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专访绿野资本集团大中国区董事局主席郑晓军：产业地产刚起步，投资年回报率25%左右

2011-04-08 13:38阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1617448894

理财一周报记者/李谦
郑晓军，作为国内最早的天使投资人，现任绿野资本集团（Greenfield Capital Group）大中国区董事局主席。从2009年开始，他带领绿野资本团队主攻房地产领域的投融资，尤其是产业地产。
4月3日，郑晓军接受了理财一周报记者的专访，讲述了绿野资本现状和未来发展方向，以及自己对市场的观察和判断。
据介绍，绿野资本目前在运作的基金资金规模近70亿元人民币，包括海外5亿美元，中国大陆有35亿元人民币。其中，绿野新兴信息产业基金募集10亿元，用于投资东北地区4-5个信息产业园区建设。 该基金资金来源主要是地方政府与内地企业家投资，使用时间仅2年左右，而年收益率则将超过50%。
郑晓军表示，绿野资本将在当地设立项目公司，由项目公司开发信息产业园，在这之后，绿野资本则将由地产私募基金转身PE，将信息产业类公司引入产业园，寻找其中即将上市的公司，将产业园资产注入准备上市的公司内，换得股权，在公司上市后获得回报。
他对产业地产极为看好，一方面是产业地产刚刚起步，竞争相对小；另一方面，绿野资本原来对于工业地产、旅游地产等产业地产就很有经验。
针对国内产业地产的开发和招商存在的问题，郑晓军提出一些建议。首先，他认为，每个产业都有其自身的发展规律，产业园区很多时候起到的是一种聚集作用。如果缺乏协同关系这个核心点，只是生拉硬拽地将一些产业硬性聚拢在一起，达不到产业聚集的效果。其次，他认为，园区的灵魂和前期的产业规划息息相关，开发之前一定要做好规划，规划时的定位决定了园区应该倡导怎样的文化。后期所要做的就是根据规划招商引资，明确吸引哪些企业入驻，拒绝哪些，不加以选择是不可取的，不能没有目标和方案。
对于郑晓军而言，他最烦恼的是国内很缺乏产业地产投资人才。因为传统的企业和体制没有办法去吸引如此多的优秀人才，所以他们采用的解决
办法是合伙制，以此来吸引行业人才。
相比产业地产，这两年越来越多的开发商转战传统商业地产，针对这一现象，郑晓军认为这是羊群效应，“开发商没有认清自己公司的发展战略，只会跟随头羊”。他认为，开发和运营商业地产需要很强的产业链整合能力。
受政策调控影响最大的住宅市场是否还有机会？郑晓军认为，随着城市化进程的快速推进，住宅地产仍然有很多机会。未来住宅地产的投资机会将主要在细分市场的住宅地产（比如青年公寓、老年公寓、白领公寓等等）和不同产权的住宅地产（比如公共租赁房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等）。
主业转为投资产业地产，旗下两基金预计年化回报率50%
理财一周报：绿野资本这几年发生了哪些主要变化？在国内目前有哪些业务？哪块业务是公司的主要收入？
郑晓军：从2009年开始，绿野资本开始发生较大的变化，主要体现在：业务重点从原来的金融衍生品转为以产业地产领域为主；业务区域从原来的以北美为主到业务遍布全球五大洲，尤其是以大中华区为主；业务领域从原来的单一基金管理业务到产业地产的全产业链，从产业规划、专项规划、产业投资到招商引资、城市配套设施建设。
在国内这几块业务都有涉及，目前投资业务还在投入期，公司的主要业务收入还是规划咨询和招商引资方面。
理财一周报：公司地产投资现状如何？
郑晓军：目前在几个城市都在进行科技园区和城市配套设施的建设。
理财一周报：绿野资本的核心竞争力是什么？
郑晓军：我认为，绿野资本的核心竞争力来自它构建产业生态圈的理念、产业地产垂直整合的竞争战略、资本加地产的投资业务模式。
