北京房产律师谈《解决历史遗留房地产登记问题》电话13720087971
2022-05-23 10:45阅读：
《关于历史遗留房地产登记有关问题的意见》
（京规自发【2019】329号）
朝阳房产律师-北京房产律师咨询【电话13720087971】沈律师是北京朝阳专业房产律师,提供专业朝阳房产律师咨询,擅长房产纠纷,房屋继承纠纷买卖纠纷。长期从事房产纠纷咨询,继承纠纷,如您咨询专业朝阳房产律师,请拨打北京专业房地产纠纷律师咨询电话13720087971。
关于切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题的意见
我市实施不动产统一登记制度以来，规划自然资源、住房城乡建设、税务等部门密切配合，不动产登记工作整体运行平稳有序。但随着登记业务全面开展，分散登记时期相关管理环节不完善、不衔接，以及开发企业不履责等原因遗留的登记问题开始逐步显现，影响了群众正常办证需求。为化解矛盾，相关部门在日常工作中不断推进个案处理，逐步解决了部分历史遗留房地产开发项目“办证难”问题，增强了群众安全感、获得感。但因此类问题协调难度大、响应速度要求高，处理成效距离群众的期待还存在一定差距。为切实解决这些历史遗留“办证难”问题，加强对群众合法财产权保护，现结合我市实际，提出以下意见。
一、处理范围
2015年7月我市不动产统一登记实施前，国有建设用地上经规划许可后已建成的房地产开发项目，迄今已实际交付合法购买并使用房屋的自然人、法人或非法人组织（以下简称购房人）5年以上，因开发企业不履责、项目手续不完善以及未严格按照批准的规划和用地等条件开发建设等原因，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成购房人“办证难”，合法权益无法保障的房地产开发项目（以下简称历史遗留项目）。
二、处理原则
（一）尊重历史，实事求是。践行以人民为中心的发展思想，全面贯彻落实自然资源部不动产登记窗口作风问题专项整治工作要求，从维护群众合法权益的角度出发，充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际，积极研究处理办法，切实推动历史遗留项目处理，增强人民群众安全感、获得感。
（二）市区联动、分类处置。加强市级各部门对解决历史遗留项目不动产登记问题的政策支撑，强化各区政府属地责任，积极发挥“街巷吹哨，部门报道”机制优势，以引发问题久拖不决的成因为导向，主动组织开展项目排查，研究制定处理方案，针对不同情况先易后难、分类处置。
（三）先行登记，违法必究。在具体问题处理中实行“两个分开”：一是坚持“无错优先”，将完善不动产登记前置审批手续与为履行合法购房手续的购房人办理登记分开，对现状基本符合规划的历史遗留项目，除涉及安全使用的质量验收外，不再将其他审批、验收等作为购房人办理登记的前置条件；二是坚持“谁违法，谁担责”，将历史遗留项目中涉及的开发企业违法违规问题处理与购房人办理登记分开，在依法严厉查处开发企业违法违规行为的同时不影响为购房人办理登记。
三、处理机制
建立市级历史遗留项目处理工作联席会议制度。联席会议由市规划自然资源委、市住建城乡建设委、国家税务总局北京市税务局、市信访办、市市场监管局、市公安局、北京银保监局以及相关区政府等组成，负责研究制定有关政策和重大疑难问题处理意见。联席会议办公室设在市规划自然资源委，具体负责市级联系会议的组织等日常工作。
各区政府作为本行政区范围内历史遗留项目处理的责任主体，组建工作专班。专班由分管副区长牵头，区规划自然资源、住房城乡建设（房管）、信访等相关职能部门以及镇、街道办事处分管负责人构成，采取有力措施，及时协调解决工作中出现的具体问题。
工作专班下设办公室，在区政府制定的成员单位办公，由该成员单位主要负责人担任办公室主任，工作人员可以从各成员单位抽调，具体负责摸底调查本辖区内历史遗留项目情况，收集、处理历史遗留项目申请，组织研究处理意见，协助群众查询、完善相应手续，统计汇总项目办证信息，及时向工作专班报告有关情况。
四、处理申请主体
房地产开发企业主体已注销且无继承单位，或开发企业拒不配合履行办证义务的，业主委员会、购房人、业主代表可自行或由项目所在地街道、乡镇政府组织，向区工作专班办公室（以下简称区工作办）提出历史遗留项目处理申请。
五、处理程序
区工作办核实申请项目属于本意见处理范围后，应结合不动产登记情况，梳理核实项目用地批准、规划许可、竣工验收、界址落宗、不动产抵押、房屋销售以及不动产测绘等情况，按本市不动产登记有关规定收集土地权属来源、规划建设手续、缴费完税证明等登记办理材料，提出处理意见，编制处理方案。
