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拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房

2019-10-24 05:51阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1592917513

From: 李宇嘉 李宇嘉地产笔记
拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房
1、中介死磕低迷楼市
近日，我接触了一家新楼盘销售的代理机构，才真正领教了，什么叫“让不可能成为可能”。这个团队，在刚刚过去的国庆黄金周，掀起了“怼房节”，怒怼降温的市场，死磕低迷的需求，700人的团队全员无休、大战了十天（9月28日到10月7日），创造了“淡市”的奇迹。
506套房，28亿认购金额。低潮市场，掀起了小高潮。这样的战绩，比去年的“光盘节”还要猛。不过，老板很淡定，So easy！绝招有三个，一是坚定必胜的信念，打起堪比传销的士气。用老板的话来讲，楼市需求还在，只是被冻住了、被冰层压抑住了，我们要“怼”破冰层。
所以，他的任务是，将这种信念传达给员工。二是金钱开道，300万现金给到一线人员，买一套房，当场发钱；三是多盘联动，总有一款适合用户，肥水不流外人田。再坏的市场，再难卖的项目，都能“化腐朽为神奇”。房子卖不出去，因为员工不努力，没有以必胜的信念。
拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房
2、开发商死磕低迷楼市
听完这个故事，除了背后凉飕飕的，是不是特别佩服呢？对头，一个个案例，让你不得不相信，“人有多大胆、地有多大产”，这个卫星在地产放飞，没毛病。世人眼里，房地产太赚钱啦，巨大的财富效应，激励着一批一批的人前赴后继。不怕你不敢做，就怕你不敢想。
但其实，现在你到任何一个城市，都发现不缺房子，所到之处都是密密麻麻的在售在建的新盘。买房热情，也没那么高了。首先，近年来各个城市房价涨幅都不大了，很多人不着急买房；每个片区，都有竞品，购房者可以挑来挑去。所以，近期各地新盘去化率都在20%-40%。
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但是，你不着急不行啊，有人着急啊！除了营销代理外，怒怼市场降温，死磕低迷需求的，还有开发商。明明去化率只有40%，但就是能做出80%的数字。没办法，销售目标的KPI摆在那，不完成不行啊。就像时代地产那样的，不完成，奖金飞了不说，还得卷铺盖走人。
开发商认为，开盘是惊险的一跳，最好是“日光”。但现在，即便分批推盘、小步快走，也很难“日光”了。老板需要钱，也不能无限期地蓄客啊！就做一个80%的去化率数据吧！相当于给市场打了一针强心针。毕竟，预期太重要了，开盘去化80%，可以激起多少购房欲望？
3、地方政府死磕低迷楼市
预期，对政府也很重要。上周五参加了一场论坛，原住建部专家说，要稳住房价和地价，预期才是关键。怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹的，还包括地方政府。市场热了被问责，冷了更不行。楼市冷了，地卖不出去、税收没着落，很多基建都得停摆。
所以，一旦地产冷了，各种“托市”接踵而来。比如，安徽某县、湖北恩施等地，不让房价下跌。原来，我们经常听到，二期项目降价了，一期购房者会维权。现在，地方政府开始维权了，“碧桂园要顾全大局，不能降价”。所以，“降价未遂”，大家快去买房，房价不会跌。
拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房
租金也不能跌，不然很多人就不买房了。近期，某热点城市统计部门，一而再再而三地要求，某龙头房产中介重新上报租金数据。搞半天才知道，原来上报的数据显示，租金跌了。直到中介将数据改为上涨才罢休。写字楼空置率也是，本来50%的空置率，非辟谣说空置率不高。
4、媒体死磕低迷楼市
怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹的，还包括媒体。近期，部分二三线城市，针对人才住房，在局部区域适度松绑了限购政策，比如天津滨海新区的两个科技园区，南京六合区，三亚和燕郊等地。如果把政策拆开解读，没什么大不了。就拿天津来说，限购松绑仅针对两个园区承接的北京非首都功能的企业人员。而且，这些人员买房要3年限售。
这很好理解。对天津来说，要承接北京纾解的企业和人员，在前有追兵（雄安），后有堵截（有近水楼台的燕郊），能吸引来皇城根下的企业和人到天津，除了门槛低、价格低的房子，还有什么呢？与天津同病相怜的燕郊也是一样的，千里之外的海南三亚也是一样的。
但是，在媒体的笔下，居然是《突发，南京再次放开限购》，《再下猛药！天津也放开限购了！》，《三亚限购放宽，海口限价解除！海南要全面放开楼市限购？》。真是看热闹不嫌事儿大，唯恐楼市不再次大涨起来。说白了，各路媒体也寄生在楼市繁荣、房价上涨的链条上。政策些许利好，也要说成“星星之火，可以燎原”；甚至，把几年前的冷饭拿出来再炒一次。
拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房
5、百姓死磕低迷楼市
对老百姓来讲，他们不像营销代理、开发商、地方政府、媒体那样，打了鸡血似的怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹。但是，他们是践行这一理念无声却异常强大的一股力量，并以集体合力，左右着政策的方向。前两天看到一则报道，建国70周年，媒体街头采访。
问到，改革开放这些年，您觉得有多大的获得感；答曰：获得感满满的，我家里买了2套房，一套自己和儿子、儿媳妇住，另一套打算留给孙子未来娶媳妇。看看，所谓的“获得感”，就是买没买房，买了几套房。房价跌了，是不是“获得感”就没了呢？答案不言而喻。
我岳母退休了没事干，下楼和街坊闲谈，有时候到房产中介的橱窗边，看看自己的房子值多少钱。大概是觉得，自己退休金不足，不足以养老，希望房子能帮上忙。我没说什么，因为她的养老金确实不足。
6、结论：别说你是无辜的
最后总结一下，楼市现在这个样子，高高在上，却不能往下走，因为各方不同意。但继续向上万万不行，“一业兴百业衰”，灰犀牛就在前方。对这个结局，每个人或主体（企业、媒体、地方政府）都要负责任。“雪崩时，没有一片雪花是无辜的。没有雪花，何来雪崩？
二战期间，日本发动太平洋战争。当时，日本海军将领深知，日本的国力无法与美国抗衡，却碍于民众舆论的压力，不得不与美国开战，后果大家都知道。可见，民众和政府的决策会互相影响，甚至左右政府的决策。因为，一旦民众达成共识，就像龙卷风一样感染其他民众加入！这时，政府的政策只能向民众倾斜。列宗列祖面前，大家都有责任，雪崩时，别说自己无辜。
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（提示：本文仅代表该作者观点，投资有风险，入市须谨慎，不构成任何具体投资建议）
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