理财一周报：目前绿野资本的基金现状如何？资金来源、规模、投向、回报率是怎么样的？
郑晓军：目前绿野资本在海外有5亿美元的基金、在中国大陆有35亿元人民币的基金。资金主要私募于政府、企业和高净值人士。一级市场主要投向产业地产，二级市场投向成熟期企业。预计年化回报率在50%。
与地产基金合作是地产公司主要出路
理财一周报：最近各地出了年度房价调控目标，只有北京首次出现了“降”字，您怎么看待各地出的房价调控目标？
郑晓军：在预料之中。在高货币增发率和高通胀压力下，作为主投资渠道的房地产降价预期不大。
理财一周报：受政策调控，国内的地产行业和开发商发生了哪些变化？未来行业投资趋势是怎么样的？
郑晓军：随着住宅地产受到政策的严厉调控，国内地产行业的主流企业在向保障房和产业地产转型。同时未来的行业投资趋势将从以物业开发为主转向以物业经营为主。
理财一周报：银行收紧贷款，一些地产公司现金流受到了影响，所以选择和地产基金合作，这会不会变成一种主流？
郑晓军：从整个行业来看，随着银行信贷收紧，地产公司对权益资本的需求会大大加强，选择和地产基金合作是地产公司的主要出路。
理财一周报：开发商为了应对调控，纷纷选择转型做商业地产，您怎么看这种现状？可以给一些开发商建议吗？
郑晓军：这就是所谓的羊群效应，大家都没有清晰的公司发展战略，只会跟随头羊。商业地产是一种高级地产开发和运营模式，需要很强的产业链整合能力。建议开发商与绿野资本这类的产业地产投资公司合作，把自己的房地产开发经验优势和产业地产投资公司的产业链整合能力相结合来打造自己的核心竞争力。
细分市场和不同产权
的住宅地产是机会
理财一周报：您认为未来国内房地产行业的机会在哪里？
郑晓军：国内房地产业的整体发展趋势与国际上其他国家和地区不会有太大的区别，基本上将会复制欧美以及中国香港等地的老路。成熟的房地产市场，大致分为3个发展阶段，即房地产开发/产品型，房地产投资/资本运作型，房地产投资/服务型。目前，国内的房地产业仍然停留在房地产开发/产品型阶段，开发商与投资商往往合二为一。
　　 根据国外经验，在房地产行业发展的高级阶段，产业链将会更加细分，必然会产生专业的房地产投资商。这一阶段的开发商等同于开发管理公司，仅仅负责开发环节的工作，而投资商则要站在所有投资者的立场上、以一定的战略高度去进行宏观把握和进行资源整合。投资商将会成为集成各种资源的总承包商，有别于一般意义上的财务投资人。
　　 未来几年，国内的开发商会逐渐转向专业的投资商，而房地产公司则会被逐渐分化，成为专业的开发管理公司。在房地产业发展的高级阶段，则是房地产服务。市场以长期投资为主，租金收入将成为主要的投资回报模式，市场细分程度也将会更高，涌现出更多专业性的房地产服务提供商。
理财一周报：投资住宅还有机会吗？
郑晓军：中国是人口大国，城市化还有很长的路要走，住宅地产一定还有很多的机会。
然而未来住宅地产的投资机会将主要在：第一，细分市场的住宅地产，比如青年公寓、老年公寓、白领公寓等等；第二，不同产权的住宅地产，比如公共租赁房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等。
理财一周报：越来越多的大开发商进军二、三、四线城市，会不会使得地方中小型地产公司被并购或者淘汰？
郑晓军：肯定将进入行业整合时代。
理财一周报：开发商现在最怕什么？是如何去应对的？绿野资本呢？
郑晓军：开发商现在最怕的当然是资金链断裂。目前它们的主要融资办法是向建筑公司和销售代理公司融资、向高息贷款公司借款。绿野资本由于不是开发商，所以不存在这些问题。
理财一周报：绿野资本选择地产投资的标准是什么？
郑晓军：主要依据产业地产项目的产业背景、项目的区位、项目的土地成本和项目的运作团队。
理财一周报：很多人建议下半年再买房，您觉得呢？能不能给购房者一些建议?