历史遗留项目处理方案经区政府批准后，区工作办应在区政府和市不动产登记主管部门门户网站连续5日内发布历史遗留项目认定公告。开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区不动产登记部门（以下简称登记部门）申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、转移登记，逾期不申请登记或期间申请登记但不符合办理条件的，购房人可直接单方面申请房屋转移登记，开发企业已领取国有建设用地使用权及房屋所有权不动产权属证书的，由登记部门在办理转移登记时同步将原不动产权属证书公告作废。单方申请转移登记的材料除身份证明、购房合同、自行委托相关机构出具的报告等由申请人提供外，其他职能部门出具的登记前置审批材料原则上由区工作办负责收集、提供。其中，登记部门按本意见规定受理登记申请后，应分批将申请人名单及申请登记的房屋坐落，在申请登记楼栋所在小区的显著位置予以公示30日，并同步将公示内容在区政府门户网站上发布，经公示无异议或者异议不成立的按规定核准登记。
编制处理方案期间，区工作办认为历史遗留项目存在疑难问题的，可报请区工作专班研究，对疑难问题涉及市级部门审批的，区工作办也可向该审批部门征求处理意见。区工作专班不能明确处理意见的，可由区政府报市级联席会议研究，待处理意见明确后按前述工作程序办理。
六、处理措施
研究历史遗留项目处理意见、编制处理方案时，区工作办应根据项目具体情况综合运用以下各项措施做好处理工作。
（一）关于房屋未办理规划验收的处理
2002年1月1日（含）以后竣工，不具备规划验收条件的历史遗留项目，应先由规划自然资源部门对建设工程依规建设情况提出明确书面意见。如主题工程符合规划许可内容的，可在处理方案明确后为购房人办理产权登记；如擅自变更规划方案建设的，经规划自然资源部门依法追究，办理相关手续后再办理产权登记。2002年1月1日前竣工的历史遗留项目可参照上述意见办理。
（二）关于房屋局部超出宗地界址界限的处理
房屋局部超出已登记的界址界限，且超出部分未占用集体土地的历史遗留项目，相关职能部门应核实超出宗地界址界限的原因。如房屋符合规划且取得所占宗地权利人同意的，可在处理方案明确后为购房人按原土地登记信息办理产权登记。
（三）关于不动产抵押有关问题的处理
开发企业已办理抵押登记的历史遗留项目，应先由区工作办会同金融主管部门核实抵押登记中债权的实际偿还情况。如已经还清贷款但未注销抵押登记的，协调相关金融机构配合办理抵押权注销登记；如已对债权做内部核销的，鼓励相关金融机构配合办理抵押权注销登记；如债权已打包处理，无法配合办理抵押权注销登记的，建议当事人通过诉讼等途径解决。
历史遗留项目认定公告期满后，为购房人发放贷款的金融机构，应及时提交房屋抵押合同等材料向房屋所在区登记部门申请抵押登记，并提交贷款购房人名单。贷款购房人先申请转移登记的，应同时提交抵押登记书面申请，待抵押权人申请抵押登记后一并办理。
（四）关于未办理房屋竣工验收的处理
房屋建成后，因工程款结算纠纷、擅自变更规划方案建设等原因，不具备竣工验收条件的历史遗留项目，购房人可共同委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋房屋进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格，且房屋安全检测鉴定结果认定房屋可以安全使用的，可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。
（五）关于不动产测绘有关问题的处理
未完成不动产测绘的历史遗留项目，购房人可共同委托测绘单位对土地、房屋的界址界限及面积进行测量，其中房产测绘成果按整栋出具的应经房屋行政主管部门审核合格。对房屋不具备实测分摊面积条件的，购房人可按合同约定的建筑面积和实测的套内建筑面积申请登记。
（六）关于房屋权利性质认定的处理
涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治、绿隔等未明确房屋权利性质的历史遗留项目，由区政府或区政府指定部门确认房屋权利性质后，再为购房人办理转移登记。
（七）关于登记申请人认定的处理
