智慧人生讲座第22讲 为什么投资首选是房产？
2015-10-30 14:01阅读：
2ac电台智慧人生讲座每逢星期四2点到3点向大家播出，每逢星期一晚上7点30分重播。欢迎各位收听，我们一起探讨人生智慧。
前面21讲，我们谈了成功人生所需要的能力，素质的培养，成功人生必须具备的智慧等等，我们也谈了对待金钱的态度，讨论了财务自由的意义，今天我们探讨达成财务自由的主要途径之一：房产投资。我们谈谈房产投资的魅力，常识等等。
概述
前面我们谈到人生成功需要物质基础，没有物质丰裕就不可能有更高层次的人生追求，人生价值实现。
财务自由是物质追求的最高境界，但不是人生成功的终点。相反财务自由是有人生自由的起点与成功人生的入场券。
我们知道很多路可以通向财务自由，但对于大多数人通过投资，以钱生钱来达到财务自由是最现实的。投资的方式途径有很多，我们今天重点谈房产投资，我们将房产投资与股票投资比较，我们一起了解为什么房产是我们普通人的首选，是最安全，也最有效的投资途径。
为什么房产投资是首选
房产最合适为财务自由目的的投资选择标准：
1. 保值，
2.
升值，
3.
能够利用金融杠杆，
4.
能够产生被动收入
。
如果用这四个标准衡量常见的几个投资方法：
现金：不保值，不断贬值，不可产生金融杠杆，有被动收入--利息，
有价证券：不一定保值，不一定升值，金融杠杆有限制，不一定产生被动收入。
收藏品：保值，增值，无法使用金融杠杆，没有被动收入。
房产：保值，增值，金融杠杆比例大，可以产生被动收入。
比较而言，房产投资是唯一符合所有标准的产品。虽然各国政策不一样会略有不同，但基本标准全球已经趋于大同。
房产符合以财务自由为目的三个投资原则:
以财富自由为目的投资是自己尽量少的投入精力时间，让你的钱为你工作，让他人的钱，他人为你工作而得到被动收入。所以应该符合下面三个原则：
1. OPT -other people's time
(利用别人的时间）
2. OPM -other people's money
(利用别人的金钱）
3. OPE -other people's experience
(利用别人的经验）
地产投资是如何做到这三点：
如果我们购置一套投资物业，进行出租。首先，你利用了银行的还款时间，同时租客获得了使用的时间。第二，你利用了银行的资金，也收到了租客的房租。此时你的物业就开始为你工作了。在你购置一套投资物业的同时，你就拥有了两个员工，一个通过租金帮你增加现金流，一个通过升值帮你扩大资产。
当拥有了第一套物业，你开始了你的投资生涯。逐渐的你身边聚集了一批人如税务顾问，贷款顾问，市场顾问，政策顾问，律师，市政规划师等等，他们为你形成一个团队，为你提供他们的经验帮你做更大的投资项目。
房地产投资对普通人最安全
对于平民百姓，买个房子自住或投资很安全，只要自己房贷还得起，不管房子涨跌，租金收入稳定。即使房价跌了但房子还在，看着房子也放心，或许过一阵子又涨回来了。
涨跌不影响你生活：自助者不用关心一时涨跌，出租时短期涨跌不影响租金收入
看得懂：不需要高深知识，不会被糊弄
房产的价值受到再造成本及出租回报两个因素制约：会稳定上升，也不会下跌太多。
房子总是跑过物价上涨指数。所以是最好的保值投资。
房地产可以充分利用资金杠杆-
投资房地产资产可以几何级数翻番。
其实房产开发商总投入的利润率与一般生意没有太多的不同。中国与海外的开发商赚钱模式大约都是3/3/3。即30%
土地投入，30%建造开发的各项成本，30%是利润。10%是其他一些成本。然后由于房产开发是可以高度利用借贷杠杆的，不但是从银行借贷，建造商预付，材料欠账，购买者预付等等。往往投入1000万可以做一个亿甚至更大的项目。如果一个亿的项目赚三千万那相对于开发商最初投入的现金一千万其利润就是300%。如果300%全部再投入，连作三个项目滚雪球，你可以预见利润量与速度。这就是房产开发的财富奇迹及利润神话。
房地产通常不是财富增长的起点，但往往是大富大贵的归宿
