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北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元

2022-04-29 10:55阅读：

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北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元

北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元
暮春时节，柳絮如雪飘飞。
站在苏坨新村的高台上，视野空旷。这里明显属于城乡结合部，一路之隔，是围挡围起的“拆迁现场”。
12号底商大门紧锁。从玻璃门缝望进去，货架凌乱，一片狼藉。
隔一家商铺的玻璃门上，贴上了“商铺出售”的纸条。本网询问情况，一位店主模样的人说，这都是瞎写的，村里的房子，没法卖。
近年来，在北京市通州区，由“小产权房”、农村宅基地等销售、租赁引发的诉讼不断，引发社会各界关注。近日，在北京创业多年的江文（化名）陷入烦恼。他在通州区永顺镇苏坨新村租赁底商开了一家商超，由于底商属于“小产权”，无法办理完善相关手续，营业两个月被叫停，货品挤压、装修费损失。更令他想不到的是，“二房东”许某英将他告上了法庭，法院判其赔付许某英二十余万元房租和违约金。 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元


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北京市通州区人民法院一审判决书显示，许某英和江文于2019年4月10日签订《商铺租赁合同》一份，约定许某英将其“管理”的位于北京市通州区永顺镇苏坨新村 12号房屋(建筑面积 239 平方米)出租给江文。租赁期限自2019年4月10日 至2022 年4月9日，租金标准为每月 11250 元，租金季付。押金为一个月租金，乙方需提前十天缴纳下一期房租。在合同二年有效期内，租金不予调整，第三年起递增 10%，装修期为一个月。
合同第五条第一项约定，乙方应按本合同条款规定支付租金和各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋。第二项约定，租赁期内，乙方若因特殊原因终止合同，乙方应提前一个月通知甲方，乙方应以一个月的房屋租金作为违约金赔偿甲方。合同所附交接物品清单中，有手写的“营业执照”“卫生许可证”“食品流通许可证”字样。合同签订后，江文向许某英支付了房租和押金共计45000元。
江文租赁了涉案房屋后，对房屋进行了装饰装修，并购进了大量货物，聘用了十几名员工，与山东某企业管理有限公司签订了加盟合同，并支付了加盟费。
江文急于开业，各种证照却迟迟办不下来。试营业两个月后，被迫停业。
多次催促后，2019年8月5日，许某英办理了营业执照，名称“北京鑫楠商贸有限公司”，法定代表人“李楠”，成立日期“2019年8月5日”，住所“北京市通州区永顺镇苏坨新村 12 号底商”。经营范围“零售服装鞋帽、化妆品、个人卫生用品、日用品等。执照办理后，许某英将执照交付江文。
2019年11月20日，营业执照经营范围发生变更，增加了“第二类医疗器械;修脚服务(不含诊疗活动)等。变更后，许某英再未将执照交付江文。
但是，叠加疫情等原因，江文再未能开业。
时间拖延到了2021年。
2021年3月1日，许某英委托女儿李某将江文起诉至法院。要求解除合同，支付租金和违约金。
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许某英称，被告（江文）承租至今仅给付 45 000 元(包含三个月房租和一万元押金)，原告多次要求被告交纳租金，被告一直推脱。
被告江文辩称，不同意原告许某英的全部诉求。原告不是本案的适格主体，原告不是涉案房屋的产权人，原告作为承租人，超出其与村委会签订的租赁期限，原告与被告签订的租赁合同无效。 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元
原告与村委会签订的租赁合同中约定未经村委会同意不得进行转租，原告未提供证据证明其有转租权。合同约定原告许某英应向被告江文交付营业执照，卫生许可证，食品流通许可证，且原告的联系人系其女儿和女婿，与被告的微信聊天记录中也承诺办理上述证件，但实际上并未办理，导致工商局、城管、食药监局等部门接连进行查处，且上述各部门明确告诉被告无法办理上述证件，导致被告无法正常经营，双方自签订完租赁合同并办理完交接后，被告一直无法正常经营，给被告造成巨大经济损失。
原告要求支付违约金无事实与法律依据，本案合同并不是被告原因导致解除或者确认无效，且被告并未要求解除合同或者终止合同，合同第 5.2 款有相关约定，合同并没有约定特殊原因的情形，故原告的第三项诉求不应得到支持。原告自始至终从未向被告催要过房屋租金，而是被告多次联系原告要求办理上述证件，但原告均不理睬，根据合同约定，被告如果存在拖欠的情况下，原告有权收回房屋，但是原告至始至终未向被告催要租金，未向原告交付上述证件，导致被告无法正常经营，且原告女婿还因此向被告在微信上赔礼道歉，可见原告自知理亏。
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经过审理，通州区人民法院认定事实: 关于营业执照，原告出具办理营业执照审批截图一份，称食品流通项目因被告原因未办下来，进而无法办理卫生许可证，被告对此不予认可，称营业执照法定代表人不是被告，且被告被有关部门告知该处无法办理商铺证件。
关于合同所附交接物品清单中的手写部分，原告称当时被告说要办理这三个证件，原告怕记不住就写上了，被告称该证件系原告承诺要给被告办理的。 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元

