萨省农场主及投资者必备的基本知识
2012-12-27 11:46阅读：
本文来源于：
加拿大新东方农业发展有限公司
链接：http://www.noad.ca/content/faq.html
注：只是借鉴学习，不是推荐去投资加拿大农地。
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常见问题解答
什么是政府评估价，
如何对农地估价 >>详细内容.......
农做物的成本和产出（2012年）--做为萨省农场主及投资者必备的基本知识
>>详细内容.......
法律方面
1.
问：什么人可以在萨省买地，政府对买地的人有什么要求？
答：基本上有三个要求：你是加拿大公民，或者你是加拿大永久居民，有相应的经济负担能力。萨省政府仅允许外国人买10英亩以下的土地。
2.
问：我能以公司的名义在萨省买地吗？
答：能。但政府会审查这个公司每个成员/股东的身份。其每个成员/股东的身份必须符合“加拿大公民，或加拿大永久居民”的要求。
3.
问：加拿大的农地有没有产权年限的限制？
答：没有，是永久产权。你随时可以把产权转到你的子女的名下。
几个基本知识
1. 问：什么是Quarter？
答：土地一般都是以一个quarter来交易的，一个quarter等于160英亩,
即边长为800x800米的一个正方形。一个英亩等于6.07中国亩,
所以一个quarter等于大约970中国亩。
2. 问：什么是土地的Legal
description？
答：你在城市买房子时，需要知道所买房子的地址及门牌号码。土地的Legal
description的含义就类似与房子的地址及门牌号码。
3. 问：多数投资者在萨省买多大的地块哪？
答：不同的投资者，有不同的投资规模：
小规模：
1 – 3 个Quarter;
中等规模：4 – 8
个Quarter;
大规模：
9– 15 个Quarter;
特大规模：16个以上Quarter。
买地的程序及步骤
1． 问：买地的程序和步骤与买房的程序和步骤有什么区别？
答：几乎完全相同，如选房/选地（在中介的帮助下）、下offer（由中介办）、卖方接offer（通过中介办）、付deposit、（找贷款）、选律师、付down
payment、产权过户（由律师办理）。
2. 问：我家住在Toronto, 我必须亲自到萨省，才能完成所有买地的手续吗？
答：这一点与买房有所不同。完全是买地人的自己决定。
农地贷款/税务
1. 问：买地后可以申请贷款吗？
答：当然可以。但需注意到房屋贷款和土地贷款的一些差异：
土地贷款属于商业贷款，与房屋贷款的类别不同；通常来说，土地贷款的利率比房屋 贷款的利率稍高一点（目前大约高0.6% -
0.8%左右）；土地贷款的申请期限比房屋贷款的申请期要长一些；还款期限也有所不同，土地贷款，最长15年，房屋贷款，25年。从申请贷款，到获得银行
的批准，你应该计划出大约一个月的时间，建议要同时申请2 家以上的银行。
2. 问：如何申请农地贷款？
答：大家都知道房屋贷款中有个词叫Pre-approval。它的意思是预先批准。在农地贷款的申请过程中，没有Pre-approval。申请者必须拿着买卖双方签了字的合同，到银行提出贷款申请。当然，也可以先用现金购买，然后再办贷款。这叫Refinance.
3． 问：买地后要交税吗？
答：要。具体是多少，最好与当地的RM办公室联系。通常来说，农村土地的税金要比城市房子的税金少很多。大致来说，每个quarter的地税是300-700加元/年。
买地过程中和买地后，都有哪些费用
1. 问：我作为买方，在买地过程中和买地后，都有哪些费用？
答：买方应付地价、律师费、产权交易过户费。但买方不付中介服务费。
2. 问：买地后都有哪些费用哪？
答：买了地以后，如果你选则像在城市里买了房子，然后把房子租给别人一样，把地租给当地农民去种。这时你每年的唯一一项支出/费用就是，交地税。
如何选择农地/如何对所选农场进行估价
1． 问：如何选择农地，什么是政府评估价？
答：买房子或农地的时候，都涉及到一个政府评估价的问题。政府评估价是当地政府相关部门，基于当地税收的目的，所估算的房子或农地价值。请千万注意，政府
评估价不等于市场售价或市场成交价。在多伦多地区，房子的市场售价或市场成交价÷政府评估价大约等于1:1；在萨省，房子或农地的市场售价
或市场成交价÷政府评估价通常大于2:1。
2. 问：政府评估价有什么现实意义？
答：原则是来说，评估价越高，交的地税就越多，土地的质量就越好，但价格就越贵。
3．问：对农地上的建筑设施（包括农庄及其农屋）如何估价?
