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“双限令”搅热小产权房之法律风险

2011-06-03 23:12阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1560239171

深圳房地产律师/颜宇丹
国家目前限购令和贷款利率及首付提高的限贷令等诸多限制购买商品房政策的陆续出台以后，小产权房由于不属于商品房不受限购令约束，并且凭着极具诱惑的低廉价格，比经济适用房还经济，使得一些潜在客户转投小产权房的市场。
“小产权房”的概念是针对“大产权”而言。大产权的法律含义是指物业取得房地产管理机关颁发的房屋所有权证(俗称“大产权证”)。而小产权房则无法取得房地产管理机关颁发的房屋所有权证。由于“小产权房”并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于“小产权房”一直是空白。一些村委会和开发商合作建房，开发商销售时承诺给予相应主管部门颁发的房屋产权证。其实这个房产证并非房管部门颁发的可以进行上市交易的房产证，而是村委会自制的所谓房产证。
国家三令五申农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。但从笔者颜宇丹所接触的购房者来看，虽然明知小产权房不能上市交易，存在着一些法律障碍和法律风险，但仍大有铤而走险的人在。
小产权房的买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。
购买小产权房的买卖合同无效的案例最典型的案件就是北京画家村宋庄小产权房案。宋庄镇是北京市文化创意产业基地之一，2002年一些画家以远低于商品房市场价的价格购买了北京通州区宋庄村民的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，一些村民以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止
性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
如宋庄小产权房案，此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于各地法院的认识不同，不是所有的法院都能按北京二中院的判决赔偿购房者购买价与市场价的差价部分。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是不足为道的。而且小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证，如果质量问题起诉到法院也会因买卖合同无效而无法得到赔偿。
小产权房不能上市流通，因此，约定所有权和永久使用权转让的合同无效。如果变通地签订为租赁合同，也受到20年租期限制。如果因合同无效，违约金也不会得到法院支持。如果一定要购买小产权房的话，购房者为维护自己的利益，可以签订私下契约，在合同中约定损失赔偿的计算方式，例如约定买卖合同因合同无效而终止或因出卖人原因解除合同，出卖人按该房购买价与合同终止或解除时同等面积同等地段商品房市场总价值之差价赔偿给买受人。如遇国家征地，拆迁补偿款全部归使用权人所有，所有权人配合办理有关征地拆迁手续。

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