物业管理酬金制、包干制两种模式利弊分析
2018-12-11 10:15阅读：
（一）物业服务费用酬金制
1、概念：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主或建设单位享有或者承担。
2、计提基数：物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。
3、特点：酬金制下，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，在北京市可以获得全额物业费不上税。物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。
（二）物业服务费用包干制
1、概念：物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
2、特点：包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。物业合同关系不稳定。物业管理企业自负盈亏、风险自担、结余归己；物业费与物业服务质量性价比矛盾越来越深，在北京市全额物业费上缴税费。
（三）包干制与酬金制两种物业管理模式对比（1）
1、物业费权属
酬金制：归业主所有；支出不足或结余均由业主承担或享有
包干制：业主支付固定的物业费用，物业费归管理企业所有，盈亏归管理企业享有、承担
2、物业费变动情况
酬金制：具有相对固定性，使用情况透明，随实际运作变动，在物业合同的规范内浮动。提取管理酬金
是固定的
包干制：是固定的，不会因市场短期波动及运作情况而发生变化，其企业利润是变动的
3、物业收费方式
酬金制：
业主或建设单位以物业合同为准可自行收缴，也可以委托管理企业代收
包干制：由管理企业自收
4、会计主体
酬金制：是独立的合计主体，各物业管理项目应独立建账，独立核算
包干制：物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理可以独立核算，也可纳入企业统一管理
5、物业费收入
酬金制：对物业管理企业而言，物业收入仅限于该项目的物业管理酬金
包干制：物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业费
6、公共收益
酬金制：归业主所有，承担收益成本费用支出，按约定给物业管理企业计提酬金
包干制：属物业企业创收经营收入，计入利润
7、物业费公示项目
酬金制：1.物业支出共10项，第9项为管理酬金2.物业经营收入情况共2项，第2项为其
他经营收入（停车服务费、租赁、有偿服务收入）3.物业经营收支余额，含3项，即
a、上期收支总计结余
b、至本年收支累计结余
c、至本年末业主累计欠费
包干制：1.物业支出9项，无管理酬金2.物业经营收入只有第一项，无第二项3.物业经营收支余额仅一项：本年末累计收支余额
8、物业财务管理
酬金制：按物业合同规定业主或建设单位具有物业费核算权、使用监督权、物业服务决算审核权、酬金拨付权。物业费知情权透明，可信任。
包干制：受物业管理企业的行政管理和业务指导，主要分为独立核算和非独立核算两种形式。业主与建设单位无任何知情权、共同管理权，只有缴纳物业费的权利，严重无信任。
9、使用对象特征
酬金制：一般应用在业主大会及业委会、建设单位。特点：由建设单位、业主大会及业委会与选聘的物业服务管理企业签订物业服务合同（含前期）
包干制：一般应用于前期物业管理较多，业主大会及业主委员会也使用
在这里我们提出“物业服务酬金制管理”不是泛指物业费收取使用的方式，而是一种物业管理的模式。
其含义和范围涉及物业管理全部内容。
酬金支付仅仅是其中一项，主要内容涵盖了物业费的收、支使用全方位整个管理过程，是对狭义酬金制的扩展和完善，就物业管理而言，具有制度创新的探索意义。
（四）物业服务酬金制管理措施
1、管理酬金的提取
管理酬金原则上以行业社会平均利润率为基础一般为10%，结合物业服务项目及服务水平、服务效果获取的服务管理的报酬。
管理酬金计提基数：年度应收物业费总额的8-9%
2、酬金制物业费收支管理方式
1）物业费收入管理：
酬金制--物业费收入主体是建设单位和业主大会，建设单位和业主大会委托物业服务企业实施代收代缴，在物业费收缴管理中可以结合本小区项目的具体情况选择以下不同方式。
（1）由建设单位、业主大会直接收缴，基本条件是
建设单位与业主大会已取得法人资格登记
在银行开设账户，实施收、付、转账等功能
有资格开具收费发票，独立纳税
有较完善的制度设立专门机构，配置专业人员，进行独立的财务核算
（2）委托物业服务企业实施物业费代收、代缴
物业企业分设物业费及公共收益财务科目，独立记账核算
双方共同或独立委托第三方机构进行评估，在三方认定签字的基础上逐月公示物业收支情况
（3）业委会、物业服务企业对物业费收缴实施收入共同管理
以物业服务企业为主与业委会共同共设银行账户，对账户实施双章背书，共同管理
共同管理的账户收入内容也可以包括公共收益及其他收入
共同制定账户财务管理制度，明确须分别对物业费、公共收益、其他收入单独记账核算
3、物业费支付管理：
物业费的支出管理是实施酬金制核心内容，既要充分体现透明、公开、合法有据的原则，还要考虑到管理操作的可行性和可操作性，为此提出以下意见供作参考。
（五）
对物业费支出，实施以计划管理为主的管理方式
1、每月定期（月初）由物业管理企业依据年度财务计划提出上月支出使用财务报告及本月资金计划
2、在第三方监理评估报告基础上，建设单位与业委会对财务报告及资金计划进行审核
3、建设单位或业委会对物业企业开具本月物业费资金使用通知书（双章管理的方式则实施共同划拨资金手续）
4、对于支出计划外的项目由物业企业提出专项报告及列支明细，报建设单位或业委会共同审核后，计划外立项批拨
5、管理酬金的划拨按双方共同签署的物业管理合同约定考核标准及管理酬金提取使用约定执行
