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商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读

2015-07-14 09:17阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1517301734

商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读

　　电商背景下商业项目如何做规划设计，本文从业态规划、空间规划的角度出发，引出目前比较流行的规划趋势，再结合南京水游城、上海k11等名项目规划案例，给出最实操的设计对策，以供参考与借鉴。
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　1.业态规划：根据消费方式和观念进行特色规划
　　为了企业价值最大化，将各种商业元素转化为竞争的购物环境时，合理规划和布层是非常重要的。强烈的商业气氛，必须依靠科学的业态组合来创建，这是商业房地产项目。
　　（1）顺应消费观念及方式的变化规划业态
有很多因素会影响商业业态的形成和发展。
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读

在目前，国外社会消费观念和消费模式的最重要的变化和趋势有以下两个方面：
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　（2）与线上成熟业种进行差异化定位
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　（3）业态配比：零售：餐饮：娱乐=4：3：3
　　按照发展趋势，传消费者逛街目的从购买有形商品为主，转为体验生活享受为主。第五代商业的业态为：零售：餐饮：娱乐=4:3:3，同时根据不同地域与环境做出相应的调整。
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　2.空间规划：空间构成暗含着文化倾向
　　第五代商业地产在空间规划，外部环境等方面都有着很大的不同。商业中开放空间的营造手段多种多样，空间构成暗含着文化倾向，随着时代的发展呈现出丰富的形态。
　　第五代商业地产的空间形态特征
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　例如，如苏州圆融时代广场中，有世界最长的 500米 LED 天幕，突出了苏州工业园区现代化新城形象，其鲜明的时代特色，容易给消费者留下深刻的印象。
　　针对以上消费者行为与心理的分析，第五代商业外部开放空间设计采用以下设计策略：自然化设计、人性化设计、特色体验设计。
　　（1）自然化设计：创造与自然和谐共生的生态化场所
　　为了增加消费情趣，必须让消费者有更大的视野和自然景观，无论是自然景观还是人为景观，第五代商业中心都力求使购物环境自然化、生态化，与自然和谐共生的环境是第五代商业中心的吸引点。
　　日本大阪 Namba Parks 购物中心（日本难波公园）是独具特色的生态购物中心，设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖 2—8 层建筑的上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，在树木、植被、瀑布、连接峡谷两端的飞桥的衬托下，峡谷般壮丽的自然景象与建筑有机的结合在了一起。
　　（2）特色体验设计：创造感受多重愉悦的体验性场所
　　以下内容从情境体验和主题体验两个方面来论述第五代商业体验性空间的设计。
　　①情境营造的综合体验
　　情境体验是将空间环境塑造成某种特别的场景——通常是具有与审美有关的情感意义的场景，鼓励消费者在感官体验的基础上，享受眼前的即时感受，从而达到购物环境差异化，体验延续化的目的。
　　内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道，是典型的体验式娱乐主题导向购物中心。可以身临其境体验不同时期的生活方式，接触不同的文化。既传承了文化，又产生了新的消费模式。
　　②主题多元的文化体验
　　主题体验型商业是以设定主题为核心，结合各类业态特色和多种空间处理手法，注重商业空间性格的设计，把其打造为“有故事”的主题空间，以吸引人群体验和诱导消费。
　　而精准的消费市场分析是第五代的特色商业的选择基础，是商业利润的前提，也是设计风格的背景。按主题分类，商业房地产空间主题对应分为空间主题、文化主题、（自然）生态景观主题。
　　A.空间主题
　　这里的所说的空间是与地域相联系的一个维度，不同的地域承载不同的建筑形式。根据消费者的猎奇心理，商业项目可以通过以异国风情为主题创造一个跨越空间界限和日常生活截然不同的世界，来满足消费者的这一心理需求。
　　北京 SOLANA 蓝色港湾为欧式建筑，项目由19栋2到3层的有浓郁欧式风情的小楼在商业环境中环绕而筑。
　　B.文化主题
　　这类购物中心的主题定位通常是基于该地区的特定的历史文化内涵，通过老街区和老建筑的改造再利用而来。如由老式的石库门居住区改造而来上海新天地是一个典型的历史文化为主题的购物中心。
　　文化可以显著提高商业空间的品位，例如好莱坞的加利福利亚的环球影城步行街，其主力店由环球影城主题公园，一个18屏的电影院和一个6200座的圆形剧场组成，电影文化是其绝对的主题，随处可见世界著名的电影制片公司，项目充分利用电影文化元素，如将金刚形象的巨大的雕塑展示在步行街中。
　　C.生态景观主题
　　以生态景观为主题的商业，让顾客能够在美丽的自然环境中享受购物的乐趣。
　　青岛中央广场结合项目地势丰富的高低变化，在景观设计方面以绿岛为主题，运用海洋图案、形式、纹理和灯光作为主设计元素。
　　电商背景下商业项目规划设计实例分析
　　1.业态空间规划——南京水游城
　　鹏欣水游城是以第五代商业shopping park为核心的城市综合体，同时根据不同需要有机组合酒店、上午、办公、会展、居住、交通枢纽等功能，其核心第五代商业shopping park的特点体现于业态规划和空间动线规划。
　　（1）水游城业态规划
都市文化是多元文化，都市文化总的来讲包括两个部分，即物质文明和精神文明。作为第五代商业的鹏欣·水游城，承载的就是现代都市的多元文化，鹏欣·水游城将传统商业的主题购物功能降至50%—60%，大大提高给人带来的精神享受的休闲、娱乐、服务等功能。
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　（注明：购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务占5%）
　　南京鹏欣水游城不再像第四代商业SHOPPING MALL简单依靠大卖场作为单一的主力店，而是组合引进购物、休闲娱乐、餐饮、服务各功能的品牌主力店，协调发展多元文化，多元消费。
　　鹏欣·水游城超越了传统商业模式的单一城市价值——商品交易平台与物质消费平台，而拓展到虚实结合、多元产业结合的新平台。水游城以自身多元设计为基础，软件对接虚拟网络消费，硬件对接社会多元产业，如：文化产业、会展经济、社会公益等。运河驳岸广场、中央穹顶舞台、五星多功能影院，365天上演各种公益活动、文艺演出、商业展览、文化论坛等。
　　（2）水游城空间与动线规划
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　2.体验空间规划——上海K11
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
　　K11购物中心由香港新世界集团开发，也是旗下大陆首个K11购物艺术中心，预计到2018年，将在大陆开出19个K11购物艺术中心，K11项目所挑选之地段均为蕴藏丰富文化传统的城市心脏地带，对周边社区的本地文化传统、人文生活及历史地理等进行多维度的梳理与整合。
　　上海K11 艺术购物中心整合艺术馆、购物商场与餐饮的功能。面向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的“创艺”生活。
商业地产项目最实操的规划设计对策与案例解读
（来自商业地产学院）

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