关于商铺返还，原告要求就合同解除的后果一并进行处理，被告称确认合同无效或者解除之后可以还给原告。关于装修，被告出具交货凭证四份，用于证明对商铺进行了装修，原告对此予以认可，并称已经进行了相应的免租。被告称因疫情原因应当就租金进行减免，原告称愿意对被告进行减免两个月的租金。
关于原告转租情况，原告出示“证明”一张，内容包括“兹有北京市通州区苏坨村村民委员会底商 12 号出租给许子英使用，面积 239平方米，经双方协商一致，村委会同意许子英将底商进行转租”，该“证明”有“苏玉军”字样的签字，被告对此不予认可，称无村委会盖章。
公开信息显示，北京市通州区苏坨村村民委员会法定代表人为张华，并非“苏玉军”。既没有加盖村委会公章，又没有法定代表人签字的证明，其证明效力何在呢？ 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元

天眼查显示，苏玉军为小微企业“北京苏坨新村物业管理中心”法定代表人。成立于2006年9月21日，注册资本50万人民币，经营范围包括物业管理、供暖服务；销售金属材料、五金交电、建材。
通州区人民法院经审理认为，被告辩称合同因原告转租未取得村委会的书面同意而无效，原告虽仅提供一张仅有村委会主任（？）签名的证明，但根据合同的履行情况来看，未有证据表明村委会不同意原告的转租，也未有证据表明因村委会不同意转租的原因导致被告无法使用12号商铺，本院对于被告的该项辩称不予采纳。
法院认为，被告租赁12号商铺后，对12号商铺有使用，根据查明的事实，被告在支付原告包括押金在内人民币45000元后便未再支付，被告对此辩称系无法正常经营，应当指出，被告在被有关部门告知无法办理相关执照，认为本方无法正常经营的情况下，依然继续占有使用12 号商铺，同时采取不交纳租金的形式对抗原告，被告辩称不交纳租金系因原告未向其要过租金，在合同明确约定的情况下，被告的该项辩称缺乏合理依据，本院不予采纳，被告的行为存在不妥当之处，对自身损失的扩大负有责任，被告的行为致使原告无法实现合同目的，故原告享有对于合同的法定解除权。
关于合同所附交接物品清单中的手写部分，经询问，双方当事人对此作出了不同解释。合同并未对卫生许可证，食品流通许可证的办理、交付等事项作出明确约定，虽然被告同原告的亲属就营业执照的办理进行过交涉，亦无法认定双方关于营业执照办理的约定构成了合同的主要内容，故关于被告称原告未为其办理营业执照的抗辩，法院不予采纳。 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元

再根据查明的事实，被告同原告亲属就营业执照办理的相关问题自 2019 年 4月至8月进行了一系列沟通，被告在明知未办理合法资质不能进行正常的商业运营的情况下，依然对 12 号商铺进行了装修并为顾客办理会员卡，被告未能采取适当方式防止自身损失的扩大，亦对自身损失的扩大负有不可推卸的责任，本院对于被告的该项解释不予采纳。
法院判决：原告许某英与被告江文解除合同;江文给付许某英租金 212 625 元；江文给付许某英违约金 11 250 元；交还许某英商铺。案件受理费 2675 元，由江文负担。
因不服判决，江文上诉于北京市第三中级人民法院。
二审法院认为，根据查明的事实，合同并未对卫生许可证、食品流通许证的办理、交付等事项作出明确约定，虽然江文同许某英的亲属就营业执照的办理进行过交涉，但无法认定双方关营业执照办理的约定构成了合同的主要内容，亦难以认定许某英就执照办理事宜对江文存在欺骗、构成违约。
二审法院驳回上诉，维持原判。
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近日据北京晨报报道，从去年以来，北京利用卫星进行了8次查违，现场核查确认违法建设575处，面积达208万平方米。其中今年前4个月发现违法建设79处，13.35万平方米。发生在集体土地上的违法建设数量占到总数的98%。部分乡镇、村队等基层政府打着“新农村建设”、“农民上楼”的旗号行房地产开发之实，侵占集体土地，兴建别墅出售，以牟取暴利。有些区县兴起的村镇“小产权”现场就是集中体现。工作人员透露，继房山的青龙湖别墅区被查处后，近日，规划部门又在通州发现了百万平方米的“小产权”房。
该工作人员坦言，目前确实有一些违法建设与当地政府利益挂钩。这个问题有望得到解决，将出台的《城乡规划法》拟建立属地责任制，管辖地盘上发现违法建设，当地政府要担责。
相关法律专家介绍，“小产权”实际上便是 “乡产权”,它并不组成真真正正法律实际意义上的产权。说的再直接一些,“小产权房”是一些村团体机构由于房地产商喊着新农村建设建设等为名售卖的、工程建筑在集体用地上的房子或者由农户自主机构修建的“商住楼”。 最高人民检察院有关案件审理城区房产租赁合同书纠纷案实际运用法律多个现象的表述》第二条:出租人就未获得建设工程项目施工许可证或是未依照建设工程项目施工许可证的要求建设的房子,与承租方签订的租赁协议失效。 北京通州区“小产权房”再起诉争：法院判租客赔付“二房东”二十余万元
经多方查询，本网无法查询到苏坨新村建设的立项、规划、施工许可证、房产销售等相关手续。
苏坨新村是否属于违法建设？苏坨新村是否有权将商铺租赁给本村村民许某英？许某英是否有权将商铺转租给江文？本网将持续关注。

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