【颜宇丹律师315维权专题】 房屋质量出现问题是否可以
2010-03-11 23:39阅读：
房屋质量出现问题是否可以要求开发商退房？
文/深圳房地产律师 颜宇丹
案情简介：
近年，闹得沸沸扬扬的房地产维权事件之一当属“多户业主起诉全国首个限价房项目——广州保利西子湾，并拒绝收楼事件。”
据了解，该楼盘有约两百户业主认为房屋质量有问题拒绝收楼。后经4个月整改，仍有部分业主认为房子质量未达标，并要求保利公司承担延迟交楼的违约责任。
保利西子湾业主拒收楼事件引起媒体注意，对于产生纠纷的原因，一部分人认为是周边房价大跌后，在房价高位买房的业主们心理不平衡，从而引发矛盾；另一部分观点是虽然有房价整体下跌的刺激因素存在，但保利西子湾事件的直接诱因可能还是楼盘质量问题。
颜宇丹律师点评：
本案是关于因商品房质量问题引发的退房问题。那么是不是只要房屋质量出现问题就可以要求退房呢？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这两个法条规定房屋若出现主体重大质量问题和出现不能正常使用的质量问题，购房人才可以退房，并要求开发商赔偿损失。《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”说明一般质量问题在保修期内，出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果通过维修可以补救，买受人不能解除合同。
在房屋出现地基基础工程及主体结构工程等影响正常居住的质量问题，且难以通过修复办法解决，买受人请求解除合同的，法院应予准许。至于经过几次维修，才允许买受人解除合同，目前法律尚无明确规定。《消费者权益保护法》第54条的规定：“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”，虽然房屋买卖属于大宗商品买卖，在实践中仍可援引这一条。当出卖人经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时，才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。
买受人行使解除权应受到保修期限的限制，但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下，自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的，买受人可以请求解除合同。
那么怎样认定房屋的质量问题达到退房条件呢？在质量纠纷案件中司法鉴定结论成为关键性证据形式。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第35条也作出相同的规定。所以，当房屋出现质量问题买方是否有权解除买卖合同，就必须委托工程质量检测机构核验鉴定。经过鉴定后，如确实存在重大质量问题，方可要求与开发商解除合同。
深圳房地产律师委托咨询热线：
１３３２２９９２９５９
颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com
