作者：广东丹柱律师事务所
不动产交易行为实施后，合同外第三人企图通过提起确认合同无效之诉，阻碍买受人取得不动产的所有权，是否具有法理基础或者必然产生阻却效力？我们认为，依据有关法律规定，并出于对第三人信赖利益的保护以及保障不动产交易安全的目的，合同外第三人提起确认合同无效之诉应当以其具备直接利害关系为前提，且不具备完全民事行为能力人所订立的合同的效力不必然对善意买受人的合法权益产生不利影响。
以下案例中，原一审判决以出卖人系无民事行为能力人，其签订涉案房屋买卖合同的行为均为无效，且买受人在合同签订时存在主观恶意，购买涉案房产的行为亦不属于善意取得为由，支持了合同外第三人确认合同无效、返还房产等全部诉讼请求。后我所颜宇丹律师接受本案买受人即被告余某的委托，通过不懈努力，促使二审法院裁定发回重审，实现一审法院最终改判、驳回原告即合同外第三人全部诉讼请求的理想效果。现重审后的一审判决生效，整个诉讼过程虽历时整4年，但最终保障了我们委托人的合法权益，结局还是十分圆满的。
案情简介
2015年4月5日,被告李某（女）与被告余某（男）签订了《房屋转让合同书》,合同约定李某以176万元的成交价将其名下一套房产转让给余某，余某同意分别在合同签署当天和签署后5日内向卖方支付定金5万元，付款方式为银行按揭,买方应于2015年4月20日之前将首期款42万元支付至监管机构的监管账号。后余某按照约定支付了10万元购房定金，并将41万元存入监管账户，另支付了1万元房屋补贴款。2015年5月25日，二人再次签订了《深圳市二手房买卖合同》。随后，余某办理了过户登记并实际入住。上述合同签订时，李某的监护人何某（女）均在场。
原告杜某系被告李某的独生子，其诉称李某曾经鉴定为重度（一级）精神残疾，识别能力及社会功能存在明显障碍，且因丧失工作能力提前退休。2012年4月12日，深圳市福田区残疾人联合会为其填发《残疾人证》，认定其属一级精神残疾。上述事实均表明被告李某系完全无民事行为能力人，其签订的涉案合同应属无效合同。被告李某某的监护人何某与被告余某恶意串通，以不合理低价转让房产并办理过户登记，实际损害
不动产交易行为实施后，合同外第三人企图通过提起确认合同无效之诉，阻碍买受人取得不动产的所有权，是否具有法理基础或者必然产生阻却效力？我们认为，依据有关法律规定，并出于对第三人信赖利益的保护以及保障不动产交易安全的目的，合同外第三人提起确认合同无效之诉应当以其具备直接利害关系为前提，且不具备完全民事行为能力人所订立的合同的效力不必然对善意买受人的合法权益产生不利影响。
以下案例中，原一审判决以出卖人系无民事行为能力人，其签订涉案房屋买卖合同的行为均为无效，且买受人在合同签订时存在主观恶意，购买涉案房产的行为亦不属于善意取得为由，支持了合同外第三人确认合同无效、返还房产等全部诉讼请求。后我所颜宇丹律师接受本案买受人即被告余某的委托，通过不懈努力，促使二审法院裁定发回重审，实现一审法院最终改判、驳回原告即合同外第三人全部诉讼请求的理想效果。现重审后的一审判决生效，整个诉讼过程虽历时整4年，但最终保障了我们委托人的合法权益，结局还是十分圆满的。
案情简介
2015年4月5日,被告李某（女）与被告余某（男）签订了《房屋转让合同书》,合同约定李某以176万元的成交价将其名下一套房产转让给余某，余某同意分别在合同签署当天和签署后5日内向卖方支付定金5万元，付款方式为银行按揭,买方应于2015年4月20日之前将首期款42万元支付至监管机构的监管账号。后余某按照约定支付了10万元购房定金，并将41万元存入监管账户，另支付了1万元房屋补贴款。2015年5月25日，二人再次签订了《深圳市二手房买卖合同》。随后，余某办理了过户登记并实际入住。上述合同签订时，李某的监护人何某（女）均在场。
原告杜某系被告李某的独生子，其诉称李某曾经鉴定为重度（一级）精神残疾，识别能力及社会功能存在明显障碍，且因丧失工作能力提前退休。2012年4月12日，深圳市福田区残疾人联合会为其填发《残疾人证》，认定其属一级精神残疾。上述事实均表明被告李某系完全无民事行为能力人，其签订的涉案合同应属无效合同。被告李某某的监护人何某与被告余某恶意串通，以不合理低价转让房产并办理过户登记，实际损害