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业主代表大会决议解除物业合同，物业公司称无效，法院判了

2022-12-05 13:05阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1470221063

业主委员会能否解除物业公司？一种观点认为，业主委员会和物业公司是服务合同关系，在物业公司没有违反合同情况下，业主委员会不能解除服务合同；相反的观点是，业主委员会通过业主大会决议可以解除物业服务合同。前一种观点是平等主体之间合同关系决定的，后一种观点是根据《民法典》和《物业管理条例》法律规定，业主委员会经过业主大会决议可以解除物业服务合同。很显然，这是一个有争议性的问题，实践中要看司法机关根据具体事实证据来裁决。 业主代表大会决议解除物业合同，物业公司称无效，法院判了
辽宁省建平县一家物业公司与某小区签订了物业服务合同，期限为3年。服务还没有到期，业主委员会就召集物业代表开会通过决议罢免物业公司。物业公司收到解除合同通知后，认为服务合同没到期，提前解除合同属于违约行为，起诉要求继续履行合同，法院终审判决却支持了业主委员会解除物业服务合同的行为。为什么物业服务合同没到期，法院却支持业委会解聘物业公司呢？
2017年8月2日，辽宁朝阳市建平县ST花园小区经建平县某街道办事处某社区居民委员会批复，依法成立ST花园业主委员会。2019年10月10日，ST花园业主委员会与建平县LM物业服务有限公司签订物业服务合同，合同期限为2019年10月10日至2022年10月
10日。2021年12月10日，ST花园业主委员会向该小区已入住业主提出罢免物业倡议书，该小区业主共有183户（实际住户295户）在申请罢免LM物业签名表中签字。
2022年3月23日，该小区20名业主代表开会通过决议并公示，内容为“ST小区全体业主：经ST小区业主代表大会征集全体业主代表意见决定：2022年3月23日ST小区业主委员会解除与LM物业公司的聘用合同。”2022年4月8日，业委会给物业公司送达两份意思一致的ST小区业主委员会解除物业服务合同的告知函。该函对罢免理由作了简要说明，LM物业也对业主提出的罢免问题进行了一一回复并同意限期整改（一个月），但是至今LM物业没有做出任何整改。
2022年4月14日，LM物业公司提起诉讼，要求依法确认ST花园业主委员会解除与原告之间的物业服务合同民事行为无效，并继续履行2019年10月10日双方签订的物业服务合同。
法院认为，根据《民法典》第278条、第946条的规定，建平县ST花园小区现入住业主295户，参与表决解聘原告公司物业服务的业主为197户，超过专有部分面积占比三分之二，做出的解聘物业公司物业服务的行为依法有效。2022年4月8日，物业公司收到的告知函，根据法律规定，业委会和物业公司之间签订的物业服务合同于2022年6月9日解除。法院判决：驳回建平县LM物业服务有限公司的诉讼请求。
LM物业公司坚持主张业主委员会解除物业服务合同无效，一审法院依据当地社区居委会出具的证明来认定ST花园小区入住的人口数量是明显错误，业主代表大会决议不合法，二审法院应予纠正。
二审法院认为，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务的，可以解除物业服务合同。建平县ST花园小区现入住业主295户，参与表决解聘物业公司的业主为197户，超过专有部分面积占比三分之二。建平县ST花园小区业主代表大会作出的解聘物业服务的行为合法有效。虽然因为双方诉讼造成物业公司任期已满，但业务会发出的解除物业服务合同的告知函有效，物业服务合同现已经解除。2022年11月17日，辽宁朝阳市中级法院终审判决，建平县LM物业服务有限公司上诉理由不成立，驳回上诉。 业主代表大会决议解除物业合同，物业公司称无效，法院判了
这起纠纷比较尴尬的是业委会和物业公司在打官司期间，物业公司的服务期限已满，虽然说法院判决其输了官司，但事实上物业公司3年物业服务期限已满，业主需要参照此前合同约定支付物业公司物业费。过去由于法律规定不是很明确，业主更换物业公司比较困难，旧的物业公司赖着不走，新的物业公司无法进驻。如今《民法典》和《物业管理条例》等法律法规明确规定，业主委员会不受物业服务合同限制，只要经过业主代表大会通过决议就可以解除和选聘物业公司。
这样一来物业公司感觉就很不好了，如果服务不好，随时可能被业主开大会解除合同。有人说这对物业公司不公平，如果业主大会恶意解除物业服务合同，物业公司的权益如何保障？这也很好办，单方面解除物业服务合同属于违约行为，可以在物业服务合同里边约定违约责任。物业服务合同与委托律师、会计师等委托服务合同类似，委托人可以随时解除委托关系，但是，如果委托人无正当理由解除委托合同是要承担违约责任的，比如委托服务费不退，或者承担违约金等。
业主和物业公司之间的矛盾比较常见，很多业主常常以不交物业费来表达对物业服务的不满，但是，拒交物业费的形式对抗物业公司服务在法院都败诉了。和谐稳定的业主和物业关系对双方都有利。物业服务和居民日常生活密切相关，生活中难免出现各种琐事纠纷，这就需要双方相互包容、理解，妥善处理分歧。

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