由于资金需要量大，一般人最初进入不了大规模的房地产投资。很多富豪是从先经营一个产生现金流的公司开始。问题是一般的生意只能平稳增长，也积累不起很多财富。
假如将生意中赚来的钱适时投入房地产滚雪球，或开发或长线投资，那财富就会快速积累。
很多成功人士最终在房地产中的财富积累会远大于最初生意中的原始积累，像李嘉诚就是一例。
房产vs股票
为何房产投资是首选
对于投资致富，澳洲社会比较理性，但大陆社会的投资的投机性比较强。
先前有一次我偶然看到新浪博客流行度排行表，发现前十名除了韩寒，几乎多是谈论股票的，很意外。当年股票飞速的从二千多点到六千多点的时候，全世界都对在中国发生的财富暴涨奇迹目瞪口呆，所以全民睡不着觉这是可以理解的。然而股票从六千多点返回至二千多点，并在那个点上徘徊了几年，很多人深深的被套牢，从此做什么事都是心灰意懒。终于去年至今年有开始上升于是很多人又好了伤疤忘了疼。又开始为此兴奋甚至疯狂。不幸的是，这次还没有达到上次的顶点有掉头向下走了。很多人再次被套牢。当然在这个上下波动之中，有些高手赚了大钱。让很多没有钻研，没有资本的普通人把自己用汗水赚来的原始积累都赔进去了。智森认为每一个投资方式都能赚钱，如果你知道门道。股票也能赚大钱，问题是投资股票你要有时间去盯着，要不稍不留心你的股票就跌停，或公司倒闭了。你要花精力去研究，要不你根本就不知道当前的上涨是庄家做局还是价值回归，你还得培养自己的心理素质，要不碰上不可挽救的下跌你不肯割肉，最后老本输光。碰上没有理性的上涨还希望升的更高，然后眼睁睁的等待灭顶之灾。
对于大多数人来说投资,或者说理性的投资是件需要在学习的事。包括观念上与技巧方面的。尽管股票在西方世界是一种主要的投资工具但对于普通工薪阶层来说，房产投资更为首选。
在澳洲，一个普通人打一份工买一个自住房，然后再借钱买两个投资房，并通过负扣税来减少借钱的支出。
这样其他什么都不用想，也不用牺牲生活质量，生活方式，一辈子就搞定了。到退休时什么也没有耽误，轻轻松松的财务自由了。
但对于生长在大陆的华人，我们真正意义的商品经济历史非常短，对于我们大多数公民，我们甚至还没有经历过一次完整的经济变化周期，很多人手里也刚开始有点余钱，传统的观念根深蒂固的在脑子里：要节俭存点钱在银行里以防不时之需，或老来之需，而不是向银行借钱投资来用杠杆作用放大自己的财富。
虽然股票与房地产是普通人家的主要投资工具。虽然中国的精英阶层比较聪明的交替中股票房产投资中获益。不知是什么原因对于普通工薪阶层投资股票的热情远高于投资房产。媒体上，借钱买了房子的贬称为房奴（尽管借钱买的房子事实上为他们赚的钱远胜于他们的工资收入），买股票有关的尊称为投资理财师，股评大师，资深炒股专家等等
（哪怕股评大师的准确率还不如随机摸彩的几率，资深炒家正在深深的被套牢）。值得注意的是在咱们中国称买股票为炒股，而国外叫买股票或持股（purchase
shares or hold shares）也许这个与中国人的爱赌心理有关，也许与急功近利心态有关。
也许与中国人的跟风随大流的习惯有关。
记得我有一个同学，几年前她在国内买股票套住了。问我还有什么赚钱的方法。
我说买房子。她说我这点钱只能炒炒股票。买房不够。我问她自己住的房子价值多少，还清了没有？她说还清了。那我说能不能把自己房子卖了，然后向银行借钱，换一个大的，或者买两个与你现在一样大的。
前者可以改善生活，后者自己住一个，再出租一个用租金还贷，这样你没有增加什么开支而资产增加了至少一倍，如果今后房产增值你的增值潜力也是一倍。这样做你可以不用像买股票一样整天提心吊胆，而是无忧无虑的快乐生活。坐等着让你的钱，银行借来的钱为你赚钱。就算短期内房价有上下波动，也不影响你自己住，也不影响你的租金收入。我的同学想了半天觉得有理，但是感到把自己的房子卖了去投资折腾一番太麻烦，而且向银行借钱心理不舒服。然后去年看到股票在涨又去拿自己的工资积蓄买股票，结果又套牢了。其实我们每一个都能进行房产投资，但是大多数人就像我同学一样错过了大好的机会。
我们下面从几个方面比较一下房产与股票：
1.