申请登记的房屋经预售合同备案的，申请人应与备案的购房人一致；涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治及绿隔等情况的，申请人应与区政府或区政府指定部门确认的人员一致；其他情形的，应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书，证明申请人为申请登记的权利人。
（八）关于契税征管问题的处理
对未缴纳契税且由购房人单方申请转移登记的历史遗留项目，税务部门可依据处理方案为购房人办理契税纳税申报手续。申报时购房人应向税务部门提供身份证明、房屋买卖合同、能够证明支付合同约定房价款购房发票或收据，以及载明房屋面积、坐落地址的证明材料。
（九）关于门楼牌坐落证明的处理
因规划验收等前期手续不完善，委屈的门楼牌坐落证明的历史遗留项目，如经规划自然资源部门确认房屋符合规划，且有关情况已函告公安部门的，公安部门可出具门楼牌坐落证明。
（十）关于划拨土地已竣工商品住房上市出售补交地价款有关问题的处理
1997年1月1日之前竣工的历史遗留项目，部分商品住房因上市出售补交地价款的，可由购房人按每平方米建筑面积销售价格的5%缴纳土地出让金，不再签订土地出让合同，对上述日期之后竣工的，房地产转让按国家和本市有关规定办理相关手续。
（十一）关于土地出让手续有关问题的处理
未按土地出让合同约定缴齐土地价款，或房屋实际建成情况不符合土地出让合同约定的历史遗留项目，可在处理方案明确后为购房人办理产权登记，未依规变更土地出让合同手续，缴齐土地出让价款前，不得办理开发企业自持部分的产权登记。
七、惩戒措施
区工作办在提出历史遗留项目处理意见的同时，应会同有关部门对开发企业涉及的违法违规及不当牟利等行为逐一梳理明晰，并在历史遗留项目认定公告发布后，同步将经批准的处理方案及上述明晰情况函告相关职能部门。相关职能部门应按照《北京市城乡规划条例》等文件规定，积极履职尽责，强化与人民法院协调配合，综合运用行政执法、行政决定、行政强制及诉讼等手段对开发企业进行严厉追责。
根据《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实践联合惩戒的合作备忘录>的通知》（发改财金【2017】1206号）、《关于印发<北京市工程建设领域审批承诺制失信行为惩戒管理办法（试行）>的通知》（市规划国土发【2018】350号）等文件规定，各相关职能部门要照“谁监管、谁负责，谁处理、谁认定”的原则，进一步健全“一处失信、处处受限”的房地产领域联合惩戒机制，将历史遗留项目中开发企业的违法违规及不当牟利行为认定为较重登记以上失信行为，将该企业及其法定代表人、主要负责人和对违法违规行为负有直接责任的从业人员列为失信责任主体，从房地产市场准入、资质等级、行政许可、抵押融资、人员职业等方面采取综合措施进行惩戒。
八、工作要求
（一）高度重视，密切协作。切实解决历史遗留项目“办证难”问题，是维护群众合法权益，提高政务服务水平的重要措施，各区政府、各相关职能部门要高度重视，切实履行工作职责，健全处置工作分级推进机制，加强协作沟通，及时提出切实可行的处理意见，为化解难题敢于担当，形成最大工作合力，确保历史遗留项目处理工作稳步推进。
（二）深入调研，优化服务。历史遗留项目矛盾积蓄时间长涉及问题多，各区政府要充分调研摸底本区项目情况，根据本意见进一步细化处理工作流程，研究建立开发项目售后“办证难”风险评估、预警及防控机制，着力避免新的问题出现。对未列入本意见处理范围的，可参照本意见处理原则、机制以及议事程序，按照“一事一议”方式研究解决，坚决防止“小产权房”通过“办证难”问题处理合法化。要加强宣传引导，准确解读政策信息，及时回应群众合理诉求，建立台账分类研究解决方案，明确时间节点，积极为群众提供全程帮办服务，使人民群众解决“办证难”问题有预期、有希望。
（三）注重反馈，加强督导。各区应将历史遗留“办证难”问题处理情况及时通报市级联席会议办公室，并与每年3月底前将上一年度本区项目台账报市级联席会议办公室。市级联席会议办公室将不定期组织成员单位对历史遗留项目处理情况进行核实，对无特殊原因久拖不决、处理不当激化矛盾等情况，将建议有关部门对相关责任人进行问责。
本意见自印发之日起实施，有效期5年。《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》（京建发【2010】1号）及《关于明确历史遗留房地产开发项目房屋契税征管问题的通知》（京地税地【2010】28号）规定与本意见不一致的，以本意见为准。
