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【独家解析】成都远洋太古里缘何将成中国最新商业标杆？

2014-12-07 22:18阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1497047254

作者：邹毅 领易投资 总经理 徐成龙
成都，西南重镇，天府之国，物华天宝，人杰地灵。这里既有巴蜀之国浓浓文化味和悠闲的市井风光，又是中国内地最时尚的城市。
【独家解析】成都远洋太古里缘何将成中国最新商业标杆？
香港恒隆地产掌舵人陈启宗曾不止一次在媒体面前表示对于恒隆错过其在成都的最佳投资时机而深感惋惜，这在很大程度上反映了业界大鳄对于成都这个“新一线城市”及西南大区中心城市在商业地产及零售品牌领域的广泛青睐。
纵观21世纪头10年中国城市的商业发展，成都可谓紧随京沪两极之后与杭州并列第二梯队的排头兵位置。但在2010至2013这段中国购物中心蓬勃发展的“黄金岁月”中，成都因没有顶级项目的问世而稍显沉寂，“江湖地位”也大有被沈阳、天津等“新贵”取代之势。
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但高手总会在业界呈现“拐点”之际给市场带来惊喜，就在最近两年各城市苦于购物中心泡沫化严重且同质化竞争剧烈之时，成都凭借于2013年底开业的国际金融中心（IFS）项目与即将开业的成都远洋太古里项目这对双子星再次成为了全中国商业地产界瞩目的焦点。近日笔者于成都远洋太古里试营业期间对其进行了细致的考察，收获颇丰。
可以说，中国商业地产界又一标杆项目即将入市。之所以这样说，是因为其在如下三方面其已经蕴含了顶级项目成功的基因。
一、地处蓉城心脏，选址优异，独一无二
对于商业项目来说，即使拥有了再好的产品基因，地段仍然是项目成功与否的最重要因素。相比前些年中国大量的城市中心区优秀项目乏善可陈，导致城市名片匮乏，近几年中国几个重量级都市城市中心区的项目出来往往都是精雕细琢，充满创意，代表了最新一代产品升级的水准。
成都太古里项目也是如此。
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项目由香港老牌贵族开发商太古地产与北京远洋地产联手开发，建筑面积逾10万平方米，项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”。项目周边汇集了之前的仁恒置地广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、太平洋百货等地标商业及最近两年新落成的九龙仓旗舰项目成都国际金融中心（IFS）、美国铁狮门地产晶融汇、银石广场等最新物业，商业集群效应显著。
同时项目与已开通的成都地铁2号线及2015年即将开通的3号线交汇站（春熙路站）直接连通，轨道交通的打通为将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益，可以说，远洋太古里项目的选址及区位具有难以复制的优势。
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二、产品设计创新：打造潮爆的新中式风格时尚街区
成都太古里从规划形态上看，是典型的开放式、低密度的街区形态购物中心。提到此风格，北京三里屯太古里及上海新天地这两个项目早已被奉为业界经典。这种形态最大的好处是多元化的户外空间，结合广场和街道的尺度，特别容易形成宜人的商业氛围。只要气候适宜，户外广场绝对可以超越购物中心的中庭空间，成为天然的休闲、聚会场所。
日本著名建筑大师芦原义信在其世界名著《街道的美学》就提到，那种沿街建筑高度与空间宽度比为1：1的空间关系，是人类最喜欢的空间关系。既不开阔，也不压抑。如若有适当的景观妆点，徜徉其中，将是最好的视觉体验。
这种空间关系，就是街区式商业的最大优势。
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但在成都太古里项目上，这种模式又有了新的演绎。具体来看，该项目在以下四方面独具特色。
1、 现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经典又时尚
中国商业地产业内有个不成文的规则：打造一个商业建筑，如果选用中式风格，那将是产品的大忌。因为在中国市场上，要想改变百姓对传统城隍庙式中式建筑的衰败、破落的印象的反感，是一件极其困难的事情。
成都太古里最大的不同，就是颠覆了这样的反感，让现在国人眼前一亮：原来中式设计又能如此时尚！
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这样的设计，与该项目周边的大慈寺的宗教建筑不无关系。