答：农地上的建筑设施大致分三类：用于居住生活的建筑设施，如农屋及其附属设
施；用于谷类作物的建筑设施，如谷仓，化肥仓，农机库，农机维修房等；用于养殖的建筑设施，如牛棚，牛圈及其附属设施。随着小农户逐步退出农业，其农地由
大农场逐步购买或租用，单个农场的规模越来越大，农场总数量越来越少。这是由于农业机械化和农业技术越来越先进造成的。农业从业人数的减少，使得农屋及其
附属设施过剩越来越严重。因此农屋及其附属设施应尽可能往低估价，如果投资者根本用不着或者不好出租，或农屋状况较差，甚至可以估价为零。农业从业人员少
了，但生产的农作物并不减少，甚至还增加。因此用于谷类作物的建筑设施应该按实际价值估价，比如折旧估价的办法。用于养殖的建筑设施，如牛棚，牛圈及其附
属设施，其估价原则又有所不同。目前农地上的养殖设施大都是由小农户遗留下来，规模小且状况差。养殖也是一个需要有一个基本规模才能出效益的行业，所以农
地上的规模小且状况差的养殖设施基本不值钱。也许有人会使用这些设施养几匹马作为兴趣爱好，但此类用途的价值很低。对规模大且状况好的养殖设施，如果买入
方打算搞养殖，可按往低处估价的原则出价。但如果买方根本不需要这些设施，应考虑基本上不为这些设施出价，或回避此类投农地资。
4．问：农地的地理位置是否重要？
答：相比房产，农地的租金回报率是一块农地是否值得投资的硬指标，地理位置对农地的重要性次于对房产的重要性。多块农地，如果作为一个整体的话，是否相连或相互距离很近，是值得考虑的一个因素。另外，谷类作物农地是否靠近ELEVATOR也是一个值得考虑的地理位置因素。
出租/耕种/经营
1．
问：买完地后，能把地租给别人去种吗？租金是多少？
答：你买了地以后，你就是这块地的主人了，你当然可以象在城市里买了房子，然后把房子租给别人一样，把地租给别人去种。租金通常是购买价格的3%
- 5%。
2． 问：租金有保证吗？
答：我公司出售的农地，绝大部分已与当地农民签订了出租协议，所以租金回报有保证。
3．问：农地是否容易出租？
答：一般来说，好的，肥沃的农地更容易出租，租金更稳定。大块的农地比小块的农
地更容易出租。比较好的做法是优先考虑购买已经有租约的农地，或要求你的农地经纪帮助你在当地找到租地的农民。对于购买新东方农业发展公司农地的客户，我
公司专业注册的农地经纪将永久提供这项免费服务。
4. 问：租金收入要交税吗？
答：要。
5．问：什么是Custom Farming？
答：目前热衷投资萨省农地的华人中，有不少人对Custom
Farming这种做法很有兴趣。这以做法就是投资购买一块农地，自己做耕作的管理，包括自己购买化肥，种子，农药等，但所有的农业耕作，收获等全部雇佣
专业的农夫或公司来完成，包括农机设备。自己销售收获的农作物，自己承担风险。目前粮食价格高，这种投资购买农地，以Custom
Farming来从事农业生产的做法，能取得很不错的收益。一般来讲，每个quarter土地（160英亩）能获得大约$15,000到$40,000的
净收益（但未去除自身的管理报酬）。比如种植Canola, 能获得每英亩$300的净收益。
关于Custom Farming的详细内容将在其他篇幅介绍。
农作物/农业技术
1．问：萨省主要地区的无霜期是多少?
