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阴阳租赁合同租金约定不一   租客耍赖业主解约对簿公堂

2010-12-02 09:34阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1560239171

深圳房地产律师/颜宇丹
在房地产市场中，由于国家税金高企，为了避税，“阴阳合同”便成为一种畸形儿诞生了。无论是在房屋买卖还是在房屋租赁中“阴阳合同”都普遍存在，但在签订阴阳两份合同时，往往法律纠纷也接踵而来。一般“阴合同”中约定的条款是双方的真实意图，用于向主管部门登记的“阳合同”中约定的内容是为避税而非真实意图。但签订的一方悔约时，便以阴阳两份合同约定的价格等内容不同为借口，明修栈道，暗渡陈仓。以下是笔者颜宇丹律师代理出租人作为原告起诉到法院的一起租赁合同纠纷，便是由签订阴阳两份租赁合同引起的。
业主李先生于2010年7月10日与宋先生在中介签订了一份《房屋租赁（居间）合同》，合同中约定承租人宋先生向出租人李先生租赁一层商铺，“该物业租金为每月人民币8万，租金按月支付，第一次租金支付时间为2010年7月10日。”并约定“租赁期间，乙方应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达30天，或欠交管理费、水电费等达壹万元的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。”同时双方在中约定“免租期壹个月（2010年7月10日至2010年8月9日；在2010年7月10日支付业主两个月押金及一个月租金（两押一租）；在深圳市房屋租赁所合同只作为乙方办理营业执照用，不作其它用途，所有条款一切按中介合同约定为准。”承租人宋先生签订合同当天交纳了“两押一租”24万元。第二天双方又签订了一份用于到房屋租赁所登记的“阳合同”，约定免租期为两个月，每月租金为6万元。
承租人宋先生进场装修后，发现同一栋楼的其它层的租金都比自己租的便宜，便开始后悔签订的月租金8万过高，但一想到还有一份“阳合同”里约定的6万租金和两个月免租期对自己有利，心里便有了主意。到了9月10日出租人李先生来收租金时，宋先生拿出他们签订的“阳合同”说这份签订在后的合同变更了签订在先的合同的内容，免租期为两个月应该10月10日才交租金，而且租金也由原来的8万元变更为6万元。而且这份签订在后的合同是在国家
主管部门登记了的，是有效的合同，签订在先的那份没有登记的“阴合同”是份无效合同，应以登记了的这份“阳合同”内容为准。双方遂发生争执协商不成，由于宋先生的不讲信誉，李先生委托本律师将其起诉到法院，要求解除租赁合同，没收其押金。
根据有关规定，“阴阳合同”中阳合同中的价格条款规避国家税收的，该条款无效，交易价格按符合双方真实意思表示的条款认定，该条款的无效不影响整个合同的效力。有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。况且本案中双方已在涉案租赁合同中约定“所有条款一切按中介合同约定为准。”，承租人应当按照在中介签订的《房屋租赁（居间）合同》中约定的月租金数额和支付租金日期履行支付租金义务。
在此，笔者颜宇丹律师提醒投资商铺的业主们，在出租自己物业时，以此为鉴，避免发生类似的阴阳租赁合同纠纷。




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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:1422054976

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