买房可以向银行借钱但股票不能
有些人不愿或者说不敢向银行借钱。
但如你有十万元可投资，假如你买股票一般你买等值10万元的股票，银行一般不愿意借钱给你买股票除非你用现有其他资产抵押。而你买房子，你可以向银行以优惠利息借40万元（这里为计算方便我们假设可以借80%
）而买价值50万的房子，不用其他资产而就用这个房产抵押。也许你不习惯向银行借钱而感到压力，然而如果你买得有水平，房子的租金可以帮你还贷，如果你很有房产投资经验，有可能你的租金收入将银行利息全部覆盖。这样做你充分利用了金钱的杠杆原理，将你有限的原始积累资金放大了4倍。如果买房产或股票的结果一年后都是增值10%，你的股票为你带来10%的回报即-1万元收益，而你的房产相对于你最初实际投入资金是50%的回报即5万元。
2.
买股票你只能买市值得股票而买房产你可以买到低于市值的房产
用10万元去买股票你只能买10元当前市值的股票，一分不多，一分不少。买房产时假如你对自己的钱不在乎不做研究你可能买个实际上高于市值的房产。但反过来，假如你做了足够的调研，有很多经验，或者说你没有经验但看了50个房子。
你有可能用10万投资，借40万贷款，买到价值65万的房子。有人要说，这个怎么可能。其实的确有可能的。试想一下，有人夫妻离婚要分割财产，急于脱手；有一家四个子女继承母亲去世后的一个房子急着想换成现钞分到手，以免夜长梦多；有人生意出现危机需要钱，有人有很好的投资机会急需现金，有人想卖房但处于房产低潮周期卖了半年没有脱手；有房东20年前只花了5万元买了这个现在有人愿意出价50万的房子已经很开心了，想也不用想就同意了（其实可以卖60万）。有时银行强行拍卖贷款换还不出的房产，这时银行感兴趣的是只要他们的贷款收回。当然这要你自己相信这些机会是存在，懂得市场行情，并耐心的，持之以恒的去找，你会如愿以偿的。机会只属于主动寻找他们的人。
所以只要你有心并行动，投10万借40万买65万的房子是有可能的。有些人可能说我也想但没有时间，仔细想一下，你一年做全职工作可能是6万元的年薪，但假如你花2个月时间为你多赚15万，我想每个人应该都有这个时间。
3．你不能自己让你买的股票增值，除非市场变化。但你可以使你的房产增值
当你花10万元买了10万元的股票，你没有办法让这个10万元的股票变成12万元除非市场决定升或是跌，但是你买了你的房子后你可以想办法使你的房子增值，除了市场本身的升降。比如油漆一下，地板翻新，厨房，卫生间装修，房间分割，加建房间，整修花园等等。这些多能使你住的更舒服，使租金提高，也会使房子价值明显增值。
由于这些，你原来投入10万元，买了50万的房子，买到65万价值的房子，然后通过增值行为变成了70万。
4．你要卖掉股票实现利润。但你可以保持增值了的房产，让其继续为你赚钱，与此同时享受增值带来的利润。
10万元的资本投资10万元股票。当投资翻一翻后，你赚了10万。
当你投资10万元借了40万元买了价值50万的房子，不考虑你使他增值的因素，
翻一番后变成100万。你赚了50万。当然你可以把房子卖掉享受扣掉费用及税收后的利润。然而，假如这个房子为你带来稳定租金收入，并继续增殖。你为什么要将此卖掉呢。你可以重新申请贷款，或抵押贷款，把赚了的钱拿出来重新投入房产。你可以再买价值200万的房产。加上原来的100万房子，你现在已握有300万资产了。而10万元投入股票你这时只有20万元。这个就是房产的魅力。
房产投资是个充满潜力与挑战的领域，多少商场精英往往从生意中赚来第一桶金起步，但在房产中用杠杆原理将资本高速放大取得巨大成功（如李嘉诚）
房产投资是需要知识，经验与技巧的。但这些通过学习他人经验加上自己的实际操作经历锻炼提高的。
为什么房产投资是普通工薪阶层首选？
房产也有涨跌但幅度不大，用一句比较有诗意的话说，跌与不跌房子还在那里。
房产投资10大常识--普通人应有的房产常识
