室内水上乐园的建造成本指南(二)
2009-07-18 12:06阅读：
室内水上乐园的建造成本指南(二)
编译/杨启清
再看一下室内水上乐园
无论你是正在兴建全新的酒店室内水上乐园，还是在现有的酒店里添加室内水上乐园，最明智的做法就是把水上乐园的成本分开来估算，然后再把酒店的成本加到项目总成本中去。
问题是，你的酒店规模有多大？你有多少间客房或你打算建多少间？
酒店的客房数量必然与室内水上乐园的面积大小存在着直接的关系。你的可行性报告应详细地列出消费群体的混合结构、每间房的入住率和各种不同类型的酒店客人对水上乐园的参与程度。要确定水上乐园的适当规模时，必须要考虑到水上乐园的参与人数和每天高峰期的承载能力。此外，你对酒店客人与非酒店客人使用水上乐园的政策规定将会影响到水上乐园的规模。但是现在让我们根据以往的经验来看一下不同类型酒店水上乐园的规模大小。
下面是JLC旅游度假咨询公司根据分布于北美的室内水上乐园酒店的建筑成本、经营费用以及水上乐园的规模大小和功能的统计结果：
经济型酒店的室内水上乐园
经济型酒店的著名品牌有天天旅店（Days Inn）、霍华德-约翰逊旅店（Howard
Johnson）、Microtel、红屋顶酒店（Red Roof Inns）、Rodeway
Inns、速8和Travelodge。在美国，经济型酒店的平均房价是56美元。如果经济型酒店添加室内水上乐园，平均房价就会猛涨至96美元。
JLC旅游度假咨询公司在对客房少于100间以下、设有室内水上乐园的经济型酒店的调查结果显示，平均每家酒店拥有74间客房和8196平方英尺的室内水上乐
园。也就是说，客房与室内水上乐园面积之间的比值是1：110。美国所有经济型酒店的平均客房拥有量是115间。JLC旅游度假咨询公司表示，在目前的需求水平下，根据前面所提的比值算法，客房数量X
110平方英尺=
室内水上乐园的面积大小（平方英尺），所以在客房拥有量115间范围内的酒店通常可以支撑一个规模在12500平方英尺的室内水上乐园。
就经济型酒店而言，用“水上乐园”这个词也许会有一些夸张，因为许多经济型酒店的项目实际上只不过是增加室内游泳池的一些功能而已，如添加小型的滑水道、喷水装置和一些游玩设备。但是如果你是拥有60间客房的速8旅店和天天旅店，那么你的市场容量就可以支撑一个面积高达6600平方英尺的室内水上乐园。
明尼苏达州奥尔市的经济型酒店AmericInn虽然只有51间客房，但它却拥有2435平方英尺的室内游泳池。在游泳池的边角旁边矗立着一座30英尺高的塔，向客人提供20英尺高的滑水塔。这种非一般的高度布置给AmericInn酒店带来了非常有竞争优势的两个滑水道、两间游泳池和一间Spa。那你能把这些室内设施当作室内水上乐园吗？显然不能。然而AmericInn却是家庭的首选度假酒店。
在加拿大，客房拥有量与水上乐园的比值算法跟美国有所不同。JLC旅游度假咨询公司的调查研究结果显示，加拿大客房拥有量在100间以下，设有室内水上乐园的经济型酒店——平均每家酒店拥有69间客房和2918平方英尺的室内水上乐园。即平均每间客房与室内水上乐园面积之间的比值是1：42。
加拿大是世界上经济型酒店室内水上乐园最大的集中地，特别是在艾伯塔市尤其如此，它是加拿大的室内水上乐园巨擎——Calgary环球娱乐休闲公司（ALW）的故乡。ALW公司总裁戴维·奥尔（David
Orr）表示，他的公司已经在加拿大众多的经济型酒店如速8、天天旅店、舒适旅店、HoJos、Travelodges和Imperial
400s中安装了室内水上乐园，而别的酒店项目则要求建造一个壳式建筑物来遮盖新添加的室内水上乐园。
经济型酒店若要建造室内水上乐园，其建筑成本在每平方英尺237美元至263美元之间波动。表3是室内水上乐园典型的开发预算：
表3：经济型酒店室内水上乐园的建筑成本一览表
.
|
酒店A
|
酒店 B
|
酒店 C
|
客房拥有量
|
60
|
85
|
100
|
室内水上乐园占地面积
|
2453
|
2720平方英
|
9373
|
.
|
.
|
.
|
.
