教育话题里，我最不愿意讲的就是学区房。因为它太复杂、也太诡异。
但是，架不住各路媒体的兄弟姐妹。他们在做相关报道时，频频打出“帮帮忙”的感情牌，要我讲这个一言难尽的话题——“用几句话的功夫”。
因此，这一年多来，我讲的最多的教育话题……之一……也是学区房。
甚至，还屡有做房地产行业的朋友、或朋友的朋友来邀，要我在他们高大上的沙龙、论坛上谈学区房。
这让我非常惶恐。
我不懂房地产。而这个板块的人要谈学区房，我想，不会是仅仅谈教育理想。
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教育话题里，我最不愿意讲的就是学区房。因为它太复杂、也太诡异。
但是，架不住各路媒体的兄弟姐妹。他们在做相关报道时，频频打出“帮帮忙”的感情牌，要我讲这个一言难尽的话题——“用几句话的功夫”。
因此，这一年多来，我讲的最多的教育话题……之一……也是学区房。
甚至，还屡有做房地产行业的朋友、或朋友的朋友来邀，要我在他们高大上的沙龙、论坛上谈学区房。
这让我非常惶恐。
我不懂房地产。而这个板块的人要谈学区房，我想，不会是仅仅谈教育理想。
（壹）
学区房是个什么理念（是个什么鬼）？
我以为，“学区房”它是个复合词，它由两个名词“学区”和“房”集合而成。
前一个词，是教育的概念；而后一个词，在这个结构的词组里，则是楼市（房产）的概念。
可见，学区房是个跨界概念：既与教育相关，又与楼市相关。
实际上，现实生活里为学区房纠结的人，也正是在这两个板块有需求的人。
只不过，有的对“人事”的需求更强、有的则对“房事”的需求更旺，而已。
广义上讲，政府为义务教育适龄儿童划定了施教区，实行“免试、就近入学”。那么，一所学校对应的那片施教区里，每个适龄孩童居住的家（房），都是该学区的学区房。
按照这个理念，每个家庭都有学区房；如果每个家庭的孩子都去施教区的学校上学，怎么会从学区房里飞出那么多幺蛾子来？
又何至于让那么多人如此纠结、如此爱恨交加？
（贰）
原来，人们说的学区房不是通常意义上的学区房，而是指优质、名校对应的施教区住房。
说简单点就是：住在这个房子里，就能上这所学校。
这通常有两大类：一类是老城区所在公办小学和初中名校对应的施教区的住房；一类是新城区、新楼盘进行的教育配套建设，其公办名校对应覆盖的施教区内的楼盘和住房。
我不懂楼市，但也知道一个基本事实：房产也好、楼盘也罢，只要套上了一个名校学区房的概念，就好卖，就能卖好价钱。
那么，为什么人们不愿意接受政府划定的施教区学校、不待见自己本来就具有入学资格的房产，而要去追求“另一种”学区房、并为此不惜花费巨大呢？
主要是因为“另一种”学区房是名校学区房。
说到底，是为了择校——通过择房实现择校。
有意思的是：学区房的走强与严控择校成正比。
例如南京这些年来越来越紧地控制择校，而南京的学区房尤其是名校的学区房也一直看涨。
例如我最近看到365淘房的数据显示：琅琊路小学的学区房都超过60000元/㎡。
当然，看涨的重要原因也由于南京房地产价格猛涨。但是，如果将上述案例抽掉“琅小学区”的实质，就凭那些个老旧、甚至是破旧的房子，能卖这个天价？
再次声明：我不懂楼市房地产。
我还听说过这样的案例——
在南京房价6000/7000的时候，有人用8000以上的价格买了北京东路的学区房。孩子从北京东路小学一直读到南外高中毕业，然后用40000多的价格卖掉了房子。
天下竟有这样的好事，何乐而不为？！
（叁）
至此，必须说说择校这件事了。
“天下苦秦久矣！”民众、尤其是大城市的民众，苦择校亦久矣。
择校起于何时实在难考。有的家长买学区房时，振振有词地说孟母是择校之母，我只能呵呵。
梳理一个大致的脉络吧：
上世纪90年代中期开始，从江苏发端、中国高校开始大规模扩招，上大学从许多家庭祖祖辈辈的梦想变成现实，高考迅速成为教育指挥棒，教育的理念、价值观、办学思想、教育过程、培养目标包括评价体系等等，全部向高考倾斜，应试教育长成巨人；
与此同时，职业教育萎缩、普通高中扩大；不同学校由于政策、资金、生源等重要因素的作用，马太效应凸显，教育资源的不均衡乃至教育的不公平逐渐生成并且坐大，名校和一般学校的差距、尤其是考试评价差距越拉越大，择校理所当然的发生。
根据路径依赖原理，择校从政策允许的高中（中考）迅速向下发力，演变成择初中（小升初）、择小学，甚至是择幼儿园。
老百姓的认知很现实：上这家幼儿园就能进这所小学，上了这所小学就能上这所初中，上这所初中才能考进那所高中，上那所高中才能考个好大学……
不得不承认，在曾经的历史时段里、甚至一直到现在，老百姓的这个认知并不全是盲人摸象、也不能简单斥之为没有道理。
