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| 8090平方米 |
后经纶丝厂因故于当月退租，该园经过修葺，于次年正月初二(2月14日)再度开放。为了一劳永逸地改善园子周围的环境，徐的儿子冠云、凌云于宣统元年(1909年)在康脑脱路5号(今康定路、昌化路东)重建双清别墅。新园保留了旧园的全部景点，面积扩大至10多亩。八一三战事爆发后，该园曾作闸北难民收容所，频频遭受煤灼烟熏，后又被火灾焚毁一部分。
战后因难以恢复旧观，遂将残廊败柱拆除，改建一般住宅。旧园为传统的中式园林，精巧典雅，深得宋元山水庭院画的精髓。园内各景点衍化出草堂春宴、寄楼听雨、曲榭观鱼、画桥垂钓、笠亭闲话、桐荫对弈、萧斋读画、仙馆评梅、平台远眺、长廊觅句、柳阁闻蝉、盘谷鸣琴等十二景。
新园在园西北隅假山上设风车，带动抽水机吸水上升，再注入池中喷出，水柱高达丈许。徐园的花卉展览闻名遐迩，其展出花卉种类之多，规模之大，延续年代之久，为各营业性私园所罕见。有蕙兰花会、牡丹花会、梅花会、杜鹃花会、菊花会等。
双清别墅的游人，与张园、愚园不同，几乎都是诗词文赋、琴棋书画、花卉盆栽的爱好者，园中的活动，自然也富有浓郁的文化艺术气息。徐园还是上海最早的电影放映场所。欧洲发明电影及首映是在1895年，次年即登陆上海。光绪二十二年（1896）八月十一日，徐园又一村首次放映西洋影戏。当时映出的是一些法国短片。事前徐园先在《申报》上登广告，招揽了不少观众。放映短片之间，穿插焰火、戏法之类。又一村在园西幽深处，环境颇佳，仿《红楼梦》中的稻香村。村前有一小河，村口以树条编成篱笆，左有板桥通入村内，行数十步见茅屋数椽，屋中土壁竹榻，周围植松柏柳杏，隔河芦荻，风动有声。又一村是茶室酒家，有茅亭，供客品茗，用无锡惠山运来之泉水。这一场所，较后来的夜花园中看电影，似更有情调。此外，徐园有时还举行猜灯谜活动。每年农历正月十三上灯至十八落灯，园中必举行灯会、书画会、曲会以及文虎（即以诗文为谜底的灯谜）。猜谜在鸿印轩内举行。这是一间可以举办宴会的厅堂，堂中高悬一绢制大方灯，字谜或诗谜的条子粘在灯下端，猜中者赠书籍文具，由海宁人徐美若主持。后来海上漱石生组织萍社，专搞灯谜研究，先在徐园活动，社员多至数百人。20世纪20年代，他又在“大世界”发展，编选出版了一本《灯谜大观》。
徐园迁至康脑脱路后，不再称双清别墅。花神会、灯谜等虽也举行，终因离中心区较远，公交车辆又少，游客总是不多，只在演戏时才有一番热闹。园内兴建了一座大戏台，曾演出京剧（髦儿戏）、评弹、琵琶会，但次数最多又最精彩的是昆剧。有专业演员演出，也有业余演出，那时昆剧不称票房、票友，而名曲社、曲友。徐园第二代园主是徐贯云和徐凌云。凌云自幼受家庭及亲友的熏陶，爱好昆曲，师从周凤林、邱凤翔、沈月泉等，生旦净丑皆能，做工身段最佳。南昆有“俞家唱、徐家做”之说，俞家即俞粟庐、振飞父子。徐凌云19岁登台，演唱昆剧60年，去世前还在上海戏曲学校执教。他在20世纪二三十年代，参加了不少曲社，如粟社、同声社、润鸿曲社等。因此，徐园常有曲社曲友举行“同期”“彩串”。“同期”者，社友定期聚集，坐在八仙桌旁，对曲谱清唱。徐园有厅堂、戏台，环境幽静，又有徐凌云指导，是个理想的场所。
1921年，穆藕初、俞粟庐、张紫东等在苏州创办昆剧传习所，对二三十年代昆剧振兴颇有影响，徐凌云也很支持。1923年传习所学员出科，第一次来沪演出，就在徐园。1925年12月又在园中上演《连环记》。1926年农历初一至十五，演出《刀会》《牡丹亭》《铁冠图》《贩马记》等。多数学员从那时起到新中国建立后，成了昆剧界的中坚分子，传字辈的张传芳、周传瑛、王传淞、朱传茗、郑传鉴、顾传玠等，分别在上海、江苏、浙江、武汉等地昆剧团工作，或在戏校培养学生。有的还参加《十五贯》的演出和拍摄电影，轰动一时，救活了一个剧种。徐凌云于1965年去世。
南社后期，也在徐园举行雅集，著名人士柳亚子、高天梅、朱少屏、姚石子、王大觉、宋痴萍、姚民哀等都经常来此。宋教仁也是南社成员，1913年遇刺后，南社同仁在徐园举行哀祭。抗战爆发后，徐园成了难民收容所。此后，徐园曾被用作托儿所、小学校，园景日益颓废，泉水枯竭，房屋倾倒，最终在这块土地上造起了住宅。
如同张园，在时光的移动中那徐园也完全地消失了，仅存的也就是天潼路814弄43支弄门楣上那块刻有“徐家园”三个字的石匾。或许源于此，居住在这一带的居民是将天潼路814弄这条可以通到七浦路的弄堂叫作“徐家花园”的。对814弄35支弄103岁老太太的回忆，我们可以有多半的确信，在她的记忆中，当时放映电影的地方就是徐园35支弄4号，尽管她说当年徐园犹如城隍庙和大世界，这显然是十分的夸张了。
天潼路814弄54号
天潼路814弄43支弄门头上的“徐家园”3个字告诉人们这一片破旧的石库门以前是个美丽的花园。