智森在过去的十几年一直来往于大陆与澳洲，并在悉尼与上海的房地产市场有所投入。所以有机会以一个旁观者的眼睛去关注，观察，比较两地市场的走势，特征并差异。期间遇到了不少房产圈子里的朋友，并经常与他们有所沟通探讨。大体来说中国是个新兴的市场发展迅猛。起伏较大，风险大，但得利也大.澳洲是个成熟的市场比较平缓，稳定，操作比较规范，风险小但收益也比较平稳。智森发现由于市场的不同，中国与海外的房地产投资操作方式，观念与心态还是有很大不同，这里先将澳洲的房产投资常识归纳为10点，与大家分享，也许对你有参考价值。观点不一定对，我们大家一起探讨。
1.房价是一列火车，只有跳上去才能跟上他的速度。
有人不喜欢向银行借钱，或想一步到位买一个理想房子一劳永逸，所以决定等自己钱存到数再买。结果自己的存钱速度赶不上房子升值程度。只能望房兴叹。明智的方法是先在自己的能力范围内买一个，今后钱多了再换更好的。这样至少自己买到手的房子与市场在一起跑。
2.房子是一个商品。可以不断地调换，升级。
房子是一个流动的商品。在你需要他的价值时买进，当他的功能不能满足你的需要时你可以卖出进而买进更符合你需求的房子。一生中你的收入情况在变，家庭人员在变，工作地址在变等等。自己的住房应该是提升自己的生活质量，带来方便而不是因为不符合你的生活需求成为累赘。当你钱多了可以换一个更好的房子。当你感觉自己的房子不再合适你，或发现一个更合适你的房子，或者更有价值的房子。你可以卖掉原有的换成这个好房子，假如你还不具备拥有两个房子的条件。
3.买自己能力范围内最贵的房子
有人说我买个便宜点房子留点钱以备不时之需，或留下做生意的钱，有人认为我不需要住很好的房子。其实假如你有钱应该先买房子。买个好房自住既是投资，自己又住得舒服。当你有了不动产，你就有资格向银行抵押借款，把房子中的钱再贷出来。这样资金得到最大化利用。买房借钱的利息比商业贷款，个人贷款更低。买价值高的房子肯定比价值小的增值赚钱多。
4.最大化向银行借钱如果借得到并还得起。
房产总的趋势是增值，而且一般增值速度大于银行利息。虽然像其他资产一样，房产在短期内会有所波动，但放长到十年，二十年的跨度，房产总是稳步上扬。假如你银行利息是6%
而房子增值是10%，那你就是用银行的钱帮你净赚了4%你本来赚不到的钱，假如你不借款。对于普通人借款买房可能是一生最大的借款，也可能是唯一的一个赚钱的良性贷款。
5.买旧房子
国内很多人的观念是，要买就买新房。旧房贬称为二手房。但是澳洲人更喜欢买旧房。原因是：1.买房主要是买地段，周围设施，旧房一般在较好的地段。而新开发的房子一般距离主要设施较远。2.房地产房子贬值，土地升值，新房贬值更快，而旧房一般贬值得差不多了3.旧房装修一下与新房感觉一样。还能因修复后价值回升而赚钱。4.新房是开发商把潜力最大化后，再以市场价卖给你，你在短期内一般很难使其增值。然而如果你有眼光并经验，你可以做很多事情让旧房子增值。
6.不做过度装修，但做增值改进。
看到国内人花很多钱把住房装修得富丽堂皇。国外则很小心花装修的钱。一般下一个买主看不到的，不增加房子价值的地方不花钱，要不花进去的钱没有回报。另外不管装修多好，一般七年后就过时了。有一种装修很赚钱，就是对旧房子改进，扩建。增加面积，改善功能，这样房子出租增加租金，出售可以买个更高价。很多人以此为业。一年返修改造一个房子，收益远胜于打一份工。
7.买同一街道上最破的房子
房子的价格是比较同一条街，一个小区，一幢楼得出的，你今后出售，客户最多付这条街，或小区的平均价，如你以这条街的最高价买进，那时你的上家把这个房子的潜力挖掘完了，今后你很难与高于本街道的平均价卖出。假如你买的是最破的房子，最低的价你还有余地花点钱装修成本仍然低于平均价，你就有盈利潜力。这就是为什么人们愿意买破房子的原因。有人骄傲于自己拥有本街最贵最好的房子，那你的确是挣了面子，但破了钱财。
8.房贷不用还得太快，如有钱再买房子出租投资，或享受生活。
西人一般不会房贷还得太快。一是他们不愿因为还贷影响生活质量。二是在房子涨价，货币贬值的