所以他们觉得：择校是为了孩子好，是应该也是必须的。
而在很长时间里，政府并没有有效控制住择校的蔓延，除了“择校到民办”的指针导向，公办学校也没有禁止住各种形式的择校，并且从择校费、赞助费中获得收益。
全国的大城市里，择校的路径都差不多：要么靠权，要么靠势，要么靠钱，要么靠房。
说得刻薄一点，学区房是择校催产素作用下产出的孽种，又靠房地产暴利的滋养而野蛮生长。
（肆）
因为学校的社会评价良莠不一，所以择校成风；但是人们也会追问，学校（小学、初中）的差距真的这么大么？如果有差距的话，什么才是最大的差距？
这是一个直击择校理念（理由）的问题。
先说差距：以高考结果比，是很大啊！名牌高中的高考录取率、本科录取率、名校录取人数，远非一般高中可比。
高中比高考，初中和小学呢？
一样啊！小学比升入名牌初中的结果；初中比考进名牌高中的数据。
不是也有幼儿园私下在比有多少孩子进了拉力琅么！
发现什么问题了么？各级学校，比的都是一个叫做“升学”的东西。这说明，作为学校、甚至作为名校，它们的评价指标是单一的“考试/升学”评价。
我承认，在曾经的年代里，我说过某名牌初中就是中考补习班，某名牌高中就是高考补习班，补习期三年，根本得不到初、高中应该给学生们的全面的人的教育，只有考试、只有分数。
但家长们不以为然啊！他们对这种名校趋之若鹜。他们说：择校就要择这样的学校！
校与校之间最的差距是什么？不是校舍、不是电脑、不是运动场，甚至都不是老师，而是生源。
恰恰是择校导致了生源的分层和异动，导致了符合应试教育规则的生源集中到了一起；然后，又以应试教育的评价标准来区分学校的好和差、强和弱。
择校，就这样循环成一个怪圈。
这个怪圈是一个双核结构：一个核叫好学生，另一个核叫学区房。
（伍）
看出学区房背后的怪异了吗？
学区，意味着优质教育资源；房，意味着财富的巨大增值空间。
争夺优质教育资源，意味着对政府分配教育资源的不满意。当政府通过行政手段强力推进依法办学、力图控制乃至消灭择校的时候，当权力、人脉、赞助费都无法顺利实现择校目标的时候，学区房就成了获取优质教育资源的可靠途径。
遑论有很多家庭原本就有改善住房、为子孙后代寻找好学校的刚需。
遑论学区房尤其是名校学区房价格巨大的升值潜力。
如此符合经济学原理，如此符合市场规律，如此符合消费者需求，学区房不火似乎天理不容啊！
趋利避害，原本就是人性。
然而，且慢！
学区房之所以能实现“择校”，其根本在于“免试就近入学”的法理。而“就近”，则通过划定学区来界定。
于是问题出现了：谁来划分学区？学区划分多大？学区是否一朝划定不再调整？
再者，如果越来越多的家庭通过购房来实现择校，则名校周围的适龄学童數量必然增长，一旦学区内生源数超出该校办学能力，怎么办？
电脑摇号——这意味着你的学区房只是有参加摇号的资格而已。
多校划片——这意味着你的学区房对应的不只是你想要的那所目标学校。
这样一来，也就意味着资源和财富两个方面的风险：
你的学区房未必能追逐到你想要的优质教育资源、购房择校不仅要看钱、还要看命数和运气。
一旦学区的概念变得模糊、择校的前景变得迷茫，学区房恐怕将从美人变成美人骷髅，还奢望什么升值空间？
（陆）
真的是一言难尽，但还是试着总结一下吧——
当下中国社会最大也是最难的民生三件事：教育、住房、医疗，学区房是前两难的叠加，难上加难。
学区房话题背后至少有三大主体：政府、学校、教育受众。
它们的价值取向、社会责任和互动关系导致了学区房议题的产生、也决定着它今后的走向。
毋庸讳言，当下这个社会，政府是主导。在学区房话题上，不能不看到土地财政的社会现实，它同时也是学区房话题产生的社会背景。
一句话：政府要卖地、要发展，要红红火火的楼市。
为此，就必须在新城、新区、新楼盘上做教育、也就是做资源平台。一方面是“配套”；另一方面是“拉动”。而从更多地配套名校看，其主要目的还是落在拉动；
从学校尤其是公办学校看，背后还是政府。政府主导并落实义务教育办学，但是长期以来未能实现民众满意的教育公平和资源均衡；学校则被应试教育模式彻底框住，以优生、考试、升学为主要评价指标，明明暗暗的择校之门长期开启并从中得到人、财、物等种种现实利益；
教育受众——我指确实是因为孩子入学而购学区房的——是最纠结的。
在现实的教育生态中，他们择校之门被关闭、但择校之心不死，决计要让孩子进入名校。不惜耗银于积蓄，但求得逞于学区。
然而，学区的政策调整、房价的未来走向，又让他们首鼠两端、犹疑不决。
还有一个类主体不能不提，那就是开发商、包括楼市中介。
实际上，唱响学区房和学区房的高歌猛进，他们功不可没。而在那些为自家的学区房奋起维权的案例里，也不难看到开发商或中介对学区房信誓旦旦的售前承诺。