答：
萨省主要地区的无霜期
城市
无霜期天数
1 Estevan
124
2 Kindersley
113
3 Lloydminster
120
4 Maple Creek
117
5 North Battleford
123
6 Regina
109
7 Saskatoon
117
8 Swift Current
118
9 Yorkton
111
Source: Atlas of
Saskatchewan, 2000: 1961 – 1990 Climate Normals, Environment
Canada
2. 问：在萨省，主要农作物所需的生长天数是多少？
答：
主要农作物所需的生长天数
农作物
所需的生长天数
1 Barley 60 -
90
2 Canola – early Polish
73 – 83
3 Buckwheat 80
– 90
4 Yellow Mustard
80 – 90
5 Oats 85 –
88
6 Brown or Oriental Mustard
85 – 95
7 Flax 85 –
100
8 Lentils 85 –
100
9 Coriander 90
– 100
10 Field Peas
90 – 100
11 Navy Beans
90 – 100
12 Wheat 90 –
100
13 Canola – late Argentine
92 – 102
14 Black Beans
95 – 105
15 Canary Grass Seed
95 – 105
16 Faba beans
105 – 115
17 Corn (Grain)
105 – 115
18 Potatoes 110
– 140
19 Sunflowers
120 – 130
20 Sugar Beets
120 – 140
Source: Manitoba Agriculture, Food and Rural
Initiatives
3. 问：在萨省，所耕种的主要农作物的品种是多少？
答：主要种植农作物有：小麦、大麦、燕麦、油菜籽、豆子、小扁豆、亚麻等。其中小麦以其优良的质量闻名世界，而油菜籽经济效益最高。
农地投资/投资汇报率
1．问：如果我在萨省投资买农地，我应该考虑哪些因素？
答：应该考虑最少如下因素：投资额、对投资投资回报率的期望值、出租还是经营。下面我们来分别讨论：
(1)
首先应考虑投资额。所选的投资项目应在投资额的范围内。就目前来说，不同的投资者，有不同的投资规模。小规模：1 – 3 个Quarter;
中等规模：4 – 8 个Quarter; 大规模：9 – 15 个Quarter;
特大规模：16个以上Quarter;
(2) 其次考虑对投资投资回报率的期望值。在过去5年中,
萨省出租农地投资汇报率平均大约在: 7% - 10%之间。
(3)
其次应考虑出租还是经营。如果是出租，只是纯粹的投资，只打算每年出租收租金，结合目前的市场条件，同时考虑长期的增值，应优先考虑投资优质肥沃的谷类作
物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多，尤其在粮食价格会增长很多的情况下。如果选择经营，这时要看你买这块土地做什么。如果要搞种植，
当然是选择适合种植的农地。如果搞养殖放牧，因该考虑天然牧场，或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地，或适合种植多年生牧草的农地。如果既不搞大田种
植，也不搞养殖放牧，那这种项目应该不需要大片土地，因此应该考虑在城市近郊，或繁忙高速路边购买小片的，带房子及其他建筑设施的的小农场。这样的地理位
置不但交通运输方便，而且使得农场零售自售成为可能。
2． 问：投资农地的回报率有多高，应考虑哪些因素？
答：至少应考虑二个因素，租金收入和农地价格的上涨。目前，租金收入通常是购买价格的3% -
5%。尽管2011年，萨省农地的价格平均上涨了21.7%。但目前萨省农地的价格，依然是加拿大全国各个省份中，价格最低的。根据世界著名投资专家的预
测，世界/萨省农地的价格，将持续、长期上涨。所以, 对于大多数农地投资这来说, 买完地以后, 把地租给农民去种,
你的投资汇报率的计算公司就是:
出租农地投资汇报率 = ﴾(租金收入 – 地税 – 买地和卖地的交易费用)
/ 地的购买价格﴿ + 农地价格上涨的百分比
根据相关统计数字, 在过去5年中, 萨省出租农地投资汇报率大约在: 7%
- 10%之间。
买农地与投资移民
1．问：我是已登陆的投资移民，可以买农地吗？
答：因为你已经有加拿大绿卡，所以当然可以。
2．问：我是已登陆的投资移民，可以把买农地，作为对政府的投资承诺吗？
答：如果买地后，你自己耕种、管理你的农地，并且符合政府对投资额等的要求，可以视为满足为对政府的投资承诺。
3. 问：我正在申请投资移民, 可以把买农地作为投资项目吗?