6、物业企业按本月物业费资金使用通知书的要求，实施资金使用
（六）综合分析，酬金制管理体系明显优于包干制，这也是行业发展趋势；建设单位所开发楼宇品牌维护、延展、创新均可以得到保障，主动性可控二次、三次成本投入。有效化解物业矛盾，稳定客户群，拓展新客源，加快资本滚动发展。利于，稳定与地方政府之间可信任关系，利于企业品牌市场可信度的提升。
（七）包干制管理体系弊端，建设单位和业主大会引入物业服务第三方评估监理机构，建设单位或业主大会只需与物业企业补签质量保证金协议书，加强对物业服务企业实质性控制，通过第三方评估监理机构专业化监督，亦可达到参与共同管理权治理效果
（八）包干制与酬金制物业管理优点分析
1、包干制优点
首先，建设单位与业主大会及业主委员会选择包干制执行起来较为简单，有利于小型物业管理公司采用。
其次，建设单位与业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。
再有,由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。
2、酬金制优点
首先，酬金制费用更加透明，业主和建设单位对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主共同管理；
其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有得于企业管理的专业化；
再有，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。
（九）包干制与酬金制物业管理缺点分析
1、包干制缺点
首先，物业服务质量好坏主要靠企业自律，为了获取更高利润，物业管理企业可能会收到物业费不花或者少花，物业合同履约变成空话，服务标准变成了狡辩性对方业主或建设单位；物业费与物业服务质量没有透明性和可考核型；
其次，物业企业效益最大化主导下，使得物业管理企业对需要进行及时维修工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，带病运行耗等专项维修资金，致物业使用寿命和价值提前报废和贬值；物业纠纷越演愈烈；
再有，物业管理企业在物业费用不足时需承担亏损，只有依靠小区公共资源多元化经营维持企业利润，侵害业主公共收益权益产生物业纠纷，导致物业合同关系不稳定；
2、酬金制缺点
首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求建设单位和业主对物业管理有较高认识水平和专业水平，需要专业性第三方评估监理机构进行把关；
其次，物业管理企业出于利润驱动，可能会提高酬金支付基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支根据，由此可能带来物业管理费用攀升；
再有，业主或建设单位需要承担物业费不足而致二次分摊风险；
（十）包干制物业服务履约保证金制度分析
1、为加强建设单位对前期物业企业服务质量有效监管，提高物业服务主体履约意识，维护建设单位品牌终端形象，有效降低建设单位房屋交付使用后被二次投入资金，双方可协商签订《物业服务履约保证金合同》（以下简称履约保证金）。
履约保证金：指物业服务企业对建设单位承诺履约保证金，以促使物业服务合同主体遵守法规政策、信守合同约定、维护业主合法权益为目的质押资金。
2、履约保证金的缴交标准，建议按应收物业费总额的一定比例缴纳，具体可划分为四档（仅供参考，金额可根据双方协商确定）
500万以上
、300万-500万
、100万-300万
、100万以内
3、物业服务合同中对涉及履约保证金的下列事项进行明确：
1）履约保证金交存和返还方式
2）履约保证金交存数额和期限
3）履约保证金以无利息的方式计算
4）逾期交存或返还履约保证金的违约责任
3、下列情况可以使用履约保证金：
1）未按有关规定或合同约定履行义务和责任的；
2）物业共用部位，共用设施设备损坏，影响正常使用，不能及时修复的
3）未按规定办理项目承接和退出手续，不移交相关资料或资料缺失的
4）服务管理不当造成园区环境恶化的
5）经第三方评估监理机构依照物业服务质量评估标准认定的必改的项目的费用支出
6）
有开发企业和业委会共同认定的其他情形
4、物业企业有下列情形之一的，履约保证金不予返还：
1）没有按合同履行义务，造成较大影响的
2）恶意退出物业服务项目的
3）发生重大责任事故，造成较大影响的
4）违反国家的法律法规，不诚信服务，拒不接受行政主管部门及第三方评估监理机构监管的
5）经第三方物业服务评估监理机构认定，不适合继续为项目提供服务的
5、合同约定的不予返还履约保证金的其他情形
6、前期物业服务合同期满不再续约的，根据物业企业动态监管和履约情况，按下列程序退还物业企业履约保证金本金金额：
1）物业企业向建设单位提出书面申请
2）第三方评估监理机构、业主（或
业主委员会）、建设单位会审物业服务质量评估结果，业主满意率、物业费收缴率、设备设施完率……
3）根据项目履约评估结果，是否或多少退还物业企业履约保证金本金金额
7、开发企业品牌保护：可行有效管控物业企业服务质量，规避因物业企业履约失真而引发业主不满情绪因激化，，给建设单位所开发楼宇品牌带来恶劣负面影响；
8、降低被成本：前瞻性规避前期物业企业履约失真，建设单位链带被二次投入，或被三次投入；无责任边界被拖入物业纠纷中；
9、业主权益保护：引入专业性第三方评估监理机构，制度性规范前期物业合同履约运作规范，收支透明，质量可控透明，规范业主提高购买服务意识和服务标准相一致性；
10、树立物业保值增值核心价值观：建设单位引入第三方评估监理机构专业性监督物业服务企业履约标准，引导物业企业专业性服务管理，提升小区物业保值增值。
11、法律保障：建设单位在已经签署前期物业合同下，签订补充协议予以自我保护。
