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中国楼市泡沫的死穴在哪？

2018-06-01 19:38阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1592917513

（思进说，调控楼市的大方向是对的，但具体措施有待商榷，显然目前有些措施并不奏效。因为，商品价格归根到底取决于供求关系。如限购，硬生生将房子变成了稀缺商品，那价格能不涨吗？如限价，使得一些城市的一手房价低于二手房价，出现了套利的空间，求自然就就加大了，出现了抢房的现象。特转发齐俊杰看财经下文，和大家分享。）


中国楼市泡沫的死穴在哪？

作者：齐俊杰看财经

最近一打开新闻，就是各地抢房的画面，看着图片上这些人，每个都满怀期望，但实则已经是印堂发黑，用大时代里丁蟹的话说，每个人都是黑黑的。不过大多数人都不会信邪，现在仍然在抢房的人，都坚信一点，国家不会让房价跌的。

中国楼市泡沫的死穴在哪？

事实上，没有一个国家会让房价跌，大家都是想保护泡沫，让泡沫平稳落地，但29年大危机，佛罗里达泡沫，日本泡沫，亚洲金融危机，以及次贷危机，全都是呵护呵护再呵护，然后不小心把泡沫刺破了。换句话说，你越是不想刺破他，很可能最后你的保护举动，成为了他的催命符。这种事情历史上已经多次出现。但很可惜，我们往往是到事后才会知晓答案，到底哪个呵护的政策，成了压垮骆驼的最后一根稻草。

从现在全国楼市来看，其实很多地方都心里清楚，楼市说白了，短期看供给，中期看金融，长期看人口，现在全国各地玩命抢人的目的，就是为了推升长期预期，抢到人口的城市，未来房价仍将继续上涨。再加上由于限价政策造成的供给不足，以及金融上的睁一只眼闭一只眼，房抵贷大行其道，所以就造成了短中长期因素，在二线主要城市炒房的气氛越来越浓。甚至已经出现了明显的套利空间，买到就赚到。那么必然就是新房推升二手房预期，二手房也跟着上涨，这样的反身性再次强化新房的购买欲望。之所以出台这样的政策，政策意图已经十分明显。就是赤裸裸的支持炒房和卖地，维持这个城市的房地产增长。

但是，全国资金是平衡的，人口也就这么多，未来的趋势是年轻人越来越少。所以此消彼长，抢到人口的城市，房价猛涨，而失去人口的城市呢？马上就会陷入流动性陷阱，也就是在广大的三四五线城市，当棚改完成后，你发现家家户户都是多套房，整个城市里连个租房的都没有，你就更别想卖掉了。大量一线城市打工者，由于一线城市早就买不起了，所以转而回老家，将毕生的积蓄在三四线城市买房，然后这笔财富就被彻底套牢在房子里，再也拿不出来了。这就是三四线城市的阴谋，如果不拿房子拴住你，你在一线城市工作在一线城市生活，那么我一点都捞不到好处，现在趁着棚改的邪风，把房价推升，这样一线城市的财富就滚滚而来。

所以现在你看到，一线城市房价反倒是不涨了，因为一线城市短期供给充足，中期金融相对严格，最重要的是长期人口负增长，再加上大量的财富外流，都拿去老家炒房了，所以一线城市现在倒是房价不涨反跌，尽管下跌的幅度十分有限，但也算是比较平稳。二线核心城市和三四线城市的房价是猛涨。说白了都是因为人口流动，和财富流动所造成的影响。

中国楼市泡沫的死穴在哪？
那么这种情况会一直持续吗？我们早说过，两大因素会让整个的楼市出现预期性的逆转，一个是连续加息，一个是房产税，现在第一个因素即将出现，利率市场化之后，各家银行都会将存贷款基准利率上浮，这其实就是开始加息了，很多房奴们的贷款负担将加重，但这才刚刚开始，并不致命，房贷基准利率超过7%以前，大家都还还的起。

中国楼市泡沫的死穴在哪？
那么房贷利率有没有可能超过7呢？这就看美国了，按照美联储的节奏，本月还要继续加息，今年还有2次，明年后年再有2次，也就是说，后面还有6次加息，利率将再升1.5%，现在中美利率已经倒挂，未来是否跟随美联储加息，对我们来说是个艰难的选择。现在美元指数也开始强势归来，又开始了百点行军，说白了这就是在用汇率推动利率，逼你加息维持币值稳定。

当然，央行还有的纠结，风险最大的火药桶，也是中国楼市最大的死穴却已经出现了，那就是香港，不管我们央行跟不跟随加息，香港金管局都是要加息的，港币跟美元是联系汇率，所以香港的货币政策跟美国必须保持一致，近期香港的银行间隔夜拆借利率hibor大幅走高，这是一个山雨欲来风满楼的先兆，市场缺钱缺的厉害，而香港金管局的陈德霖也坦诚不公，未来美国继续加息缩表，香港的银行按揭利率仍然会继续走高。所以，香港还是整个中国楼市的桥头堡，也是最危险的地方，只有香港这个桥头堡，被美国的连续升息刺破了，一墙之隔的深圳才会有所反应，而深圳是全国房价的先行军，2015年就是深圳率先上涨的，而如果深圳出现了明显回落，一线城市都会发生预期上的逆转。一线城市如果落下去，那么其他城市也就看到了房价的天花板。

中国楼市泡沫的死穴在哪？
所以，等着吧，香港是整个中国楼市的突破口，而美国加息正在一步一步的逼近，香港金管局已经自顾不暇，要不停的投入资金维持汇率稳定，楼市这块也就实在管不了那么多了。香港可是有楼市崩盘传统的，从50年代开始，几乎每隔10年就会发生一次股灾或者楼灾，如今时间点刚刚好，后面加息这3年，香港楼市将十分的危险。只要香港楼市被攻破，国内这波炒房热，就基本可以告一段落了。

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