|
水上乐园成本项目
|
|
|
|
建筑物骨架
|
$269,830
|
$299,200
|
$1,031,030
|
HVAC（ 供热、通风、空调设备）
|
$36,795
|
$40,800
|
$140,595
|
游泳池及机械设备
|
$100,100
|
$134,200
|
$762,740
|
温泉池
|
$15,575
|
$15,400
|
$17,850
|
迷你吧
|
$8,500
|
$17,000
|
$25,500
|
支持区
|
$19,890
|
$15,390
|
$54,000
|
主题设备
|
$30,000
|
$50,000
|
$150,000
|
滑水道及娱乐设施
|
$100,000
|
$115,000
|
$287,000
|
建筑成本
|
$580,690
|
$686,990
|
$2,468,715
|
水上乐园的每平方英尺造价
|
$237
|
$253
|
$263
|
注： 本表由JLC旅游度假咨询公司引用ALW公司数据制作
单位：平方英尺
ALW公司是度假村水上乐园产业内的佼佼者，其经典之作是为拉斯维加斯的曼德勒海湾度假村建造了占地41000平方英尺的室外海浪游泳池。除此之外，ALW公司还专门为规模较小的经济型酒店的业主提供室内游泳池增强设备或添加水上乐园。
设有水上乐园的中等价位酒店
美国中等价位酒店的平均客房拥有量为202间，平均房价为85美元。如果中等价位酒店添加室内水上乐园，平均房价则会猛涨至145美元。中等价位酒店可分成两种类型：（1）不提供食物饮料
（2）提供食物饮料
只有少数几家不提供食物饮料的中等价位型酒店已经扩建自己的室内游泳池或添加室内水上乐园。这样的酒店品牌有舒适酒店（Comfort
Inns）、快捷酒店和汉普顿酒店（Hampton
Inns）。提供饮食服务是吸引家庭度假市场的一个重要因素。所以你通常会看到隔壁就有一家餐馆。
一般而言，提供食物饮料服务的中等价位酒店通常都会添加室内水上乐园，因为他们凭此吸引更多的年龄在14岁左右的儿童家庭来水上乐园游玩。喜欢室内水上乐园的旅游休闲度假者则想在水上乐园里面享受别具风味的小吃和在酒店餐厅里享用晚餐。提供此类全套服务的酒店品牌有最佳西部（Best
Western）、假日酒店、华美达以及Comfort Suites 和 Quality Inn。
很显然，是否决定在酒店内建造一个水上乐园取决于许多因素，如选址、住宿娱乐供求状况、人口、家庭收入以及家庭拥有14岁左右孩子的数量等。另外两个比较重要的因素就是邻近大的市场（如大超市）和有便利的跨州高速公路。但是如果按目前的市场需求，客房拥有量在200间的中等价位酒店可以支撑一个3万平方英尺的室内水上乐园。而这样的室内水上乐园的建筑成本将在每平方英尺263美元至300美元之间波动。一个滑水道的造价为10万美元。除了以平方英尺计算之外，主要的成本变量是滑水道和主题设备的数量。
设有水上乐园的高价位酒店/度假村
美国高价位酒店的平均客房拥有量为239间，平均房价为110美元，而度假村的平均客房拥有量为395间，平均房价为169美元。如果高价位酒店/度假村添加室内水上乐园，两者的平均房价可以分别猛涨至190美元和293美元。
专门吸引单个休闲旅行者的高价位酒店品牌有皇冠（Crowne Plaza）、Embassy
Suites、希尔顿、凯悦、万豪、雷迪森、Renaissance和威斯汀。这些酒店的连锁品牌也正在推出吸引有小孩的高收入家庭的度假村。
并非所有的高价位酒店和度假村都是品牌酒店。许多带有室内水上乐园的酒店和度假村多为私人拥有和独立运营。酒店室内水上乐园的概念始于1994年的威斯康星州戴尔斯市。波利尼西亚度假村（Polynesian
Resort）的开发商Stan
Anderson当时正在去参加一个贸易展览会，并在展览会上购买了一些玩水娱乐设备。幸运的是，他在自己的室内游泳池内安装了这些玩水设备，到周末时，他的酒店开房率就像火箭一样冲天猛涨，度假村水上乐园的概念从此诞生。
汤姆沃特曼勒克（Tom Lucke）和彼得·赫尔曼（Peter Helland）见波利尼西亚度假村（Polynesian
Resort）的水上乐园那么大受欢迎，于是他们也在自己的野外度假村（Wildness
Resort）建造了一个9千平方英尺的室内水上乐园，不久又新增了另外一个6万平方英尺的室内水上乐园。杰克和特克·沃特曼（Turk
Waterman）则在他们自己著名的Great Wolf Lodge度假村兴建了18000平方英尺的室内水上乐园。而宝岛开发商Jim
Mattei建造了65000平方英尺室内水上乐园的梦之湾（Bay of Dreams）。