郑晓军：买房的时机主要看当时的首付成数和利率水平。
我给购房者的建议是：第一，买房的地点：预期有较大升值空间的地方，比如城市规划的热点、宏大的开发计划、轨道交通枢纽等等；第二，买房的时机：主要看当时的首付成数和利率水平是否比较低；第三，买房的资本策略：首付的成数越低越好、利率水平越低越好、贷款年限越长越好。
产业地产刚刚起步，
投资年回报率25%左右
理财一周报：产业地产现在有什么“机遇”和“挑战”？您如何看待产业转移？
郑晓军：机遇是产业地产的空白点很多；挑战是产业地产的业务模式和产业环境还不完善。
产业转移对产业的转出方是产业升级的好时机；对产业的转入方是招商引资、发展地方经济的机会。
理财一周报：您觉得中国产业地产市场是怎么一个现状？刚刚起步，还是已经开始激烈竞争？
郑晓军：刚刚起步，发展水平还很低，大多数领域都不存在激烈竞争。
理财一周报：既然刚刚起步，未来会不会有更多的开发商转战产业地产？投资产业地产的难点在哪里？
郑晓军：这是一定的。但产业地产投资的难度也很大，主要体现在以下几点：第一，要有很强的产业背景知识。第二，要有很强的产业链整合能力。既要有产业规划能力，还要有专项规划能力；既要有产业地产开发能力，还要有产业地产运营能力；既要有产业地产的投资能力，还要有产业地产的招商能力。第三，要有很强的产业基础设施。项目既要有城市基础设施，还要有产业基础设施。
理财一周报：投资产业地产的平均回报率是多少？相比住宅和商业地产呢？
郑晓军：年化回报率在25%左右，介于住宅地产和商业地产之间。
理财一周报：产业地产市场总是和地方经济发展联系在一起的，投资产业地产打交道最多的就是政府。您对内地政府在产业地产开发和招商方面的印象是怎么样的？
郑晓军：第一，产业规划缺失。产业规划是产业地产的龙头，主要是弄清楚产业地产的开发目标，不重视产业规划等于不想知道需要做什么。第二，招商引资盲目。招商引资没有目标和方案，基本靠天吃饭。第三，园区开发无序。基本上无开发计划。
理财一周报：绿野资本在产业地产领域的未来发展方向是什么？
郑晓军：中国稀缺类型的产业地产。
通过合伙制吸引优秀人才
理财一周报：您有什么烦恼？
郑晓军：中国太缺乏产业地产投资人才。产业地产的每个环节都需要优秀人才，但传统的企业和体制没有办法去吸引如此多的优秀人才。我们采用的解决办法就是合伙制，通过合伙制吸引一大批优秀人才，实现产业地产产业链的垂直整合。
理财一周报：您个人有什么计划和目标？
郑晓军：尽快组建一支能够打硬仗的合伙人队伍。
理财一周报：很多普通投资者手里有钱，比如四五百万元，不想放银行，但又不知道如何投资，您可以给一些投资建议吗？
郑晓军：投资大师清崎告诉过大家：投资买股票一定不如投资一个企业去卖股票，投资买房一定不如投资去开发房地产，所以，我建议是投资到绿野的产业地产基金，做我们绿野的有限合伙人。
链接
关于产业地产
产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。
关于绿野资本集团
绿野资本集团（Greenfield Capital Group）总部位于美国加利福尼亚州圣荷塞，是北美最专业的集房地产咨询、房地产投资、房地产营销于一体的综合业务服务公司。
自2005年成立以来，绿野资本集团已从单纯的投资银行机构逐步发展成为全价值链的房地产服务机构。目前公司在美国加利福尼亚州圣荷塞、加拿大温哥华、中国上海、中国北京、中国深圳拥有运营机构，致力于为全球房地产业主、房地产投资者、房地产开发商提供服务，其客户遍布全球五大洲。

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