答: 请咨询你的投资移民公司/律师.
投资风险
1. 问：我买农地的目的就是投资, 请问有投资风险吗?
答: 任何投资都有风险.
2. 问: 投资农地的风险主要在哪里?
答:
投资农地的风险主要分为3类：租金风险、农地价格下跌和经营风险。
3. 问: 新东方农业发展公司如何帮助买方降低这些风险？
答:
加拿大新东方农业公司的团队由萨省注册的专业农地经纪，具有农场管理经验的农业经理，农地投资咨询顾问及农业专家顾问组成的专业团队。农地经纪为您提供专
业的农地农场买卖的中介服务；农业经理可为您托管所购买的农地农场，负责回租客户的农地，及回答相关的农业问题。投资顾问为您解答农地投资的问题等一条龙
服务。
传统上，农业是低利润、低风险的行业。但随着世界粮食价格的上升，已经导致农地价格/租金的大幅上涨，越来越多的投资者开始意识到这个行业正
在成为一个新的、长期的投资热点。事实上，农业，已经由低利润、低风险的行业，转变为高利润、低风险的行业。
更多常见问题
1, 问：农地的出租方式及效益？
答：普遍来讲，在萨省共有3种出租农地的方式。Cash
rent, crop share, custom farming.
Cash rent:
你的农地租给当地农民或农业公司，你与他们签署租赁合同，萨省的农民普遍喜欢租赁合同3-5年，以便通筹安排如何耕种，用肥料的情况。土地拥有者付地税，租客出全部的其它费用。租金一搬是一年付一次，或两次（年初一次，年尾一次）。
Crop
Share：有2种方式；1）土地拥有者除了付地税外，出种子，化肥，农药等农地耕作的部分费用（例如30%），租客出另一部分农地耕作的费用，例如70%种子，化肥，农药，100%的设备，燃油，保险等。收获庄稼后，两家分成（例如30%的庄稼的钱归土地拥有者，70%的庄稼的钱归租客。2）土地拥有者只付地税，租客付全部农地耕作的费用。收获庄稼后，两家分成（例如15，20，或25%的庄稼的钱归土地拥有者，85，80，或75%的庄稼的钱归租客）。分成的比例取决于区域，农地的状况。
custom
farming.：有人把custom
farming 称做土地拥有者在经营农地。土地拥有者付地税，种子，化肥，农药，燃油等农地耕作的全部费用，租客只是耕种，收取农地的耕种，及管理费用。收获的庄稼的钱全归土地拥有者。
从收益的角度，长期来看，custom farming，Crop
Share比Cash rent 高。如果你有一定的资金，又愿意冒风险，愿意学习农业知识，可选custom farming，Crop
Share。或第一年选1-2
quarters 做custom
farming，Crop
Share，其余的做Cash
rent。不愿意冒风险，选Cash
rent。
2, 问：如何选择农地？
农地的好差，1）从土地的政府评估价可以判断。农地的质量越好，土地的政府评估价也越高。2）土壤的等级。例如B，C，D。。。O，P，Q等。字母越大地越差。3）土地的平整与否。4）有无石头。
好的农地对你的收入更有保障，波动性小。差的农地，由于土质差等原因，使你的收获波动性大。所以，要买好地。
3, 问：农业保险？
萨省的农民，约70%买了农业保险，30%没买。新农民一定要买。农业保险有不同的等级。更多的信息请查阅
www.saskcropinsurance.com
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农作物的成本和产出的计算
（2012年）-做为萨省农场主及投资者必备的基本知识
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|
小麦
|
碗豆
|
油菜籽
|
毛收入（英亩）($)
|
产量（蒲式耳／英亩；磅／英亩）（A）
|
35
|
1400
|
30
|
农做物价格（每蒲式耳；每磅）（B）
|
8.25
|
0．2
|
14
|
毛收入（英亩）（A×B）=（C）
|
288.75
|
280
|
420
|
支出（英亩）($)
|
种子
|
17
