屋在这个期间可以出租收益。某甲想收回房屋出售还债，遭到某乙拒绝。某甲诉至法院要求解除居住权收回房产，被判决驳回起诉。
由于房屋居住权具有排他性，在二手房交易的时候，购房人一定要审查交易房产是否设立了居住权。过去人们在房产交易的时候，只注意审查交易的房子是否设定了租赁权？是否设定了抵押权？一般情况下，只要交易的房产没有租赁关系，也无抵押关系就是安全的。然而，一旦交易的房子存在居住权，即使房产交易了，买受者也无法在居住权期限届满前取得房屋的使用权。这是因为，居住权一旦设定，就具有排他性能。这就是居住权对产权证更厉害的地方。
购买二手房时，首先要向当地房地产交易中心查询房屋产权的性质，房屋的所有人以及共有人情况。如果交易的房产是共有关系，则交易时必须由其他共有人都明示同意并签署买卖合同才是安全的。
其次，要查明交易的房产是否有查封情形或其他潜在的产权人申请的异议登记，只有在排除了这两种对交易产生威胁和情况，才可以安全交易。
第三，要查明交易的房产是否存在抵押或担保借款等情形，一般来讲，设立了抵押登记的房产在当地房地产交易中心都可以查询到。但交易房产如果设立了借贷担保情形，则不一定能够在房地产交易中心查询到。这是当前民间借贷和其他非银行金融机构的复杂性所造成的。房产只有在无抵押无担保状态下交易才是安全的。
第四，必须查明交易房产是否存在设定居住权的情形，居住权必须办理登记，未登记的居住权不能抗辩第三人的善意购买行为。只有查明交易房产的居住权，才可以有效保障交易的安全。
房屋所有权是一种自有物权，居住权以所有权为基础并由其派生的他物权、限制物权。房屋所有权人享有对房屋占有、使用、处分的权利，居住权是对他人的房屋行使的占有、使用和有限收益权。
房屋居住权是通过合法契约获得的房屋使用权，居住权人只能占有、使用房屋而不能处置房屋。另外，房屋产权包含着产权人对房屋的所有权和相应的土地使用权。房屋所有权转让时，是房地产权一并转让，而不能将房屋与土地分割开来处分。而房屋使用权只能使用房屋，并不享有所有权。
如王甲与刘乙在夫妻关系存续期间有一处住宅为共有关系，二人离婚时约定房产归男方所有，女方享有再婚前的居住权。后来男方因做生意缺少资金，将自己的住宅抵押给某银行贷款了50万元。贷款及抵押期届满时，男方无力还款，某银行向法院起诉王甲，法院判决王甲还本付息，如果在规定的期限内不能还本付息，某银行有权对抵押房产拍卖，并在拍卖价款中优先受偿。
判决生效后，某银行申请法院执行。法院执行部门经审查发现该住宅设立了居住权，便通知银行住宅不可拍卖执行。刘乙与王甲在离婚时对居住权的期限设定是自离婚开始到再婚前。因刘乙始终没有再婚，虽然银行享有对案涉房屋的拍卖优先受偿权，但因该房产设立了居住权，法院无法对该房产强制执行。
又如，张某的父亲与李某再婚后共同生活了5年，张某的父亲病重期间，留下遗嘱允许李某在房屋继续居住到死亡时止。张某的父亲和李某在当地的房地产交易中心办理了居住权登记。张某的父亲去世后，张某打算继承父亲的房产出售时，因李某对房产享有居住权，致使张某只可以继承该房产产权而不能出售该房产。

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