项目坐落于历史文化氛围浓郁的成都大慈寺片区，与千年古迹大慈寺呈四分之三围合之势，故项目在整体建筑风格上与其保持高度的统一，这就是整个项目最大的难点。如果攻克这个难点，也将成为项目最大的特色。
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川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性。其兄弟项目北京三里屯太古里是完全现代化、造型独特的独栋玻璃幕墙建筑，而成都远洋太古里则更好地诠释了“古”与“今”的融合。在不断向高发展的市中心，其低密度的开阔空间更显“奇葩”，成都远洋太古里“天空从此不一样”的宣传slogan是对此最好的注解。
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2、二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台
对于一个独立街区，是否需要设置二层联系的休闲平台是一个经典的设计难题。这样的设计有好有坏。
好处在于一个联系起来的二层休憩平台，将人流动线可以在二层形成流动，利于二层商业的经营和盘活。并且二层休憩平台将享有更好的阳光，更全面的街区景观，是一个天然的观景平台。
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坏处在于这种串联的二层平台将在一定程度上破坏独立建筑的空间感，地面人视角上的立面视线景观将被横亘在头顶的连廊破坏。
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这里又要提到北京三里屯太古里，这片现代风格的独栋街区中，每一栋楼都是相对独立的存在，之间没有做任何形式的实体连接，而成都远洋太古里在规则结构设计层面则通过二层连廊的设计将这些独栋进行了有机联系，做到了“于分散中见统一”。
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（北京三里屯太古里）
3、广场景观时尚、精致，成为绝好的秀场
广场是太古里最吸引人的地方，这里就是项目的心脏，是时尚的舞台。各位应该还记得北京三里屯太古里上的广场喷泉和景观是核心亮点，是北京的时尚地标。
好的街区绝不是只有一个广场，而是若干个广场的组合。每个广场，都是一批店铺的绝佳展示面。正如好的购物中心绝不会只有一个中庭一样。
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4、地下一层大牌林立，塑造了一个新的地下空间
不同于三里屯太古里，成都太古里还多出了地下空间，充分享有地铁带来的滚滚人流，使得项目可承载的品牌数量大幅增加，形成规模效应。
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三、业态与品牌：多业态组合下的品牌“时尚大爆炸”
太古地产的招商能力向来被业界称道，此次成都远洋太古里项目的业态组合及品牌招商更是在一街之隔的九龙仓地产旗舰项目国际金融中心（IFS）的强大竞争之下依然保持了很高的水准。
1、多业态的全生活方式目的地
商业地产项目能够为消费者提供何种的业态组合将直接影响辐射客群的年龄结构、职业范围及购买力强度，进而影响项目的经营表现及利润指标。成都远洋太古里融合了零售、餐饮、书店、影院、生活方式等多种业态，再加上太古整个大慈寺项目的“睿东中心”写字楼、自营酒店品牌“博舍”及酒店式公寓，可谓打造了成都市中心的“全生活方式目的地”。而每一个业态配置的品牌也均属上乘，书店引入的是集图书、美学生活、咖啡空间、服饰时尚等混业经营为一体，面积超4000平的内地第二家“方所书店”，影院则是香港百老汇影院的高端品牌“百丽宫影城”。而占比最大的零售及餐饮品牌将在下文提及，以此为基础，相信成都远洋太古里将成为西南地区精英人士及时尚青年的“圣地”。
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2、顶级品牌的最新风格旗舰店秀场
项目的最佳位置被Gucci与Hermes两大奢侈品指标品牌的独栋旗舰店所占据，这对于项目整体形象的提升及租金贡献率的最大化均有贡献。坊间流传太古里Hermes光是装修费就已经破亿，其同样也是Hermes在中国内地的最大专营店，中国风的建筑风格搭配巨大的玻璃幕墙，也在很大程度上迎合了奢侈品品牌的选址诉求，因为这些品牌同样兼具厚重历史积淀与引领时尚潮流的特质。同时玻璃外墙均由德国空运而来的Apple Store全球特殊风格店铺、Cartier、Versace、Jimmy Choo、MiuMiu及Hugo Boss等众多顶级品牌均以复式或风格旗舰店的形式入驻。
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