房地产基金“夹层投资”运作模式

• 夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。夹层投资”的方式，即通过对被投资企业进行增资扩股，基金管理公司进到开发商项目公司里面，成为其股东，后者再以股东身份向基金公司做股东借款。

由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息；股权部分，有的是基金一直跟到项目清盘，有的是开发商回购。双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。
地产基金公司对于被投资项目的监管会远高于一般的私募股权基金，会派人监控资金的使用过程，起码会在银行设立监管账户，财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。
当缺乏抵押物时，地产基金公司会要求对被投资的项目公司完全控股，从而起到牵制和监督的作用。比如基金投出30%的钱，占对方30%的股权，但是剩下的70%股权要质押给基金公司，相当于后者占了项目公司100%的股份。
房地产企业一般在以下情况下可以考虑夹层融资
1.缺乏足够的现金进行扩张和收购；
　　2.已有的银行信用额度不足以支持企业的发展。
　　3.企业已经有多年稳定增长的历史；
　　4.起码连续一年（过去十二个月）有正的现金流和EBITDA（未减掉利息、所得税、折旧和分摊前的营业收益）；
　　5.企业处于一个成长性的行业或占有很大的市场份额；
　　6.管理层坚信企业将在未来几年内有很大的发展；
　　7.估计企业在两年之内可以上市并实现较高的股票价格，但是现时IPO市场状况不好或者公司业绩不足以实现理想的IPO，于是先来一轮夹层融资可以使企业的总融资成本降低。