|
12
|
51
|
化肥-氮肥
|
34
|
11
|
50
|
化肥-磷肥
|
17
|
4
|
11
|
化肥-硫肥及其它
|
0
|
0
|
5
|
农药-杀草剂
|
20
|
33
|
18
|
农药-杀虫剂／杀菌剂
|
1．5
|
13
|
2．9
|
农药-其它
|
0
|
2．7
|
0
|
农机-燃油费和修理
|
20
|
20
|
20
|
人工费用
|
18
|
18
|
18
|
农做物的保险
|
8
|
23
|
20
|
地税
|
3
|
3
|
3
|
农地的贷款
|
34
|
34
|
34
|
农机的购买
|
5
|
5
|
5
|
上面各项的总花费（D）
|
177．5
|
178．7
|
237．9
|
净收入（英亩）($)
|
净收入（C-D=E）
|
111.25
|
101.3
|
182.1
|
对于萨省大多数地区，2012年农民的收入没有2011年高。
农做物的保险：有不同的保险，你付的越高，则有灾害会得到越高的赔偿。
地税：不同的RM，地税是不同的
农地的贷款：假设你购买的农地的价格是150，000加币一个quarter。首付是75，000加币，贷款75，000加币，年利息是4%，贷款20年。每英亩每年还34加币。
如果粮食价格上涨10%， 萨省农场主的收入增加不仅10%。
例如, 假设明年小麦价格(在$8。25/蒲式耳基础上)上涨了10%，约1蒲式耳$9.075，假设农场主的收成和其它的支出不变，明年农民的纯利润是35蒲式耳×$9.075—177．5（支出）=$140。1
(140。1-111.25)/111.25=25。9%.
所以农场主的纯利润上升了26%
。
如果粮食价格下跌10%， 萨省农场主的收入减少了26%
如果粮食价格上涨20%， 萨省农场主的收入增加不仅20%。
例如, 假设明年小麦价格(在$8。25/蒲式耳基础上)上涨了20%，约1蒲式耳$9.9，假设农场主的收成和其它的支出不变，明年农民的纯利润是35蒲式耳×$9.9—177．5（支出）=$169。
(169-111.25)/111.25=51。9%.
所以农场主的纯利润上升了52%。
如果粮食的收成高了10%， 萨省农场主的收入增加了不仅10%。
例如, 假设明年小麦收成(在35蒲式耳基础上)高了10%，约38。5蒲式耳，假设粮食价格和其它的支出不变，明年农民的纯利润是38。5蒲式耳×$8。25—177．5（支出）=$140。1
(140。1-111.25)/111.25=25。9%.所以农场主的纯利润上升了26%
。
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如何对农地估价
土地评估价是由Saskatchewan Assessment Management
Agency(萨斯喀彻温省评估管理机构)，由专业人员使用了一套科学的方法，对萨省的农地进行统一评估。所以土地的评估价是一个公正，基本准确地反映该农地的价值。
萨省的农地每一quarter都有政府评估价。Saskatchewan Assessment Management Agency每四年对萨省的农地进行一次评估，下一次农地的评估是2013年。所以对比quarter
A与quarter B 哪个更好，应该用同一年份的评估价来对比，通常来讲，哪个quarter的评估价高哪个好。同一个quarter不同的年份评估价是不一样的。基本上近年来每次政府对农地的重新评估，其评估价就上涨一些。
1.
耕地的评估
土地的评估价是指土地的农业生产能力。
耕地的评估价=耕地的生产能力*经济学因素*萨省的因素
2.
非耕地（草地）
非耕地是由潜在的动物的载畜能力所决定的。
农地的评估价是一个非常综合的指标，它同时考虑了限制农业生产的不利因素，例如土壤的盐碱化，土壤中的沙子，石头，洪水的可能，砂砾层土壤，土壤的流失等，特别是近年来的土地的评估价包括了气候。土壤的质量（texture，profile，A-depth）。
评价一块农地，我们应该首先查看土地评估价。
