《上海证券报》专栏文章，请勿转载
在市场繁荣时期，房地产金融机构手中持有大量的房地产抵押贷款。这种资产具有收益率较高、安全性较强等特点，但是缺乏流动性。为了提高资金周转率，房地产金融机构有强烈的动机将手中的房地产抵押贷款以合理的价格转让出去，从而获得资金进行下一轮贷款。抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities，MBS）于是应运而生。
所谓抵押贷款支持证券，是指房地产金融机构将大量的抵押贷款债权组成一个资产池，以该资产池所产生的现金流为基础发行定期还本付息的债券。购房者定期缴纳的月供成为偿付MBS本息的基础。通过一系列信用增级（Credit Enhancement）措施，MBS往往能够得到信用评级机构的较高评级，从而容易获得机构投资者的青睐。
一旦房地产金融机构将MBS出售给机构投资者，那么与该MBS相关的抵押贷款资产池的所有收益和风险都转手（Pass Thourgh）给投资者，房地产金融机构不再承担任何相关风险。持有抵押贷款债权的主要风险包括违约风险（购房者不能按时支付月供）、利率风险（市场利率上升造成抵押贷款债权的价值下降）和提前偿还风险（购房者提前偿还所有本金）。
自美国政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，GNMA，俗称Ginnie Mae，吉利美）于1970年首次发行MBS以来，该市场获得了飞速发展。根据UBS的资料，当前美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元，其中住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元，而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元。在这6万亿美元的抵押贷款支持证券中，大约67％获得了吉利美、美国联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA，俗称Fannie Mae，房利美）、美国联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC
在市场繁荣时期，房地产金融机构手中持有大量的房地产抵押贷款。这种资产具有收益率较高、安全性较强等特点，但是缺乏流动性。为了提高资金周转率，房地产金融机构有强烈的动机将手中的房地产抵押贷款以合理的价格转让出去，从而获得资金进行下一轮贷款。抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities，MBS）于是应运而生。
所谓抵押贷款支持证券，是指房地产金融机构将大量的抵押贷款债权组成一个资产池，以该资产池所产生的现金流为基础发行定期还本付息的债券。购房者定期缴纳的月供成为偿付MBS本息的基础。通过一系列信用增级（Credit Enhancement）措施，MBS往往能够得到信用评级机构的较高评级，从而容易获得机构投资者的青睐。
一旦房地产金融机构将MBS出售给机构投资者，那么与该MBS相关的抵押贷款资产池的所有收益和风险都转手（Pass Thourgh）给投资者，房地产金融机构不再承担任何相关风险。持有抵押贷款债权的主要风险包括违约风险（购房者不能按时支付月供）、利率风险（市场利率上升造成抵押贷款债权的价值下降）和提前偿还风险（购房者提前偿还所有本金）。
自美国政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，GNMA，俗称Ginnie Mae，吉利美）于1970年首次发行MBS以来，该市场获得了飞速发展。根据UBS的资料，当前美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元，其中住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元，而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元。在这6万亿美元的抵押贷款支持证券中，大约67％获得了吉利美、美国联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA，俗称Fannie Mae，房利美）、美国联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC