新浪博客

物业公司未经业主同意擅自开放小区内道路的行为是违法、违约、侵权行为

2021-04-25 18:26阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1825635891

日前，在网络上看到了一起关于物业公司与业主之间有关小区内道路开放通行发生冲突纠纷的事件，觉得在现实中比较有代表性，下面就性法律上分析一下这其中双方的对与错。
事情发生在环北京北三县的燕郊开发区的某国际小区，起因是因为通燕高速燕郊路口立交桥封闭浇筑施工而由被通知暂时关闭通燕高速道路的通行，车辆改道绕行。这么一绕行，造成了燕郊进出北京的燕顺路与行宫西路每天车辆爆堵，也造成了服装批发商城商户生意受到严重影响，虽然期限只是暂时关闭到4月底，但是在此期间确实交通方面非常不便。
某物业在这种情况下，未经过小区业主们的同意，擅自将小区内东部和西部的内部道路予以向社会开放，允许社会车辆和东贸服装城的货车、大客车及私家车在小区内通行，结果，小区业主们认为这是物业公司超越权力的违法行为，造成了小区生活环境的严重破坏和小区居民人身安全的重大威胁，纷纷找物业要求关闭道路，物业坚决开放，结果，双方发生比较激烈的冲突，报了警，警察出警好几次，相关管理部门也出面维持秩序。
物业公司遭到业主的强烈反对，在道路没能达到开放通行的目的的情况下，又擅自将位于小区内西南角的地下车库出口开放，企图让车辆从地库里通行，从地库这个口出来到达东贸国际服装城，物业的起动机是什么咱们就不分析了，反正无利不起早。业主们发现后，坚决反对，双方在地库口又对峙了几天。
我们作为局外人，从法律上分析一下，物业公司的做法，是不是合法呢？
结论是，物业公司未经业主同意，也没有得到有关部门暂时征用内部道路允许社会车辆通行的命令的情况下，擅自将小区内道路开放通行，并且允许大客车货车等车辆通行，这种行为是属于违法、违约、侵权行为，不受法律的保护，业主有权对其违法、违约、侵权行为依法主张权利。
pan >具体理由如下：
一、首先我们来看双方争执的这个小区内道路的属性。
按照规划，这个小区是一个封闭小区，这两条内部道路都属于小区内的内部道路，不属于《道路交通安全法》、《城市道路管理条例》规定的法律上城市道路的范畴。他的所有权不属于国家，而是属于全体业主所有。他的功能不具备供社会公共车辆通行的属性，也不具备相关的开放通行保障安全的技术条件，因此，小区内道路不具备公共属性，不能对社会开放。小区物业无权对该道路改变属性予以开放，因此，小区物业的行为不合法。
二、根据《民法典》，小区内的道路所有权归业主共有，物业公司无权决定对社会开放。
根据《民法典》第二百七十四条 ：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇
公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
这一条法律规定明确规定了本案中，小区内的道路归业主共有，其所有权很明确是属于全体业主的。
第二百七十八条 “下列事项由业主共同决定：......（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”，这一法律规定明确了如果改变小区内道路的用途向社会开放，必须依法经过业主们共同决定，在本文的纠纷案例中，物业公司擅自决定开放公路，明显属于违反民法典的规定的，是违法行为。
对于物业公司的这种违约侵权行为，业主们有何权利呢？
根据第二百八十七条：“ 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”，因此，业主有权依法主张自己的民事权利。
三、物业公司没有得到相关部门暂时征用小区内道路通行的命令，其擅自开放道路是违法行为。
根据国家法律规定，国家在紧急时刻是可以征用公民的财产或者设施等东西的，包括小区内道路，如果有相关部门的征用命令，那就属于行政法律范畴，必须被征用，如果造成损失，则有关国家会依法做出赔偿。但在本文案例中，有关部门绕行通知中并未征用这个小区内的道路通行，因此，物业公司擅自开放通行的行为违法。
四、有关部门应及时制止物业公司的违法行为，维护和谐稳定。
前面我们分析了物业公司开放道路的性质属于违法的，该小区内道路不具备社会车辆通行的法定条件和技术条件，如果强行通行，则可能对小区内居民的生命安全造成重大威胁，因为居民在这种小区内道路上行走会本能的放松警惕，从而极大的增加了威胁到居民生命安全的机率，同时，车辆在小区内通行，发动机轰鸣声，汽车按喇叭声（社会现实是低素质的人很多，车辆堵车慢行时，总有人不顾他人感受狂按喇叭，甚至走到身旁时突然按喇叭），严重干扰了居民的休息与生活，造成社会不稳定因素。有关部门在其职责范围，有义务立刻采取措施，对物业公司的违法行为予以制止，保障人民群众的生命安全和生活和谐，而不能不作为，只是单纯的在双方冲突时派员在场，而不作任何实质性的法律行为，这样是不行的。
当然了，小区居民维护自己的权利也要依法维权，居民们在现场交涉制止物业的违法行为本身并不违法，但是不能采取过激行为主动去做法律不允许的行为。毕竟法律无情，任何人任何单位都必须尊重法律。
综上所述，物业公司未经业主同意，擅自将小区内道路开放的行为是违法行为，也是违约和侵权行为，必须立刻停止上述违法行为，并承担相应民事责任。希望物业公司经营者要有法治观念，不要为了利益置法律于不顾，那样会受到法律严厉的制裁的，毕竟法治社会守法光荣，违法可耻！
有关部门也要行动起来，依法履行自己的职责吗，及时有效的维护人民群众的合法权益、维护法律的尊严，维护社会的和谐稳定。
物业公司未经业主同意擅自开放小区内道路的行为是违法、违约、侵权行为
物业公司未经业主同意擅自开放小区内道路的行为是违法、违约、侵权行为
物业公司未经业主同意擅自开放小区内道路的行为是违法、违约、侵权行为

作者简介—— 北京王勇律师



西安药家鑫案、云南李昌奎案、四川李文清案、香港马小琴案等等国内众多重大影响的刑事案件被害人、被告人方代理律师、辩护律师
国内知名刑事律师
中国百强大律师——荣誉奖项称号获得者，
北京市百名优秀刑辩律师——荣誉奖项称号获得者
2011年最高检检察日报律政方圆全国年度十大新闻律师
中国民主建国会员
感动中国人物、全国道德模范人物、全国人大代表高淑珍女士及其“爱心小院”的法律顾问、新闻发言人
横店集团四共委员会及徐文荣先生顾问
北京市律师协会第八届、第九届、第十届、第十一届刑事诉讼法专业委员会委员
朝阳区律师协会第一届、第二届、第三届律师惩戒委员会委员
朝阳区律协第三届刑事业务研究会委员
司法部第二十九届全国高级律师、高级公证员培训班全国学员总代表
北京市中淇律师事务所高级合伙人、首席刑事辩护律师
联系方式: 物业公司未经业主同意擅自开放小区内道路的行为是违法、违约、侵权行为
微信公众号：bjwyls
个人微信号（微信号同手机号）：lvshiwangyong
手机13466508385
地址：北京市朝阳区光华路15号院4号楼1707室
北京市中淇律师事务所（中央电视台新址东约300米）
邮编：100026
邮箱：1547582764@qq.com
主页：http://blog.sina.com.cn/wylawyer011
微博：http://weibo.com/bjwylawyer

【声明】：本文章著作权属于作者王勇律师，本文允许转载，但转载时必须注明出处、署名，包括本文的全部内容、作者简介、联系方式等等全部内容不许做任何删节，同时，文章转载时不得搭载转载者的链接、电话、广告等内容，否则，视为对作者著作权的侵权行为，将依法维权。
特此声明 北京王勇律师

我的更多文章

下载客户端阅读体验更佳

APP专享