托德·纳尔逊（Todd
Nelson）在2000年新开张了一家272间客房，占地67500平方英尺的室内水上乐园，并在2002年时把客房数量增至378间和增建了一个占地125000平方英尺的室内水上乐园。
开发商们在威斯康星州戴尔市展开了一场室内水上乐园酒店/度假村的“军备竞赛”。这些水上乐园开发商们告诉新加入的竞争者说：“
水上乐园越大越好，因为你不再需要一个特许经营品牌。”
但是几乎所有的威斯康星州戴尔斯市外的水上乐园酒店都毫无例外地打出了特许经营这张牌。在32家威斯康星州戴尔斯市外的水上乐园酒店中，有19家酒店与全国著名的酒店品牌结成了特许经营联盟。
这些高价位的特许经营酒店品牌有希尔顿市中心位于密尔沃基市的伊甸乐土度假村和明尼阿波利斯市的万豪Depot酒店/水上乐园。
威斯康星州麦迪逊市的五大湖伙伴公司从沃特曼家族手中收购Great Wolf Lodge度假村时打破了传统的企业经营模式。
Great Wolf
Lodge度假村是高价位度假村中的一面旗帜。该公司不断地对他们原有的住宿经营模式进行革新，紧缩经营费用，计划在2005年开辟出另外14个特许经营的水上乐园连锁酒店。
Great Wolf
Lodge度假村的理念很快就发展成为了自己的自有品牌。到2005年，五大湖伙伴公司已经成为了美国水上乐园度假村产业自有品牌的主要酒店集团。该公司通常比较喜欢建造每间客房为122平方英尺至142平方英尺的室内水上乐园（见表4）。
Great Bear
Lodge度假村水上乐园的巨型倒水桶
表4：Great Wolf
Lodge度假村客房拥有量与室内水上乐园面积对比表
度假村名称
|
所在位置
|
客房数量
|
室内水上乐园面积
|
每间客房面积
|
Great Wolf Lodge
|
Wisconsin Dells OH
|
309
|
44,000
|
142
|
Great Bear Lodge
|
Sandusky OH
|
271
|
33,000
|
122
|
Great Wolf Lodge
|
Traverse City MI
|
281
|
38,000
|
135
|
Great Wolf Lodge
|
Kansas City KS
|
281
|
38,000
|
135
|
本表由JLC旅游度假咨询公司制作
单位：平方英尺
室内水上乐园的建筑成本在每平方英尺300美元以上。如果开发商要建造客房300间、带有4万平方英尺室内水上乐园的酒店的话，那么表5是典型的开发预算表。
表5：高价位酒店添加室内水上乐园的典型成本一览表
成本项目
|
每房
|
总额
|
占项目总成本百分比（%）
|
土地
|
$14,400
|
$4,320,000
|
7.9
|
设计
|
3,500
|
1,050,000
|
1.9
|
开发
|
10,800
|
3,240,000
|
6.0
|
建筑
|
119,000
|
35,700,000
|
65.6
|
FF&E
|
14,600
|
4,380,000
|
8.0
|
建筑管理
|
1,600
|
480,000
|
0.9
|
开业前
|
4,800
|
1,440,000
|
2.6
|
运营资金
|
2,000
|
600,000
|
1.1
|
融资
|
8,300
|
2,490,000
|
4.6
|
意外事故
|
2,500
|
750,000
|
1.4
|
项目总成本
|
$166,700
|
$54,450,000
|
100.0
|
设有水上乐园的豪华酒店/度假村
美国豪华酒店/度假村的平均客房拥有量为395间，平均房价在148美元至169美元之间。如果豪华酒店/度假村添加室内水上乐园，那么平均房价可以猛涨至293美元。这样的豪华酒店/度假村品牌有丽思-卡尔顿、半岛、四季、圣里吉斯和Preferred酒店以及许许多多独立经营的豪华度假村。一家五星级的度假酒店已经开始研究利用室内水上乐园来吸引家庭度假所具有的各种优点。但大多数的豪华酒店品牌还没有把有小孩的家庭列入自己的目标客人，可能是因为大多数的家庭目前还未达到较高的收入水平。
让我们来比较一下酒店水上乐园产业方面的两家豪华度假村巨头：喀拉哈里度假村（Kalahari
Resort）和野外度假村（Wilderness
Resort）。造价7千万美元的喀拉哈里度假村把原来的客房数量增至378间，室内水上乐园占地125000平方英尺，平均每间客房的面积为330平方英尺。
野外度假村（Wilderness
Resort）则把客房数量增至439间，室内水上乐园占地109000平方英尺，平均每间客房的面积为248平方英尺。
未完,待续......
